6月10日，成都市公共资源交易服务中心发布了成都中心城区今年第二批次集中供地的公告。根据公告，本批次中心城区共计供应55宗住宅类用地，出让面积合约3040亩，将于2022年7月12日-7月14日拍卖。除青白江区、新津区宗地外，其他各区土地均采取“限房价、定品质、竞地价”的出让方式。
根据出让文件，本批次土地拍卖以“限价竞买+抽签竞得”方式进行拍卖。即每宗土地设置土地最高限价，拍卖过程中采取固定的加价幅度。宗地最高应价小于宗地最高限价的，最高应价为出让宗地成交价格，最高应价者为出让宗地竞得人；拍卖宗地最高应价达到设定的最高限价的，采取“抽签竞得”方式确定竞得人。
温江成为了二批次成都二圈层区域土地供应最多的区域。共5宗土地，占地面积合约356亩，这一供地规模在中心城区中也仅次于青白江区。5宗土地包括了4宗纯宅地和1宗住兼商用地，将于7月13日-7月14日出让。
从宗地位置来看，温江本批次供应土地分布在国色天香、光华大道两大片区。其中，位于万春国色天香的三宗土地，起拍楼面地价低，堪称一二圈层本批次所供应的最“便宜”的土地。位于光华大道的两宗土地，均位于光华大道以南区域的花土路南侧，包括了一宗“回锅地”。
从土地出让方案来看，5宗土地在限定了住宅清水最高均价的基础上，均要求成品住宅建设比例为50%。此外，有4宗土地均有代建公园绿地或市政道路的要求。
01
投资置业门槛低
国色天香一次推3宗低密宅地
国色天香片区自2020年以来，仅去年9月成交了一宗住宅类用地，被喀什海天房地产开发有限责任公司以楼面地价3850元/㎡+配建6%的销售型人才公寓竞得，限定了住宅清水最高均价9526元/㎡。
目前，喀什海天地块项目仍未亮相入市，片区内则还有两大主力项目有存量住宅房源。其中，溪畔别院项目打造高层、洋房及叠拼产品， 上批次高层住宅预售单价清水11325-13495元/㎡；鹭湖宫还有高层组团在售单价约8000-10700元/㎡，联排组团在售单价约24900元/㎡。
本批次国色天香片区共推出了3宗宅地，且容积率均不到2.0，低密属性明显。相较于去年成交的喀什海天地块，3宗土地的起拍楼面地价更低，住宅清水限价更高，让开发利润空间明显增大。
从土地的位置分布来看，两宗土地距离地铁17号线黄石站在2.5到3公里左右，区域内学校、医疗、商业等各项生活配套都已呈现。
其中，74.65亩宗地位于小区花乡民居东侧，其西侧居住氛围已成型。宗地距离成都市王府外国语学校、成都市温江区二十一世纪学校、国色天香商业街均在1.5公里范围内。
99.82亩宗地及50.58亩宗地位于万春大道与江宁北路交汇处，四周待开发空间较大。宗地2公里范围内，有成都市温江区踏水学校、万春学校、万春镇中心卫生院、成都市温江区第三人民医院等配套。
而对比三宗土地的出让方案，99.82亩宗地及50.58亩宗地有代建公园绿地的要求。而周边生活氛围更成熟的74.65亩宗地，无任何代建、配建要求，起拍楼面地价也高出100元/㎡。
74.65亩宗地：
宗地位置：温江区万春镇
净用地面积：74.6504亩
土地用途分类：住宅用地
计算容积率：1.8
起始楼面地价：3100元/㎡
土地最高限价：3500元/㎡
可售商品住房清水最高销售均价：15100元/㎡
成品住宅建设比例：50%
拍卖时间：2022年7月13日14:00
99.82亩宗地：
宗地位置：温江区万春镇
净用地面积：99.8195亩
土地用途分类：住宅用地
计算容积率：1.8
起始楼面地价：3000元/㎡
土地最高限价：3400元/㎡
可售商品住房清水最高销售均价：14000元/㎡
成品住宅建设比例：50%
拍卖时间：2022年7月14日10:00
代建要求：竞得者须利用宗地外1宗约21.642亩的土地建设公园绿地并无偿移交
