最近的房产市场，政策密集，让人头晕目眩。
8月11日，土地管理部门召开闭门会议，明确二批次核心城市土地溢价上限为15％，防止土拍过热！
9月27日，央行就提出“两个维护”：维护房地产市场健康发展，维护住房消费者的合法权益；
10月15日，央行指出部分金融机构对于试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，导致部一部分合理支持的新开工项目得不到贷款，并明确表示保持房地产信贷平稳有序投放。
一系列暖风吹来，让久无业绩的中介小哥，正打算在朋友圈呼吁大家买房的时候，房地产税试点又横空杀出，无奈只得作罢。
利空—利好—利空，松—紧—松，来回摩擦，房产市场大起大落的太快，真是太刺激了。不过，我想此刻大部分购房者还是一脸懵逼的。
其实这一切都是有理有据，并不矛盾，所有的政策，都围绕着最核心的两个原则：维稳和保障刚需！
房产市场要以稳为基本
过去几十年，说房地产是中国经济的带头大哥毫不为过。
2020年地方政府土地出让金8.2万亿，而地方政府的财政总收入才10万亿，很明显，土地出让金是名副其实的“钱袋子”，掉不得。
庞大的房产数据背后，还牵动着一系列关联产业。
下游包含家电、家具、家纺、装修、物业管理和房地产交易中介，上游施工环节又有钢铁、水泥、煤炭、有色、工程机械等等。
之前二十年，中国经济的发展、城市化进程的推动，房地产市场可谓功不可没！
可当收入增长怎么也跟不上房价增长的时候，市场就到了一个临界点，一系列问题也就随之爆发。
首先，就是年轻人的集体躺平，当有房一族和没房子的人群财产差距越来越大，怎么也追不上的时候，努力还有什么用？
其次，开发商不敢拿地，也集体躺平了！
截至10月17日，第二轮土地集中供应的挂牌地块822宗，流拍地块266宗，流拍率高达32.4％。连一向火热的北京、广州、杭州流拍率都超50％。
缺钱、债务高企、地还流拍，暂时也没有其他收入渠道能顶上，地方政府慌了。
最终，就是房产市场的系统性崩溃，地方政府债务违约，各项市政工程停滞，据我老家教师介绍，已经开始出现拖欠工资的情况了。
如此一来，开发商日子也极其艰难，融不到资，土地不敢拿，房子卖不出，房子盖不动。
这么发展下去，就不是几个、十几个房企爆雷了，而是排名前20，前100的房企，要大规模出问题了，甚至出现大面积的烂尾楼。
因此，地产不稳，谁都不会从中获益，只得松绑！
敦促银行给开发商放贷，避免爆雷！
降低利率甚至首付，支持首套刚需购房者！
收房产税来充盈地方财政！
最终达到一个字：稳
同时最近的政策还有一个核心原则；保障刚需
过去的房地产调控基本是大开大合，一管就死，不管就飞，冰火两重天，这也是政策密集出台的原因所在。最重要的一点，过去的房地产调控并没有抑制富裕人群的购房需求，反而打击了刚需。
因为，过去的房地产调控更多的是在社保缴纳年限、首付比例、贷款利率上做文章，这些措施对刚需的影响较大。
但不少富裕人群买房并不太依赖于首付、贷款利率，社保缴纳对他们的约束也不大，有钱就行。反倒是想上车的刚需人群，对首付比例、利率格外敏感。
有鉴如此，目前很多城市房贷利率已经开始下调。
以成都为例，首套房的房贷利率降到了5.613％，与此前的6.25％和6.13％相比，下调幅度相当明显。
注：最终利率以各支行为准
而作为一线城市的广州，目前至少有5家银行下调了贷款利率，降幅约10-40个基点不等。
除此之外，刚需还会有优先放贷权，首套首贷不仅利率低，而且放款更快。
你以为降低利率就够了吗？还有更大力度的支持—减少首付。
这个表态，不是空穴来风，而是有着银保监会的明确指令，接下来就看如何具体实施了。
在降首付、利率以及房产税的背景下，意味着，有更多房源会陆续入市，相比从前，刚需也能更轻松地上车了。
房产税下，该如何买房？
回答这个问题之前，要先了解房产税可能会怎么征收？
我大胆做出猜想，但不一定对。
考虑到拓宽税基的要求，存量房会纳入，但会有免征面积，40-60㎡不等，并且大概率会采用超额累进制、参考二手房指导价来执行。
因此，房产税的推出：
1、大概率会加剧不同城市房价的分化。
不少没有人口流入的三四线城市，或者房地产库存多同时租金传导能力弱的地方，房产税肯定是一剂利空。例如就过年过节回家而工作不在当地的、仅度假需求而购买的房产，都可以选择出清。
而对人口流入、有产业基础、有好的工作机会的一线、新一线城市，虽然也有不少人群拥有多套房产，但当地接盘者众多，而且租金传导效应更强，也能分摊一些房产税压力，是个优质选择。
2、买精不买多
从购房者的角度来看，房子要“买精不买多”，因为税率随着持有的房子套数增多，大概率是递增的关系。不如在核心城市买个大的，虽然超过了免征面积还是要交税，但应该会比多套数要少交很多。
3、房产税推出对资本市场是个利好
目前70％的财富都集中在房地产市场，房产税的推出势必会导致居民储蓄逐渐减少对房产的配置，相应的金融资产配置会陆续跟上。
政府的初衷，也是希望通过注册制、北交所、个人养老金账户等一系列改革措施，将居民储蓄与资本市场连接，为技术密集的新能源、进口替代、专精特新等领域提供长期、稳定的资金支持。
只是，这势必是一个长期的过程，任重而道远。
小河虾讲房2021-10-31 17:22:05
