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讨论人才公寓一定绕不开这2两个话题

锐理数据2022-02-19 05:32:21

日前，在《为什么说这4个字将是未来住房市场的重点？》一文中，我们对“租赁住房”做了分析讨论，锐理君用了8个字来形容：意义重大，大有可为。而近期成为热门议题的，不仅有租赁住房，还有人才公寓。

根据成都市住房和城乡建设局公告，2022年成都将供应人才公寓2万套。

从2017年首批人才公寓用地登上历史舞台，到2020年新建人才公寓项目入市，再到如今项目遍地开花，成都人才公寓真正迎来当打之年。

而再度聚焦人才公寓时，始终绕不开两个话题。

人才公寓供应规模有多大？

人才公寓是成都四大人才安居方式之一，新增建设用地与新建商品房中配建是其最主要的供应来源。

根据锐理君梳理，自2017年初登场，大成都共诞生了103宗带有“人才公寓”标签的涉宅地块，其中纯人才公寓项目是中坚。

这是一个什么概念？作为参考，2020年至2021年成都主城区涉宅地块共成交了107宗。由此来看，这个供应规模相当可观。

截至目前，已有超过30个项目推出过人才公寓房源，推售套数超过2万套。不过，他们的来源并不一样——一般来说，新建人才公寓房源筹措主要有3种途径。

新建纯人才公寓项目

这是当前成都人才公寓建设的主要方式。

据统计，目前成都共出让了62宗纯人才公寓项目用地，其中2021年有6宗，分别被高投（3宗）、城投（2宗）、人居（1宗）拿下，剩下的56宗则全部来自2017年至2020年。从分布区域看，除邛崃、蒲江等个别区域供应仍然挂零外，这些地块已遍布成都三大圈层，单个区域来看，东部新区。

2020年3月，成都面新建人才公寓项目——人居锦城峰荟1468套房源入市，酝酿了近三年的人才公寓正式开始接受市场检验。以此为开端，以人居峰荟系&荟城系、城投梧桐系、高投悦府系为代表的人才公寓项目陆续登场，成为人才公寓供应的主力担当。

新建商品房中无偿移交人才住房

这是成都人才公寓供应的重要补充方式。

梳理来看，2017年以来成都出让宗地中共有10宗地需要配建并无偿移交人才住房，包括2宗按比例移交与8宗按规定套数移交，其中单宗地块人才住房移交量达到1175套。

地块竞得者包括万科、保利、金科等品牌房企，不过，尽管这些项目大都已经清盘甚至现房呈现，但其配建并无偿移交的人才住房仍旧迟迟没有入市消息。因此，这些候场的房源或将成为2022年人才公寓供应的重要支撑。

新建商品房配建销售型人才公寓

这是现阶段人才公寓建设的主要方式。

2021年成都纯人才公寓用地仅出了6宗，而配建销售型人才公寓用地则有28宗，其中销售型人才公寓占比为1%，达到100%。

相比无偿移交人才住房有特定的楼栋设置，销售型人才公寓不得限制人才可选房源的户型面积和位置，换句话说，销售型人才公寓散落分布在整个楼盘内，与普通商品房房源别无二致，购房者完全可以自由选择。

目前已有多个项目推出了销售型人才公寓，包括天府公园未来城、建发央著、华发统建锦江大院、城投万科国宾蜀园、兴唐悦府以及近期亮相的龙湖九里熙上、龙湖九里名邸，从刚改到高端项目都有试水。

（数据仅供参考具体以项目官方公布为准）

人才公寓带来的影响有哪些？

随着供应逐步增多，人才公寓在市场扮演的角色分量也在加重。

☆

对购房者而言

从某种意义上说，人才公寓是城市发展带来的一种置业红利，它为购房者尤其是人才拓宽了置业通路，提供了更多机会选项。

>>>机会优势：人才公寓应当首先面向符合条件的人才依次进行销售，因此人才资格的选房顺序先于棚改资格、刚需资格。

当然，机会优势不仅体现在拥有优先选择权。

一般来说，纯人才公寓项目在产品户型面积下限可在60㎡左右，上限可超过200㎡，而销售型人才公寓则普遍要求90㎡以下套型住房套数比例不低于宗地住房总套数的20%。换言之，当前普通住宅市场很难买到的小户型房源，将因人才公寓得到一定程度的补充，如建发央著共576户中，建面90㎡以下（约83~89㎡）的就有116户。小户型是控制购房总价的重要方式。

