未来5年，成都最强板块在哪里？

前言

“926”新政后，成都楼市肉眼可见的开始发力。先看组数据：上周锦江、成华、高新都有住宅开盘，去化率最低的都有94%。但值得注意的是，这波小高潮好像缺少了天府新区锦江生态带的身影，有消息称：它正憋着一个“王炸”项目即将面市。说到天府新区，锦江生态带自带“流量”，它被定性为9年天府新区的“首熟区”，正悄然经历着一场蝶变。相比麓湖板块，这里亲民且存在更多可能性；相比天府前湾，这里醇熟的配套令人咋舌；相比天府CBD，这里开发的时间只能用“回溯”二字；相比科学城，这里才是兼具时尚摩登和人间烟火气。

锦江生态带正在复制大源的发展模式，有望成为未来5年的“新大源”板块。

壹

“首熟区”炼成记

宜居走廊的国际化呼之欲出

曾几何时，天府新区新兴板块“很久才能起来”的质疑铺天盖地，如今锦江生态带成为天府新区首个成熟区域，已基本成型。

以“魅力锦江、生态水岸”为发展定位的锦江生态带经过多年的全面开工建设，现在已经过了起步、成长的阶段，全面迈入了板块规划配套落地阶段。

红星美凯龙全球家居生活广场实拍图

中海天府环宇坊实拍图

说它首熟，一方面是确实发展得快，另一方面比其他板块发展好。商业方面，10分钟生活圈内有中海右岸环宇荟、红星美凯龙、鑫苑天地等；教育方面，天府四中（石室中学领办）、天府三小（龙江路小学领办）、华阳小学等均已招生开学，规划及配建的约10所学校也正在陆续呈现。轨道交通方面，除了16号线（规划中），19号线1期（即将运行）、地铁5号线已开通，区域连接金融城，就只有“十分钟时差”，可通达全城。

天府三小实拍图

锦江生态带还有其他板块无法比拟的生态资源优势。作为公园城市首提地，生态是天府新区发展最重要的底图之一。区域内拥有锦江、锦江生态滨水步道、浅水湾国际体育公园等近万亩生态资源环绕，此外1050亩的天府森林公园已于2022年9月开工建设，区域内生态绿地与住宅占比高达1：1，为“宜居”定调，是公园城市战略下重要的高纯度生态居住区。

贰

板块蝶变进行时

资源加持让里外都光鲜夺目

事实上，锦江生态带被推向楼市焦点，是从2016年德商御府天骄一炮而红开始，2017年万科翡翠公园和中海锦江城两个大盘接棒，天府三小开校，区域热度炙手可热。2019年，随着云龙湾大桥的通车，地铁5号线的开通，川发天府上城、优品道锦绣、万科君逸等项目顺势推出，让区域发展再度走高。2020年，翡翠公园·万科里开业、中海天府环宇坊盛大开业，两大商业体的开放成为区域成熟的标志。随着今年土拍天府新区突破3万的地出现，锦江生态带再次被广泛提及，板块发展进入一个新的量级。

锦江生态带实拍图

发展重心蝶变：从“北”到“南”

从这个时间轴不难看出，锦江生态带是由北向南开发打造的。

这个板块以沈阳路为分界线，划分南北，北区相对更加成熟，出现了大量网红盘，有烟火气，但也有很多二手房低价项目，需要强化区隔。南区作为能持续生长的区域，有更大更好的想象空间，相比北区这里高端项目更加集中，这也是我们谓之蝶变前夜的原因。

究其原因，是因为锦江生态带北区已开发殆尽，限于之前规划的原因，走的高容高密的网红流量路径，很快就让板块成为成都炙手可热的区域。目前，北区已经已经相当成熟，还剩几宗临江土地待出让。据规划，这些土地中仅1宗为住兼商，其余均为商业用地，后期惊喜将来自于商业配套的持续兑现。

而南区待开发用地实在太多。某种程度上，地多=潜力大！有一个词叫“大桥经济”，大桥带给城市改变的赋能。国际上知名的“大桥经济区”旧金山湾区因为金门大桥和奥克兰海湾大桥的修建，让旧金山的经济进一步发展，成为了著名的科技创新中心。

云龙湾大桥实景图

2019年，锦江生态带云龙湾大桥正式通车，沈阳路与天府大道串联起来；2020年，锦江生态带南区的天保湾大桥通车，真正意义上让锦江生态带与麓湖板块连接起来，也让南区能级价值凸显。这就是南区的大桥经济，打破了行政区划格局，以系统性、整体性的思维来指导基础设施建设，这就是南区的配套能级，各位可以自我发散想想看！

由此可见，南区的想象空间真的不要太大。南区犹如白纸画图，时刻透露出“弯道超车”的希望，在享受板块流量的同时，会因为更好的规划、更多资源的加持，成为高端居住区。

现代五项赛事中心实景图

据了解，南区不仅整体规划密度更低，各项功能用地的分配也极具考量，板块内的结构更加复合，拥有公园、体育中心、教育等更高能级的配套。此外，从文化设施的布局也可窥见一斑。除了已建成的现代五项赛事中心外，规划的天府音乐厅、天府大剧院等都位于锦江生态带南区，建成后将为区域高知人群的子女提供全方面发展的支撑，甚至成为全成都高雅人士的精神寄托。如果买房就是拆盲盒，在北区买房等于拆一次盲盒，赌按时交房和房屋质量。在南区买房，等于拆两次盲盒，除了交房与质量外，还有区域的规划及兑现能力。从目前的情形来看，一切向好。

