武侯区2020年土地市场“首拍”来了。今日，红牌楼片区一宗大型住兼商地块登上拍卖台，作为春节前土地出让“收官大戏”，本宗地的信息量比较大，锐理君也为大家先划几条重点：?宗地区位条件很出色——宗地位于西二环红牌楼片区，生活氛围浓厚，配套成熟，尤其1公里范围内有5条轨交线路环绕（4条开通，1条在建），是最扯眼球的“闪光点”。?宗地所在片区很缺货——统计显示，近五年宗地周边2公里范围内仅出让过两宗小型住宅地块，其中一宗即为东原印长江用地，彼时成交楼面价为17200元/㎡（两者直线距离不足1公里）。?三环内难得一见的百亩地块——宗地净用地面积为111.64亩，含住宅地块与商业地块，典型的大盘地块，未来打造发挥空间较大。?这是一块“带骨头的肉”——宗地起拍总价达到17.8亿元，显然不是一个小数目；更难得还有相当多的“规定动作”，包括配建学校、市政道路等，并需要移交返迁住宅与返迁商业用房（占到总计容面积约34%）。
宗地分析【宗地基本信息】宗地位置：武侯区新马路1号、长益路4号、18号、80号净用地面积：111.64(亩)土地用途分类：住宅兼容商业商业占比上限：40.39 %计算容积率：3.568可开发体量：26.55 (万㎡)起拍总价：178183.379 (万元)起始楼面地价：6710 (元/㎡)成交楼面地价：6730（元/㎡）成交总价:178714（万元）溢价率：0.2981%竞得者：成都南横置业有限公司（新南山控股）
经查询，成都南横置业有限公司是由四川西部南山实业有限公司（新南山控股）与福建北纵投资发展有限公司（福建纵横投资实业集团）分别出资51%、49%组成。
出让文件显示，整个宗地由本次出让地块与配建用地组成，其中出让部分（净用地面积为111.64亩）分为5个地块：A、B地块为二类住宅用地，建筑密度不大于25%；C、D地块为商业用地；E地块为零售商业用地。
出让要求
根据锐理君梳理，2019年成都主城区成交了48宗住宅类用地，超过100亩的有12宗——9宗为TOD用地，剩余的3宗，一宗为金牛区凤凰山体育中心用地，一宗为金地商置拿下的成华区新北天地108亩带产业用地，另一宗即为去年底中铁建以总价60.6亿拿下的137亩地块（楼面地价为16700元/㎡）。
本宗地净用地面积为111.64亩，在当前的主城市场尤其是三环内属于可遇不可求；但从配建到移交返迁房，再到商业自持，难度系数也肉眼可见。
公建配套要求
竞得人作为项目代建业主须利用出让宗地周边4宗国有建设用地（未纳入出让范围）出资建设公建配套设施项目：①宗地一为中小学用地（修建小学），面积约15.18亩，小学规模不小于18个班；②宗地二为服务设施用地（修建幼儿园），面积约7.94亩；③宗地三为小区绿地，面积约6.15亩；④宗地四为市政道路用地，面积约31.85亩。
NO.2其他配建要求
①在C地块中配建农贸市场1处（建面不小于1500㎡）、公厕1处（不小于80㎡）、地下机动车停车场库1处（停车位不小于150个）。②在D地块中配建综合健身馆1处（建面不小于2000㎡）、社区用房1处（不小于400㎡）、社区养老服务设施1处（不小于1000㎡）。
NO.3 配建移交返迁安置房
①竞得人须在C、D、E地块内建设计容建面不小于60223㎡的商业返迁安置房、44个地下机动车停车位；②在A地块建设计容建面不少于31218㎡的住宅返迁安置房，包括套一68套、套二129套、套三190套。
NO.4 产业用地要求
①宗地商业部分为产业项目用地——宗地位于三国文创产业功能区，按照区域产业发展规划，项目应以商务办公、演艺娱乐、零售商业、餐饮等产业为主导；本项目投资总额不得低于16亿元（不含土地出让价款和持证准用价款）。②项目建成后，竞得人须自持宗地计容商业建面比例不低于宗地扣除无偿移交商业返迁安置房和宗地内配建公共服务设施计容建面后剩余计容商业总建面的50%，在出让年限内不得整体或分割销售。