在产品选择上，也拥有更多主动权。为满足不同人才的住房需求，人才公寓产品多元化发展，不仅有高层、洋房，还有叠拼，改善与高端产品兼而有之。这是人才公寓与保障房、安置房、福利房等截然不同的一点。

>>>价格优势：根据规定，人才公寓租售方式包括先租后售、共有产权和优惠出售，人才可自主选择其中一种方式。其中，优惠出售是最重要的方式：

是指取得安居资格的人才以市场化方式购买人才公寓，规定面积部分可享受购房款15%的政策性优惠。

其中，A、B类人才租购享受优惠政策面积原则上不超过120平方米，C类人才租购享受优惠政策面积原则上不超过90平方米，D类人才租购享受优惠政策面积原则上不超过60平方米。

若按照18000元/㎡单价计算，在规定面积内，D类人才可享受约16万的折扣，标准的A类人才可享优惠约32.4万。

不过，按照职住平衡的原则，符合条件的高端人才应当在用人单位注册地的区（市）县申请租赁或购买人才公寓，大原则不能跨区购房。这也是人才公寓项目遍地开花的一个原因。

当然，在满足认定的人才购房需求后，普通购房者也有上车人才公寓房源的机会，只不过不享有价格优惠。人居锦城峰荟就是典型的例子，人才完成选房后剩下的616套房源均被普通购房者买走。虽然无法享受政策价格优惠，但人才公寓中的小户型却能为部分刚需购房群体打开一扇窗。

☆

对房企而言

配建销售型人才公寓或成为常态操作，需要房企积极适应。

由于人才公寓的特殊性，早期人才公寓项目的主力建设者是以人居、城投、高投等为代表的国企和平台公司。随着渠道更多元化，越来越多的房企成为人才公寓建设的参与者。

除了之前的配建并无偿移交形式外，还有合作开发，如城投与万科合作的国宾蜀园、高投与绿城合作的桂语听澜；另一种即是逐渐成为主流的配建销售型人才公寓，去年的双集中土地出让就是信号。

配建销售型人才公寓对房企的货值有影响，但影响也有限。

销售型人才公寓在面向一类人才进行销售时需要拿出一定的优惠折扣，意味着向购房者让利，从理论上讲，销售型人才公寓占比越高，需要让利空间的幅度越大，利润空间自然相应会被压缩。但实际执行起来，影响因素就比较多。

即便是100%为销售型人才公寓的项目，也并不意味着在实际销售中所有房源都需要执行优惠折扣，让利的多少取决于人才选房数量；当满足了人才购房要求后，剩余房源将面对普通购房者进行销售，与其他普通房源一样。也就是说，项目销售型人才公寓占比并不完全等同于实际销售时需执行优惠让利的房源占比。这也是房企在竞拍环节敢于放手一搏的一个原因。

由于人才购房资格有着严格的认定标准，即使在人才最为密集的“5+2”区域，人才公寓的供应数量一般都会超过人才数量。有资料显示，目前已有1万余名人才通过成都人才安居服务网进行安居资格预申请，而相应的人才公寓房源供应则早已突破2万套。

因此，相比之前的“配建并移交”会产生成本却不产生直接的货值，配建销售型人才公寓尽管因优惠折扣会一定程度压缩利润空间，但仍可以合理平衡成本与利润。同时，在操盘上与自持租赁住房考验自持、管理、运营能力相比，要简单不少。

☆

对市场而言

有人在问，大量人才公寓入市会影响房价水平么？锐理君认为是非常有限的。

正如前文所述，因为“优惠折扣”，人才公寓的价格低于普通商品住宅。而当人才购房需求得到满足后，会适当放宽门槛向更多普通购房者销售，此时与普通商品住宅价格没有本质差别。就目前来看，对整体房价的影响可忽略不计。

人才公寓供应会影响市场需求么？近年来成都大力发展保障性租赁住房建设，去年土地出让中，诞生了大批自持租赁住房。租与购有着本质区别，如果说租赁住房供应增多会一定程度上减少购房需求，那么人才公寓更多是消化购房需求。

“筑巢引凤”以推动城市发展是成都人才公寓诞生的初衷。

建设人才公寓是城市发展的需要，因此，实现人才安居的基础之上，人才公寓注定会是房地产市场中一股不可忽视的力量。从大力推动纯人才公寓项目建设到商品房配建销售型人才公寓，人才公寓的发展也在随着实际情况变化。

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