自2020年11月成都首批“双限地”走上拍卖席以来，至今，大成都“11+2”区已成交了53宗“双限地”，其中有40宗在刚结束的首批次集中拍地中产生。分区域来看，天府新区有6宗，金牛区、武侯区、郫都区各有5宗，锦江区垫底仅有1宗。
“限房价”对市场意味着什么？手握“双限地”的开发企业又会做出什么样的产品？锐理君来盘一盘。
首先我们需要知道的是，“限房价”并不是成都独有。从22个“双集中”供地的城市来看，包含成都、广州、杭州、北京、福州、厦门、深圳、南京、宁波、长沙、苏州、郑州12个城市都设定了“限房价”的竞拍条件。另外，除了“限房价”，成都首批次集中地块还“限精装”标准为2000-3000元/㎡。但为了加大清水房供应，成都不同的地块对成品住宅比例有不同的设置，如明确要求0%、50%以上、100%和不作强制要求等各种形式。多重限制下，购房者却在担心：开发商会不会为了利润压低建房成本，导致房屋品质变差？
关于这个问题，在首批次集中拍地当天，成都就率先出台了相关通知，在技术上对成都新建商品住宅如何“定品质”有了明确要求。随后，在6月8日，住建公布了《成都市新建成品住宅装修管理规定（试行）》，对装修标准有更精细化的要求，杜绝交房后的维权纠纷。
既然已经定好了“游戏规则”，又有政府全程监管，在“强保障”下，购房者也无须对“房屋品质”过分担忧。
锐理君统计了各区域限价，恰到好处地展现了成都楼市区域热度分化现状。主城区限价全都保持在20000+元/㎡，近郊区限价普遍在15000元/㎡左右。天府新区限价28150元/㎡，青白江区限仅为9800元/㎡，区域之间限价差达18350元/㎡。
不同区域间房价分化明显，同一区域的不同板块房价同样在分化。如天府新区总部商务区限价在28150元/㎡，而兴隆湖板块限价为21000元/㎡。成本和限价决定了产品形态和产品价格，目前已经崛起的高端板块，或许在未来相当长的时间里没有竞品。
从53宗“双限”地块可售商品住房清水销售均价来看，的是天府新区正兴街道的10.54亩纯住宅用地，清水限价28150元/㎡（由成都永利融投资竞得）；的为青白江3宗住兼商地块，清水限价8940元/㎡（分别由德商&德信、金地、海伦堡竞得）。为了看出“限价”究竟达到什么水平，锐理君将各区域房价限制“幅度”与2021年1-5月各区域的住宅销售均价、地块周边在售新房或二手房价格进行对比：
通过对比可以看出，“5+2”区域如锦江区、青羊区、武侯区、高新区地块清水限价低于区域在售均价。将对比范围缩小，多数地块的清水限价明显低于周边在售新房的价格，提前预定了“热盘”地位。如四川远达集团拿下的高新区76亩纯住宅用地，清水限价在20200元/㎡（加上精装，均价也不过23200元/㎡）。而去年渝太拿下新川地块的成交楼面地价就已经达到了20700元/㎡，开发的渝太润达丰悦蓉东方项目2021年精装成交均价为33647元/㎡。周边其它在售项目如金隅金成府今年成交均价为29029元/㎡，中建锦澜壹号为32439元/㎡。以即将取证的新希望万科知园为例，清水限价21087元/㎡、110-150㎡的户型，住宅的总价门槛将不到230万。而同在区域内的项目，如朗诗乐府2021年成交均价26339元/㎡，显然还是存在一定的价格差。
天府新区 、双流区、龙泉驿区清水限价与区域在售新房均价差距不大，而成华区、新都区、温江区、新津区的清水限价比区域在售新房均价更高。如刚成交的温江光华新城三宗连襟地，清水限价在15550元/㎡（加上精装均价可以达到18550元/㎡），而区域新房在售均价为11531元/㎡。周边蓝润光华春天、水韵华府二手房挂牌价约14000-16000元/㎡。这类“限价”地块，开发商反而需要做出好的产品，去突破区域价格天花板。还需要注意的是，“限房价”限定的是清水销售均价。如何布局产品，如何分配每批次、每套房源的价格，如何做装修升级包，就成了下阶段开发企业的“技术活”，也会导致购房门槛的变化。
“双限”地块会做出什么样的产品？普遍认为会是去化快、较为“大众化”的实用性产品。一方面，“限房价”就要节约成本，将导致开发商做高端、做特色产品的施展空间受限。另一方面，首批次集中供地成交的40宗“双限”地中，32宗地有租赁住房自持比例要求，有些地块实际楼面价格已经超过了可售商品住宅的清水限价。为了快速回款，开发企业不得不迎合市场，做高周转、且更多能满足大众客群的产品。
已亮相“双限地”项目产品情况，仅作为参考
锐理君统计了已亮相的“双限地”项目，呈现出以下几个特点：2、产品形态多是洋房和小高层，尽量将容积率做满。部分项目也会采取高低配的方式，设计一些别墅产品做溢价，如德商石榴春和天骄，就有160-210㎡的叠拼产品。3、产品面积段基本在100-150㎡的套三、套四，既要迎合市场主流改善的需求，也能较好地控制总价。4、相较于目前市场上的一些高端住宅，“限房价”项目梯户比变高，公共配套、会所等减配或取消，园林景观空间变小，这些现象也是必然的趋势。总之，产品是否全面降级还需要更多项目上市来验证。但是差不多的限制价格、差不多的产品面积段，项目如何做出特色，避免同质化，也将是房企的面临的一大考验。
“限房价”对房企来说可能更多的是考验，但对购房者来说更多的是机会。待“限房价”地块打造的项目“集中”上市，成都或将迎来购房窗口期。>>>价格稳、不恐慌。按照2021年成都供地计划中心城区+新津+青白江为16200亩，成都首批次两集中地块仅3400亩，占全年供地计划21%，预计二三批次供地力度会提升。如果出让方式不变，今年还将会有大量的“双限地”成交。未来1-2年，“双限地”项目将成为成都新房市场的主流，房价基本已提前“锁定”，消除了购房群体对房价上涨的恐慌心理，无疑会起到稳定预期、平抑房价的作用。>>>面市快、选择多。对于拿了“双限”地企业而言，除去人力、建安、营销、税费等成本，地块的开发利润肉眼可见，所以越快开发、销售，就越能加速资金回笼。锐理君统计发现，前期成交的13宗地已经有7宗地有动作，部分项目甚至近两个月就要拿证。而刚刚成交的40宗地，除了一些现房销售和人才公寓用地，首批集中供地项目预计最快将在今年年底迎来一波集中呈现。 写在后面
从摇号规则改变，到集中供地、限地价限房价、二手房指导价出台，2021年成都的调控政策依然力度大、范围广。“限房价”对成都楼市，到底是一次性的“退烧贴”，还是标本兼治的“特效药”？欢迎各位留言讨论。
锐理数据2021-06-24 09:03:12