60.58亩宗地：
宗地位置：温江区万春镇
净用地面积：60.5829亩
土地用途分类：住宅用地
计算容积率：1.8
起始楼面地价：3000元/㎡
土地最高限价：3400元/㎡
可售商品住房清水最高销售均价：14000元/㎡
成品住宅建设比例：50%
拍卖时间：2022年7月14日10:00
代建要求：竞得者须利用宗地外1宗约4.6539亩的土地建设公园绿地并无偿移交
02
光华大道生活配套熟
“回锅地”体量变小
光华大道两侧区域一直是温江的核心置业区域，交通便捷且各项生活配套趋于完善。近几年温江的改善新房项目，也主要分布在光华大道北侧临花都大道和南侧临光华八线区域。
近几年，光华大道的土地出让集中在花都大道南侧、与青羊区交界处。光华大道以南（光华八线以北）片区，自2020年以来，则仅出让成交了一宗占地约108亩、容积率2.0的住兼商用地，被隆基泰和以楼面地价9000元/㎡竞得。而该片区本批次一次性推出了2宗纯住宅，均位于花土路南侧，周边2公里范围内，仅隆基泰和紫樾锦西府一个项目还有住宅在售，带装修均价约17000-19000元/㎡。
两宗土地相距约1公里，在各项生活配套上基本都可实现共享。比如，周边小区的社区底商及商业街都已成熟，可满足日常生活所需。
但相比之下，55.32亩宗地周边生活氛围更加成熟，500米范围内有多所公立及私立学校，包括温江鹏程幼儿园及小学、温江区涌泉学校、温江区嘉祥外国语学校等；69.4亩宗地则轨道交通出行更加便利，其距离4号线凤凰大街约700米，此外500米范围内有私立学校启文幼儿园、成都冠城实验学校。
从土地性质及出让方案来看，55.32亩宗地为住宅兼容商业用地，竞得者须自持部分商业且代建市政道路、公园绿地，起拍楼面地价及土地最高限价也更低。但限定的住宅清水均价22000元/㎡，略高于69.4亩宗地，且明显高于目前区域内的新房住宅价格。
69.4亩宗地实际上是一宗“回锅地”。今年首批次集中供地中，光华新城推出了一宗136亩的纯宅地，并未成功出让。本批次该宗69.4亩土地即为此前流拍的136亩宗土地的一部分。
2022年首批次供应136亩宗地位置示意，框线部分即为本批次69.4亩土地大致范围
再度上市，土地体量缩小，降低了拿地成本。同时，地块的代建要求和限定住宅清水均价也有些许变化。一方面，竞得者不再代建公建配套设施项目，代建公园绿地的土地面积也由39.3462亩变为29.9681亩；另一方面，住宅清水最高均价由21200元/㎡提升至21500元/㎡。
整体来看，光华新城本批次推出的两宗土地，虽有自持/代建要求，但结合地块位置及利润空间，两宗土地后期的产品开发，在区域市场上仍有着明显的优势。
55.32亩宗地：
宗地位置：温江区涌泉街道
净用地面积：55.3226亩
土地用途分类：住宅兼容商业用地（商业占比25%-30%）
计算容积率：2.0
起始楼面地价：7500元/㎡
土地最高限价：8550元/㎡
可售商品住房清水最高销售均价：22000元/㎡
成品住宅建设比例：50%
拍卖时间：2022年7月14日14:00
自持/代建要求：竞得者须自持计容商业总建面比例不低于35%；利用宗地外3.594亩土地建设市政道路、利用宗地外15.1535亩土地建设公园绿地，并无偿移交
69.4亩宗地：
宗地位置：温江区涌泉街道
净用地面积：69.3954亩
土地用途分类：住宅用地
计算容积率：2.5
起始楼面地价：8600元/㎡
土地最高限价：9800元/㎡
可售商品住房清水最高销售均价：21500元/㎡
成品住宅建设比例：50%
拍卖时间：2022年7月14日14:00
代建要求：竞得人须利用宗地外29.9681亩土地建设公园绿地并无偿移交
地产全说2022-06-30 11:32:23