对比天新内其他板块，麓湖、兴隆湖等高端板块都已开发殆尽，而锦江生态带南区城市距离更友好，配套更成熟，且成规模可连片供应，必然是城南下一个价值风向标，重定天新改善走向。

锦江生态带实拍图

配套能级蝶变：从“首熟区”到“高端区”

锦江生态带的进化，离不开规划、供地、企业间的紧密配合，更离不开购房者用真金白银为这里的市场价值写下的真实注脚。一方面，有序的供地节奏，保证了片区开发热度，也体现了职能部门对于这一片区的整体规划和期许。数据显示，2017年以来锦江生态带共成交12宗住宅用地，区域内聚集了保利、绿城、华润、中国铁建、建发、中海、万科等品牌房企，高端项目云集，城市界面不断提升。

锦江生态带实拍图

品牌房企“蜂拥而至”，让锦江生态带树立起天府新区新的价值风向标。业内人士更是坦言，“首熟区”不会是锦江生态带的结局，只会是一个全新跳板。随着锦江生态带北区的不断饱和，锦江生态带南区可谓“时事造英雄”，开始接棒锦江生态带的发展，开启新一轮的腾飞。数据显示，北区近年来虽出现了中海锦江城、川发天府上城等网红盘，但主力供应面积集中在90-120平米，定位为首置、刚改的高层产品居多。而白纸作画的南区，无疑可能性更大，产品指标更优秀，产品定位也多以品质改善为主。可以想见，南区不仅可以直接享受成熟的配套，更是在定位、文化、生态、居住品质等方面，实现了多维度的升级焕新。

叁

保利天府和颂应势而来

引领区域居住全面升级

“英雄”被造出来了，“英雄”里也必然有领头羊。被誉为和颂系列2.0升级之作的保利天府和颂开启了锦江生态带南区新一轮的住宅供应，逐渐引起市场广泛关注。

在去年整体市场行情低迷的情况下，求稳是开发商的第一选择，产品创新被认为是一种冒险，纵身入激流需要莫大的勇气，而保利站了出来，推出了全新产品系——“和”字系。让人们看到了保利深耕城市，为城市中产提供更美好居所的决心。

保利四川2023年品牌发布会现场图2022-2023 年，保利已在成都布局“和”字系四子：怡心和颂、锦城和颂、九里和颂、天府和颂，遍布成都西、南、中核心区域，为成都新中产打造新烟火主义生活，升级新人文社区。保利天府和颂作为“和”字系第四子，有何惊艳？

高层采用Y字形布局，最大化避免遮挡，保证每一户的私密性；四房的中高、小高产品分别选择了通透性更强的横厅和空间尺度更强的方厅设计，实现南北通透。具体来看：①、锦江生态带数一数二的低建密产品项目为约46亩纯住宅用地，打造了3栋洋房+8栋中高层+3栋高层的产品，整体呈现北高南低行列式布局。放在市面上估计就是建筑密度30%左右的高低配项目，毫无中庭可言。而保利天府和颂则打造了建筑密度仅20%的符合真正意义上低密住区的产品，可谓是住在公园里的家。

保利天府和颂园林意境图

②、更现代简约、时尚活力的建筑观在外立面的打造上，项目重点突出线条之美，塑造简洁典雅的形象。建筑整体采用大玻璃外窗、大尺度阳台体现建筑的通透感，最大限度将外部景观和阳光引入户内。楼栋立面采用“三段式”构图，叙述着极简建筑之美。③、更和美精装、注重内在生长的室内观在高端改善项目扎堆的锦江生态带南区，要夺得话语权，得靠真本领，除了“颜值”要能打外，内在修为尤为重要。保利天府和颂主力户型面积107-143平米，不管是三房还是四房产品，都有一大批忠实粉丝的追随。宽境阔尺的入户大门，是有范的面子。值得一提的是，项目的室内观注重内在生长，尤其强调空间以功能至上。在观景上，大玻璃、大阳台，努力实现景观视界的至大化；在收纳上，配备独立玄关柜，将思考延伸至未来生活；在配置上，中央空调地暖等精工配置，都为生活创造了更多可能。

据了解，保利天府和颂首批次将推出建面约143平米洋房和约130平中高层产品，尤其是143平米的洋房，堪称全景洋房产品，采用约40平米餐客厅一体化的设计，为家人和朋友打造出专属的家庭沙龙空间，堪称一大亮点。

而130平米的户型，采用“3+1”空间布局设计，也带来生活的无限想象。项目后续还将推出市面上比较稀缺的小面积产品，值得持续关注。结语锦江生态带，一场新的区域焕新“风暴”正在悄然来临，伴随着保利天府和颂等优质项目的入市，锦江生态带势必将迎来下一个春天。

锦江生态带实拍图

我们有理由相信，在保利情怀主义的加持下，即将入市的保利天府和颂既是锦江生态带南区腾飞的参与者，更是区域人居升级的主导者。