成都房企TOP20背后的战略叙事与抉择考验

俗话说，不比不知道，一比吓一跳。日前，2020成都房企销售与拿地相关排行榜均已出炉。结合这些榜单，对照2020房企在川销售及拿地数据，我们可以发现他们各自在激烈市场竞争中的战略叙事，以及所不得不面临诸多的抉择考验。

格局：集中 VS 分散根据中指研究院对四川省以及成都市商品房销售合同数据的统计，2020年四川省房企销售20、成都市房企销售20排行榜单如以下两图所示：

显然，对比该机构发布的2020年四川省房企销售20榜单，我们可以发现：无论在成都，还是四川，万科都是2020年的销售。并且，2020年万科在成都市场销售金额对其在全省的销售占比高达79.19%。同时，中国恒大去年在成都的销售份额也占到其在全省的81.01%。可见，这两家中国头部房企在四川区域，去年几乎是集中了将近80%的资源在省会成都。

同时，从总体上来看，2020成都房企销售20与四川房企销售20榜单企业仍有很大的重复。这也就意味着，尽管上述房企对于成都市场的投入比重可能有较大的差异，但是成都市场算得上是四川房地产市场的重中之重。譬如，保利发展这样的中国房地产头部企业2020成都市场销售对四川全省的占比高达90.66，龙湖集团、中海地产相应的占比则是100%。而兴城人居、德商集团、新希望地产这样的成都本土企业，相应的占比则分别是是100%、100%、99.80%。正是由于它们重兵集结于成都市场，并且表现强势，所以在跻身成都本土市场排名前列的同时，就能轻而易举地进入四川房企前列。

而润达丰滨江、旭辉集团等“外来户”，2020年成都市场销售份额占全省分别达到97.68%、93.81%——正是因为对成都市场的高强度集中投入，所以能轻松进入2020四川房企销售20。不过，相对于集中优势资源于成都市场，该榜单2020四川省房企销售排名第二的融创四川，在成都市场的销售金额仅占全省份额的三分之一左右（32.48%）。同样作为房企头部企业的碧桂园，去年在四川销售金额仅有145.8亿元，排名第16位；并且其在成都市场的销售金额则不足44.2亿元，排名20名以外，对全川的销售占比也不足三分之一。

至于四川本土头部房企，领地集团去年销售金额排名全省第五，其在成都市场销售金额对全省的占比仅为四分之一左右（24.39%）。而蓝光发展去年成都市场销售金额排名第13位，且对全省的占比也仅为59.84%。或许，也正是因为蓝光发展对成都市场的投入比重较之领地集团要多出不少，所以尽管2020年蓝光发展在全省销售排名上比后者低10个名次，但其在成都市场的排名却比后者髙出5个名次。

进退： 变通 VS 固守结合中指研究院2020年成都房企20销售金额和销售面积数据，我们发现房企不仅在地域布局上存在分化，在产品与价格方面也存在着很强烈的分化。譬如，2020年成都房企20销售金额排名前五的万科、保利发展、龙湖集团、兴城人居、中国恒大之房屋销售均价分别为：1.5031万元/m2、1.5463万元/m2、1.8540万元/m2、1.3572万元/m2、0.9344万元/m2。显然，单从这些销售均价就可以看出这些成都头部房企销售产品在户型、地理等方面不小的差异，以及背后的房企开发项目战略差异——与龙湖集团类似，德商集团、中海地产、万华、新希望地产、中国铁建地产，走的是城市高端改善路线；而融创四川、中国恒大、蓝光发展、花样年则似乎主要集中在另外一个圈层。与此同时，尽管由于统计方法、技术、质量有所差别，克尔瑞数据也显示出成都房10产品售价层级差异。

