1月17日，国家统计局发布2021年国民经济数据，经济年报出炉，其中一项数据与楼市关系密切，那就是人口数据。据国家统计局数据，2021年末人口（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）141260万人，比上年末增加48万人。
其中，全年出生人口1062万人，人口出生率为7.52‰；死亡人口1014万人，人口死亡率为7.18‰；人口自然增长率为0.34‰。对比2020年的人口出生率和自然增长率，继续下滑。
历年人口增长率示意图 数据来源：国家统计局2021年11月20日，出版的《中国统计年鉴2021》显示，2020年人口出生率为8.52‰，首次跌破1%，创下了1978年以来的新低。
图：近年来人口和出生率数据（图片来源：国民经略）
同期人口自然增长率（出生率-死亡率）仅为1.45‰，同样创下1978年以来的历史新低。根据年鉴，2020年相比2019年，人口净增204万人，而前一年增量还高达467万，2018年也增加了530万人。
从近两年的数据看，人口出生率快速下降，已成定局。从之前中国房地产市场发展的情况看，有一个普遍共识，货币供给、土地供应主要对房地产市场短期价格波动产生影响，真正决定房地产市场运行走势的最根本、最核心、最强大的因素是人口数量、真实的住房需求。
那么，对于与人口密切关联的房地产市场，出生率的下降又意味着什么呢？
#1
通过人口红利与城镇化支撑的地产黄金时代
一去不复返
出生率锐减这不是中国的社会问题，而是所有发达国家普遍存在的社会问题。只要是城市化率超过70%的发达国家，出生率都会节节下跌。美国出生率已经跌破1.2%，欧洲稍微好一点，出生率大概是1.6%左右，都远远低于要维持人口不负增长的2.2%的标准。亚洲更低，一般都在1.3%左右，韩国最近甚至跌到0.8%。中国目前城市化率超过60%，现在出生率已经跌破1，随着城市化率的提升，未来出生率肯定会继续下滑。之前中国房地产的高歌猛进，很大程度上依赖的是强大的人口增长和城镇化在支撑，但未来随着出生率的下滑以及城市化脚步的放缓，地产原有的开发模式肯定将面临重大调整。
#2
底层逻辑变化，告别房价普涨格局
事实上，建国以后出生人口较多的5个时期分别是：建国初期至50年代末、60年代中期、70年代中期至80年代中期、90年代中期至2000年初、2007至2010年，这部分出生人口的井喷，造成了庞大的房地产市场需求：以“80末、90初”为例，随着结婚、生育等需求的到来，这一代的改善性和初次购房需求主要在2015年后释放，是造成当时房价阶段性上行的主要原因。
随着出生率的降低，随之带来的无疑是住房需求的减少，不会出现波峰式的上涨，而更是趋于平稳，像以往房价普涨的格局一定会被打破。
#3
城市间分化越发明显
“抢人”大战更加激烈
需要强调的是，目前的数据是性的统计数据，各个城市之间的人口增长肯定存在差异。人口的分化，导致了楼市的分化，也导致了房价的分化，这一点从之前的中国城市之间的情况已经开始显现。从日本和韩国两个人口负增长的国家看，这一现象也非常明显。
韩国是在2020年首次进入人口负增长，韩国房价并没有下跌，特别是首尔房价一路冲高，这里面有货币、物价因素，也有人口流向首尔的原因导致。根据今年4月央视调查，首尔房价最近4年上涨了45%，其后的数据调查发现：首尔面积仅为韩国国土面积的0.6％，却居住着韩国接近20%人口。
作为韩国的社会经济和文化中心，首尔市聚集着众多知名企业，提供的大量工作岗位和商业机会，吸引着一批批追求梦想的年轻人。很多人希望在这里安家落户，购房的刚需源源不断。然而，首尔市的住房资源却相对有限，房地产市场供不应求的现象始终存在，房价也因此居高不下。甚至在首尔的周边，受到外溢住房需求的影响，房价同样上涨明显。而同样是人口负增长的日本，东京的房价同样上涨，这是因为很多年轻人涌入东京寻找就业机会，东京及城市周边的住房需求持续上扬。因此尽管未来出生率有可能持续下降，但参考现有经验，人口净流入的核心城市、中心城市，就业机会多的新兴城市，住房的需求依然旺盛，房地产的发展仍然可期，相反亦然。这也注定了城市之间的“抢人大战”将更为激烈。
因此，对于普通居民，更多考虑自住性需求，对于核心城市之外的不动产，应提早谋划布局；与此同时，城市与城市之间、一个城市的不同板块之间、同一板块的项目之间，房产都会出现分化；人口净流出的城市，房地产的衰退将十分迅速。
#4
成都人口吸附力西部
具体到我们生活的城市来看，成都在人口吸附能力上具备非常强劲的优势。根据《财经》去年底公布的数据，当前人口净流入（常住人口-户籍人口）的十个城市分别是深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州和郑州。其中，8个在东部沿海地区，中部和西部各1个，而西部只有成都一个城市。
而具体到四川省的城市之间，成都的城市吸引力同样强劲。未来，随着成都城市竞争力的进一步提升，成都人口净流入的态势有望延续。
毛磊2022-01-17 16:24:30
