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天府新区2020首拍 德商10130.5元/㎡勇夺118亩地

锐理数据2020-01-16 14:09:48

1月16日上午10时,成都天府新区拍卖出让了一宗住兼商用地,这是新区新年场土拍大战,硝烟密布。

 

早在今天的土拍前,已经有不少业内外人士在锐理全川的微信、QQ里打探该宗地的相关信息。从流传的信息来看,坊间预计有超过20家房企决定或意向参拍,如此高的关注度也让业界对今天的拍卖充满期待。

 

具体来看,该宗地位于天府新区万安街道,净用地面积约118亩,可兼容不超过12%的商业,起拍单价900万元/亩,折合楼面地价6753.67元/㎡。

 

战火迅速点燃,17号、178号、161号、147号、116号、166号、180号等多家房企积极举牌。仅约10后,161号房企出价1350万元/亩,达到限价,此时楼面地价10130.5元/㎡,现场续竞配建无偿移交住房面积比例,每举牌一次移交比例增加1%。

 

116号房企和15号房企在竞配建环节展开角逐,最终116号房企成都德容置业有限公司【德商】以11%的住房移交比例胜出,宗地成交单价1350万元/亩,折合楼面地价10130.5元/㎡,总价15.94亿元,溢价率50%。

宗地信息

宗地位置:天府新区万安街道开元村二、三组,高饭店村一、二组(青岛路东段南侧、通州路西侧)净用地面积:118.0392亩土地用途分类:住兼商商业占比上限:12%计算容积率:1.9989可开发体量:15.73万㎡起拍单价:900万元/亩成交单价:1350万元/亩起始楼面地价:6753.67元/㎡成交楼面地价:10130.5元/㎡拍卖方式:限价竞买+续竞配建并无偿移交统筹住房面积比例,单套建筑面积控制在90-120平方米范围内宗地现状

宗地位于天府新区万安街道,共分为三个地块,分布在遂州路东西两侧,宗地北侧临青岛路东段,东侧临万福寺路。

 

 

目前宗地未打围,内部无未拆除的构(建)筑物,天府新区成都管委会将负责迁改宗地内的电力线路,但内部的通讯基站需要竞得人负责迁改,另外宗地内的杂树杂草、坑塘和废弃电杆等也需要竞得人自行处理。

 

出让文件显示,竞得人还需要负责建设并无偿移交市政设施用房、公共立体停车库、公共绿地和周边道路等公服配套。

 

(△此次出让宗地公服配套建设要求)

作为天府新区2020年“拍”,此次出让宗地所在的万安南片区开发程度并不高,因此目前宗地周边的配套还比较薄弱。

 

交通路网还未打通。目前纵向的遂州路已打造完成,向北约800米可连接沈阳路、2公里可达麓山大道,宗地西侧约1公里处是在建的地铁6号线青岛路站,6号线预计于今年年底通车,但地块通往青岛路站的通道(即青岛路)还没有成型。

 

(△出让宗地与地铁6号线、沈阳路相对位置图)

从地块周边来看,竞得人需要出资设计、建设并无偿移交三条规划道路,包括纵向的金安路、万福寺路和横向的麦香路。

 

(△竞得人需要建设并无偿移交地块周边的金安路、麦香路和万福寺路)

 

生活配套2公里起步。前文锐理君已经提到,宗地所在的万安南片区的开发刚刚启动,距离宗地最近的是西北方向的两处安置房小区,而相对成熟的房地产开发版块与出让宗地的直线距离都在2公里以上,包括:

?北侧以麓山国际社区、中德麓府和合能枫丹铂麓为代表的麓山版块(2公里);?西侧以麓湖生态城、万科公园传奇为核心的麓湖版块(3公里);?西南侧的保利天空之城(2公里)

 

(△出让宗地周边部分住宅小区)

这就意味着,对于该宗地未来的业主来说,一段时间内的生活消费都需要依靠本小区的底商以及2-3公里外的麓镇、建发第五大道、保利航空大世界等大型商业配套。

 

周边的教育配套也还在完善当中,目前距离最近的是宗地北侧1.7公里处在建的大石学校(项目名),小学和初中各规划了36个班,另外在合能枫丹铂麓西侧和北侧也各有一宗幼儿园用地。

 

(△在建中的大石学校)

好在,万安南已经按下了“start键”,片区内的大片待开发土地未来会为区域提供各项配套支撑。

市场扫描

相信很多人还有印象,2019年9月26日,同位于万安片区的两宗住兼商用地惨遭流拍,流拍的两宗地位于万福寺路西侧,与南侧此次出让的宗地直线距离不到2公里,当前的配套成熟度更高。

 

距离相近的地块,成交结果却大相径庭,“拿地门槛降低”是一个很重要的原因。

 

去年9月流拍的两宗地,起拍楼面地价分别为9006.6元/㎡和8256.4元/㎡,各自都需要配建不少于7000㎡的统筹住房,其中一宗地还需配建幼儿园和体育场馆。而此次出让宗地的起拍楼面地价6753.7元/㎡,配建条件也较为常规。

 

(△此次出让宗地与2019年9月流拍宗地位置示意)

 

宗地周边3公里范围内,2017年以来共拍出了3宗涉宅用地,包括天府新区动工的TOD项目——昌公堰站TOD,以及保利天空之城和万科翡翠传奇(万科公园传奇二期北地块),其中保利天空之城地块12108元/㎡的楼面地价目前仍居天府新区第三。

 

(△出让宗地周边3公里涉宅用地拍卖记录)

 

(△昌公堰站TOD效果图 图据中建西南院官方网站)

 

新房成交方面,过去12个月内周边3公里共四个项目有住宅备案记录,保利天空之城备案均价,为16689元/㎡。

 

(△出让宗地周边3公里范围内近12个月的住宅备案价格)

 

此外,虽然当前宗地周边配套缺失,但是宗地西南侧除了天府新区动工的TOD——昌公堰站TOD之外,还可到达天府新区CBD区域,万安南片区一来可以共享交通、商业等配套,二来也可以承接CBD区域的居住需求。

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