除去兴城人居没有去年同比数据外，克尔瑞数据显示，2020年成都房企销售10榜单房企中，仅有融创中国、花样年销售金额分别同比减少18%、3%，其余皆是同比大幅增加。其中，德商置业与中海地产的成交金额同比增速，分别为123%、111%；而中国铁建销售金额同比增加28%，算是同比增长房企中的一家。不过，相比融创中国、花样年销售面积同比减少33%、20%来，中国铁建、德商置业这两家走高端路线的房企，去年在成都销售面积也分别同比减少14%、3%，而龙湖集团和中国恒大居然还出现了去年房屋成交均价比前年同比略微下降的情况。

从拿地数据方面，我们看到这些房企可能正在做出一些战略调整。据中指研究院数据，去年德商集团在成都拿地44.63万m2，均价仅为0.7504万元/m2；保利发展、龙湖集团去年在成都的拿地成本也分别为0.6451万元/m2、0.5694万元/m2。而万科去年在成都拿地28.67万m2,平均拿地成本则为1.5675万元/m2，而融创在今年1月就已经以1.6000万元/m2+23%移交拿下位于东郊记忆艺术区，紧邻成都理工大学，净用地面积约100亩，容积率约1.5地块。蓝光发展、花样年等拿地层级，似乎并无多大变化，战略固守态度比较明显。不过，去年蓝光发展在成都市场拿地势头却相当强势——拿地金额排名第八，拿地面积排名全成都第二！领地集团、兴城人居也在固守既有开发策略。其中，兴城人居去年在成都土拍市场上拿地尽管排名第十，只有54.36万m2；但其拿地金额却是排名全成都第二，为58.09亿元。

黑马：豪横 VS 低调最近两年，成都轨道交通是本土市场的拿地大户。中指研究院数据显示，去年该开发商拿地金额高达146.82亿元，面积则有240.15万m2，双双继续稳居成都，但平均拿地成本仅为0.6114万元/m2。结合所拍地块信息来看，去年成都轨道交通所获土地几乎全部含有“萝卜坑”似的定向拍卖要求。同时，该开发商通过这种方式所获取的不少土地，随后又被溢价转让出去的现象已是屡见不鲜。

值得注意的是，尽管去年成都轨道交通拿地金额排名全川，但其拿地面积排名却只能拍全省第四。作为去年在全川拿地金额同样超过百亿元房企，眉山起家、总部成都的川系房企阳光大地相应的拿地面积高达661.58万m2，比成都轨道交通还要多421.43万m2！不过，从阳光大地平均拿地成本0.2049万元/m2来看，尽管南充那个眉山籍大人已经调入成都工作，该开发商重兵布局四川三四五线城市的格局似乎并无变化。并且该房企去年销售金额也依然排在四川房企20开外，至于其何时进入成都房企销售20，当下也是看不到迹象。

去年底，红星新闻报道，位于乐山的阳光天樾国际城项目，在基坑才挖好不久的前提下，就开始开盘预售了。随后，该项目被暂停商品房合同网签备案，并收回预售许可证。同时，去年6月，阳光大地在乐山的青江壹号项目，同样被曝违规预售。另据《中国经营报》报道，去年11月，阳光大地在南充等地的多个项目疑似停工。此外，比起和成都轨道交通同样有国资背景的眉山天投集团拿地348.54万m2来，作为民营房企的领地集团在全川拿地面积也达到了248.77万m2，其中在成都的仅有45.52万m2，占比为18.29%。福建房企建发房产表现也非常抢眼。去年，其在成都拿下46.82万m2优质土地，拿地平均成本为1.9797万元/m2，为排行榜上所有房企之。那么，今年或者明年的成都及四川房企top20榜单上，会不会现它的名字呢？

比起上述开发商来，注册地在遂宁的正黄集团，去年销售金额204.1亿元，排名全省第七，拿地金额和面积数据却排上了全省20。克尔瑞数据也显示，该企业去年全口径操盘金额80.1亿元，排名第190位，权益口径操盘金额77.8亿元，排名第180位。同时，2018年04月20日方才在成都成立的和喜安筑，去年在川拿地面积90.97亩，尽管开发战略有所不同，居然也已经超过中国恒大、龙湖集团等。