城镇化红利，叠加产业红利，叠加人口红利，叠加改善红利，直接诞生了一个国际城南。国际城南奔跑了15年！这15年，可谓“站在风口，猪都能飞”。在城南各大板块买房都获得了怎样的大惊喜呢？大源板块|华润凤凰城、中海兰庭2009年开盘价5k，现在3.5；
金融城板块|城南一号2012年开盘价1.2，现在近5，润富国际2016年开盘价1.6，现在5；
沿着天府大道一路向南的房价高地，金融城4万、大源3万、新川3万、中央商务区3万、兴隆湖北岸3万……你不难发现，曾经和金融城并驾齐驱的攀成钢，它的房价正在被拉开距离；曾经紧随其后的外金沙板块，越来越跟不上城南金融城的速度。
城南已然是成都房地产市场的”一枝独秀“。作为“公园城市首提地”和“公园城市先行区”的天府新区，肩抗“南拓大旗”，从来不缺热度。这里汇聚的城市能量，成为各大龙头房企的“必争之地”。去年供地，天府新区摘得大成都成交宗数最多的区域。买房，天府新区每个版块都炙手可热！
过去15年，金融城、大源等已成经典，大城南的天府新区还有价值洼地吗？还能复制经典吗？
有效控制土地供应，注意供地节奏，聚焦板块和各功能区。天府新区的发展，绝不是摊大饼！对于购房者而言，天府新区好房子多吗？不多，甚至可以说太稀缺了。因为住宅用地占比实在是少得可怜，仅占10%左右，先来一览天府新区主力供货板块：
锦江生态带|作为天府新区建设的起步区，一出场便有中海、万科的强强联手，无论资源的聚集度还是建设速度都非同一般。“成熟”、“烟火气十足”已成为牛鼻子最明显的标签，天府新区“首熟区”非它莫属。
中海锦江城18年取证，当时精装价格仅1.35/平，现区域内二手房挂牌均价在2.6万/㎡左右。2019年之后，整体节奏明显降速，去年板块内供货仅有神盘--川发，再次回归视野的它，目前在售项目也仅两个，华润置地天府幸福里+华润置地&建发天府和鸣。
被封神的麓湖板块，众所周知--又贵又少还要靠抢！大平层一房难求，屡次熔断；湖墅动辄千万级起步，高门槛，普通人望而却步，高阶购房者的“专场”。
「天西板块」，2019年7月贰爷为其命名，现在都已经耳熟能详了！当下，天西板块已然成为成都楼市的独一份。区域内，蔚蓝卡地亚花园城的少量尾货，一直吊着购房者的胃口。除此以外，仅剩招商时代公园上新解渴“壕刚”群体。
……
纵观麓湖、锦江生态带、天西板块、天东板块等已具规模，价值早已起飞。在天府新区偌大的城市版图中，天府前湾--这块最后的“拼图”，无疑是留给年轻置业者最后的机会！2020年4月，成都市规划设计研究院的一则《天府新区万安南片区总体城市设计》公布，天府前湾“横空出世”。这只“潜力股”占位天府东翼的中轴位置，在其他板块开发趋近饱和之时，它作为天府新区核芯区城市规划的收官之作，强势出圈！![]()
天府前湾规划意境图
天府前湾地处天府新区东侧门户区位，上承新川、西邻麓湖、下接天府CBD东区、兴隆湖科学城。作为三大产业核心区之间的衔接过渡区域，恰好与三大板块“公园+商务/产业”的城市功能互补，并与麓湖板块左右逢源，形成了承载产业和主城外溢客群的不二人选。
无法复制的优越地段|天府前湾位于天府东翼中轴之上！天府大道以东，正是“天府东翼”，不论是在产业布局、商圈规划、城市规划占位上，它都有着更强的优势，可以说是天府最具活力的中央活力区。由上图可见，区域内夔州大道不仅作为城南主要干道，同事贯穿多个商务产业板块，形成由金融商务、科技研发、总部经济、会展经济、文化体验、休闲娱乐、综合服务的城市发展轴线。这将是一条仅次于天府大道的经济命脉，未来将成为搭建国家级资源平台，连接了核心城区及核心产业版图。![]()
与之完美贴合的还有地铁6号线，作为全国最长的地下地铁线路，它不仅穿梭于这座繁华的城市，再一次重复历史，成为成都的又一条“产业生命线”——在这条线路周边，分布着金融城、天府软件园、新川、青岛路商务区和天府中央商务区五大产业中心。天府前湾正是依托天府东翼这条黄金大动脉，上承金融城、新川科技园、国际基金小镇，下接天府中央商务区，串联起城南两大商务中心，大体量的产业、人口聚集，未来可期！随着区域产业及高净值人口的不断进驻，未来发展潜力巨大。这也就不难理解，为何天府东翼这条产业主轴，一跃成为了中海这样大房企砸下重金，重点布局的区域。除了近期即将取证的天府合印项目之外，还布局了3个项目在此，土储规模总计高达约300亩……肩负“纯居”使命，补全天新功能缺口|2020年，成都市规划设计研究院公布了天府前湾的城市规划。