锐理土拍|同森10400元/㎡竞得东三环21.6亩纯住宅用地

12月19日上午10时，成都市公共资源交易服务中心拍卖出让一宗纯住宅用地。

宗地位于成华区龙潭街道办事处保平社区6组，东三环内侧，净用地面积21.6亩，计算容积率2.0，可开发体量约2.88万㎡，起始楼面地价9600元/㎡，宗地采取“限价+竞配建并无偿移交租赁住房”的方式进行拍卖。

竞拍结果参与该宗地竞拍的3家房企全部签字到场，其中8号和127号积极举牌，最终宗地以10400元/㎡的楼面地价成交，竞得者为127号成都同森锦城投资有限公司（同森集团），成交总价近3亿元，溢价率8.33%。一年前（2018年12月20日），同森集团以11381元/㎡的底价获取了一宗位于成华区新鸿南支路的纯住宅地块，项目名同森锦逸，今年10月14日获取首张预售许可证，推出房源395套，341人参与摇号，精装惠后23000元/㎡起。

出让宗地位于东三环一段内侧，龙潭立交西北侧，整体呈扇形，北侧临隆兴街，东侧与平祥雅居相接，南侧临成都石室中学北湖校区。目前宗地部分打围，内部有土方及杂树杂草等需要清理。

?出让宗地周边及内部现状

宗地优势

• 宗地位于东三环内，环线价值认可度高；
• 向东200米即可上三环，沿隆兴路高架可龙潭寺版块核心；
• 宗地东侧的平祥雅居小区隔离三环噪音，南侧临石室中学，可以满足学校学生/家长的就近居住需求，且与东侧的龙潭小学直线距离不到1公里；
• 宗地与西侧的东风渠直线距离仅约百米，河岸打造出来后可以提供休闲场地；
• 宗地面积小，总价低，拿地压力小。

?出让宗地周边俯瞰

风险提示

• 宗地形状并不规整，规划布局难度大；
• 虽然位于三环内，但目前宗地所在区域开发程度很低，居住氛围并不算成熟，商业等配套几乎没有，需要依靠东侧约1公里处的上古天地和华宇旭辉锦绣广场（在建）；
• 宗地北侧和西侧均分布有铁路线，尤其是北侧，与达成铁路的直线距离不到200米，会面临噪音问题；
• 从区域发展前景来看，东侧的三环、北侧的铁路、西侧的东风渠和铁路形成了“天然屏障”，区域未来的开发受到掣肘。

?出让宗地所在区域情况

宗地所在的龙潭街道是成华区的土储大户。

截至12月18日，2019年成华区共成交了19宗、合计1312亩住宅类用地（含纯住宅、住兼商和商兼住用地），是主城+天府新区七区中成交宗数、成交面积的区域。其中4宗地位于龙潭寺版块，但基本都位于三环外。

此次出让宗地周边2公里范围内的土拍记录并不多，2017年以来，仅今年成交了2宗住宅类用地，分别是楼面价10900元/㎡的金融街地块和8357元/㎡的城投置地人才公寓用地。

此次出让宗地起始楼面地价达到9600元/㎡，是2016年至今，成华区第四、龙潭寺版块高的起拍楼面地价。

从住宅端来看，宗地周边2公里范围内，近一年来在售的新房项目包括首钢蓉城里、新力琥珀园和中国铁建西派泊玥，备案均价12500~14000元/㎡不等，且周边配套更丰富、成熟；周边二手房在售的小区中，隆兴嘉苑成交均价11446元/㎡，北湖龙郡12423元/㎡，北湖国际城约15000元/㎡。

?出让宗地周边房地价情况

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