宗地实探
宗地已实施打围，公建配套设施用地部分实施打围，已基本平整，内部无明显高差，无未拆除的建（构）筑物、电线电杆，有杂树杂草、土方建渣，周边规划道路部分形成。
△宗地内部情况
宗地位于红牌楼片区，长城西一路与长益路之间，东侧与丽都花园社区相邻，西侧靠成都四十三中，与东北侧的二环路南四段直线距离约230米。从实地走访来看，宗地被置信丽都花园、优客联邦、长城嘉苑等多个社区包围，仅西南端与长益路相接，其他均不临路，目前出入通达性不足。相较而言，宗地以北以东城市界面更优，宗地以西老旧小区更为集中，汽车贸易、汽配维修等专业市场较多。
“西二环”、“红牌楼”已为宗地所在区域写下注脚：生活氛围浓厚，城市配套成熟。“
首先应该被点名的就是交通，尤其是轨交资源，有5条地铁线环伺，堪称高配：3号线红牌楼站（直线距离约500米）、5号线科园站（直线距离约500米）、地铁7/10号线太平园站（直线距离约800米）、在建地铁8号线九兴大道站（直线距离约900米）。
”
△去年底通车的地铁5号线，科园站，位于宗地以东公路交通同样四通八达，包括二环路、丽都路、长益路、佳灵路、高朋大道、中环路等，主干道+社区小道组成交通路网，可以快速串联起周边区域。在教育资源方面，成都市第四十三中学紧邻宗地西侧，两公里范围内还有成都玉林中学（肖家河校区）、成都市西川中学、成都市棕北中学西区（小学部）、成都市太平小学、成都市第三十三幼儿园、成都市红牌楼小学等。整体来看，宗地周边学校数量不少，质量与品牌也不一。当然，宗地配建的幼儿园与中小学，将是重要的教育资源补充。
△成都四十三中紧邻宗地西侧目前宗地周边的社区商业已经很成熟，完全可以满足基本的生活需求；此外，在宗地2公里范围内，还有莱蒙置地广场、红牌楼商业广场、大悦城、伊藤洋华堂（双楠店）等大型购物中心聚集。由于宗地的C、B、D地块均为商业用地性质，建成后可以成为区域商业另一大支撑。
△宗地北侧的莱蒙都会商业中心
市场扫描
“缺货”是近几年红牌楼片区楼市常态。根据锐理数据统计，在近五年里，宗地两公里范围内仅出让过两宗住宅类用地。
一宗即为曾经的成都地价纪录保持者——东原印长江部分用地（拿地价格为17200元/㎡）。2018年12月东原印长江首批次开盘，推出建面132-205㎡小高层，成交均价20980元/㎡，开盘认购率100%；去年4月再度推新，成交均价升至28700元/㎡，去化效果明显不如批次，不过目前也已全部清盘。
另一宗地为2016年金房拿下的10.61亩袖珍地块，成交楼面价为12000元/㎡，即现在的金房云庐。与其“邻居”东原印长江有所不同，金房云庐显然有点“难产”，拿地两年后的2018年11月才取得建筑规划许可证，且直到目前仍未有入市的消息。
根据锐理君梳理，2017年以来，武侯区土地公开市场共成交12宗住宅类用地，其中武侯新城就独占了9席，这也导致今日所拍宗地片区当前的供地较为缺失，区域内需求与客群不断积累。
△2017年至今武侯区住宅类用地出让情况（截至2020年1月19日）另一方面，新房供应短缺，主要依靠二手房进行补位。根据贝壳找房数据，目前宗地周边的置信丽都花园（建成于2006年）二手房挂牌均价约19321元/㎡，丽都花园丽府（建成于2012年）二手房挂牌均价为23677元/㎡，中粮香榭丽都（建成于2012年）的二手房挂牌均价为23944元/㎡。
编辑 | 小白龙
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锐理数据2020-01-20 13:08:54