将参照上海前滩、杭州前湾等沿江发展的经验打造，确定将万安南片区12.2平方公里土地定位成人城境业高度和谐统一的公园城市示范片区。形成“天府森林新绿窗”、“政法服务新高地”、“公园生活新社区”三个子功能定位，天府前湾的未来越来越清晰。要知道，天府新区规划初期定位“产业大城”。以产业、商业用地为主，缺乏成片住宅用地规划，天府前湾的重要性不言而喻，它以“沿绿”发展为主基调，实现在“公园中建城市”，形成“城园一体”的有机共生新空间。“50-100米宽的城市生态绿带”“从社区出发，500米近林亲水”“每个街区邻绿、出门即入公园”“向绿发展，无处不公园”，以营造宜居性为先导的城市空间，完善天府新区“高度居住属性”功能，填补了居住空白。与天府中央商务区、科学城等板块的发展路线不同，天府前湾的城市设计方案，把传统的“产城人”发展逻辑，转变为“人城产”。于天府新区，天府前湾城市规划的落定的那一刻，公园城市的生活方式才真正得以兑现。未来，以天府前湾为“终章”的城市版本，将是天府新区规划的完整版，并以“终极纯居”代表天府新区“未来居住”新模式。产业加持·首个中央法务区，更具确定性|2021年2月，《天府中央法务区建设总体实施方案》正式出炉，全国第一个中央法务区落地天府前湾。中央法务区目标明确：打造“立足四川、辐射西部、影响全国、面向世界”的一流法律服务高地，数据显示，目前，法务区新引进法律服务机构30余家，集聚司法、商事调解、知识产权保护、法律新媒体等10大类机构100余家。全链条法务业态已初步形成，预计2030年，将吸纳约4.5万法律相关的就业人口。一个现代法务集聚区已整体成势， “一流法律服务高地”正在形成。它的虹吸效应在政策倾斜之下，还将持续释放，知名度和影响力显著提升。未来，这里将聚集整个西部地区“律政精英”人群，势必会激发区域新一轮的活力。兑现提速，尽享高效生活|天府前湾板块内的各项配套，从土地拍出的那一刻起，就有了明确的呈现时间。今年6月，中央法务区青岛路站TOD综合开发建设项目14号地块投资备案信息公开，拟于2022年8月开工，2025年12月建成。意味着天府前湾板块的青岛路、昌公堰两大TOD也正式从规划蓝图走向建设。![]()
这里，全维配套均以逐步呈现中，并走在了住宅项目之前。外部两条生态绿廊串联起内部主题乐园、国际教育、国际基金、汽车主题、生态康养等6大功能区，双TOD加持板块规划，天府前湾这只“绩优原始股”规划出的蓝图，无一不指向了高品质人居！
2021年三次集中供地中，天府前湾成功出让9宗“双限地”，在天府新区所有板块中位居榜首。迎来：龙湖、绿城、永慧、天投等多家品牌房企抢滩。
2022年集中供地中，阔别一年的中海，强势回归，在首轮集中供地中，中海分别以9.22亿元和6.12亿元一举拿下天府新区万安58亩、和31亩地块，溢价率分别为0.84%和14.84%，其中31亩地块更是触发熔断，14家房企参与抽签，开局便掀起当日土拍高潮。
一个板块是否具备能级？从片区的开发商就可观出端倪！当下，开发商的日子显然并不好过，很多房企暂停拿地，或者是减少了拿地计划。在这个时候，像中海这样的大房企还能掏出真金白银重仓前湾，深意值得细品！价值被严重低估、价格很快被填平的板块称为价值洼地。大源价格6k-3.5w；锦江生态带1.3w-2.6w；新川板块1.5w-3w，就是典型的价值洼地。
相反，价格长时间无法填平，就是沼泽地。买房或投资，寻找的一定是价值洼地，绝不是沼泽地。
--怎么判断价值洼地？
对标周边板块，他们享有类似的城市资源，属于同类圈层，但价格却形成了“代差”，这就是价值洼地所在！
天府前湾和新川等板块一比就看出（从地价和房价两个维度来进行分析），天府前湾的邻居新川板块川的新房主流在3万+，最新批次的土拍要求限价都在3w（含装修）；而西面公园区的房价同样也在3万+，比如观塘映月等楼盘。
即便是天府前湾南面的万达1号这类刚需品质的二手房，价格也都直奔3万。锦江江生态带，新房、二手房的价格都在27,000左右。要知道，天府前湾的价格和锦江生态带目前土拍价格相差无几，但天府前湾的价格明显还处于低位，属于典型的价值洼地。
经验告诉我们，天府前湾的价格总是紧跟着周边几个板块的，特别是铆钉新川板块的，目前新川板块，一波涨势之后，已经去到一个新的高度，天府前湾已经蓄势待发！
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贰爷房产投资2022-09-22 15:14:01来自北京市
