2025苦口婆心劝你买房的底层逻辑!

成都2024年住宅用地供应量6633亩，按照容积率2.0进行推算，新增住房供应量只有900万平米。成都一年卖多少房子呢？

2024年，成都住宅销售面积1300万平米。一年供应900万平米，Sell-out 900万平米，新增供应只够卖大半年的，其余的400万平米，只能靠老库存来凑。也就是说新增供应和sell out的剪刀差高达400万平方米。

--整体库存去化要多久呢？

我们尚不知道成都截止2024年底的实际库存数量，但是我们完全可以推算出趋势。新房销量逐年缩量，当然与人口等诸多因素有关，但是成都人口还是处于净流入状态，四年时间，新房销售量直接腰斩，从2400万平米降落至1300万平米。

成都新房为什么越来越贵？底层逻辑如下：

2023年成都总共拍卖了1.1万亩土地，按照容积率2.0计算，可建面积为1500万平米，2023年成都实际Sell-out新房1900万平米，吞噬了老库存400万方。

预计2024、2025，两年累计吃掉陈年老库存800万方。800万平方米，按照容积率2来倒推，就是6000亩土地，6000亩土地是什么概念？相当于2024全年的土地供应总量。显而易见，2025年的新房一定是要吃老本的。

当然，开发商敢于不断捅破新房房价天花板，也是基于这种勇气。

数据证明：琉璃场新房卖到4w+、林家坝卖到5w+，麓湖卖到6w+，是因为稀缺，因为供应有缺口。所以，并不是中海、万科这类头部房企，一个小地方出来的小开发商也敢卖6w，新房价格不断捅破天花板，供应剪刀差就是底层逻辑。?????????????????????

道理言简意赅，这篇文章的篇幅还多，我们接着把2024年全国的房地产行情盘点一下：

1，2024年房地产开发投资同比下跌10.6%，相对2023年的-9.6%，跌幅扩大尚未止住回稳。

从去化周期来看，全国去化周期是26个月，目前处于26个月的去化周期和和历史上2015年相差无几，而2015年可以说是中国楼市最黑暗的时刻，当然也是黎明前的黑暗。从中进一步细化，就可知一线城市的去化周期比较短，而四五六七八九线城市的去化周期高得吓人。只有北上广深加上成都，才是2025年楼市的主力军。

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