规划/在建总数位居全国第二,成都需要什么样的“新城”?

羊马新城、凤凰新城、蜀都新城、桃源新城……看到这些名字，你有没有一种熟悉的陌生感——好像听说过，但是又说不上来到底在哪儿？具体长啥样？这些都是成都近年来规划在建的新城。据不完全统计，成都市目前有新城23个，总数位居第二（与此对应，四川规划、在建的新城数量在仅次于广东，与山东并列第二名）。23座新城规划总面积1370.44平方公里（部分数据缺失），约占成都全域总面积10％；按通常规划设计1万人／平方公里，可容纳1370余万人，占目前成都常住人口82％。

成都需要这么多新城吗？

△成都市变“两山夹一城”为“一山连两翼”

正是基于人口不断增长的现实考量

答案是需要。预计到2035年，成都市常住人口将增至2300万，服务人口2760万。从2010年开始，成都每年净增加人口50万，这个趋势还将长期保持。所以，成都大规模“造城”并不是GDP冲动，而是基于现实与长远需要的深度考量。未来15年，将有700多万人涌入成都，在这里置业安家、工作生活……什么样的“新城”，才能不断承载他们对未来美好城市生活的向往？

在回答这个问题之前，让我们先来看看世界上那些著名的新城。

现代“新城运动”起源于英国。20世纪初英国的城镇化率已达74％（没错，比中国现在水平还高），二战后英国城市人口暴增。为了同时解决大城市病和战后重建两大难题，30年内英国先后建设了32座新城，MK是最后一批设立的，也是最成功的一座。

MK的成功得益于前瞻性的产业布局。规划者们很早意识到未来制造业必将萎缩，服务业势必成为新城经济支柱，因此依托MK位于伦敦和伯明翰两大城市中间点的区位优势，将金融和现代物流作为主导产业，大力发展包括娱乐、餐饮、零售、信息、咨询、保险、科研、教育培训等现代服务业，与其周边“大邻居”构建强关联。

凭借富有竞争力的产业优势、完善的城市基础设施和卓越的生态环境建设，MK吸引了400多家企业总部和金融服务机构入驻（包括英国铁路网公司、亚马逊、西门子、梅赛德斯奔驰、可口可乐这些“巨头”），迅速成长为除伦敦之外英国商业吸引力的城市之一，商业地产增长也在伦敦之后排名全英。

与英国MK始于政府主导不同，被誉为“第五代城市建设典范”、全世界所有新城建设者争相学习和模仿的对象——美国尔湾市，是一座完全在市场主导下进化的新城。

尔湾起始于一片农场。1959年，尔湾公司联合加州政府共同捐赠1500英亩土地给加州大学作为分校校区，但规划并不局限于大学城——它配套提供工业、商业、居住、休闲和绿地等功能，是一个能容纳5万人口的田园城市。

给尔湾带来世界性声誉的是1977年开始的第三个十年规划，城市发展将生态建设提到首位，大约178.2平方公里的农场土地被规划为生态自然保护地，使得尔湾不仅有两倍于纽约中央公园面积的橙县大公园，还拥有近百栋获得LEED认证的办公建筑，在绿色建筑方面走在世界前列。

△尔湾以优美的生态、杰出的城市规划

和高品质生活方式闻名于世

依托优美的生态环境和加州大学强大的智力资源，尔湾目前聚集起了众多高新技术企业，形成了多个高科技产业集群，被誉为当今世界的“第二硅谷”，也多次被评为全美最值得居住的“热门城市”、全美“最安全城市”。

从英国MK到美国尔湾，包括日本筑波新城、多摩新城等，国际“新城运动”经过数十年实践，逐渐摸索出一条成功路径——

精明增长。不是在政府主导下一味追求“大规模、高大上”，而是尊重市场规律、自然环境和人们生活习惯的增长。尔湾自始至终都完全由民营企业投资、开发、运营，一直朝着市场接受程度的方向前进，寻求多方利益化。政府作为后来者只是提供政策配套服务，来源于市场也回归于市场。

以人为本。现代“新城运动”一开始，就充分吸取“大城市病”带来的种种教训，把提高人居环境质量和环境适宜性作为主要追求目标，同时更加注重人的精神生活，探索城市空间的多重含义。

△日本筑波科学城长期依靠政府强势投入，一度被外界戏称为“科学乌托邦”，近年来随着交通基础设施不断完善和文化、教育、商业等复合功能开发，吸引力大增

生态优先。着眼城市可持续发展，强调人与城市、生态的长期和谐发展。尔湾的实践证明，生态环保对城市的赋能将远远超过密集而无序的开发，当年对生态的坚持在今日收获了丰厚的回报。

产城融合。吸取初代卫星城很快变成“卧城”、“死城”教训，“新城运动”高度重视产城融合、职住平衡，搭建完善的工作、居住、商业、休闲和娱乐体系。1968年通过的美国《新城开发法》，就明确提出“新城就业岗位数量必须超过卧室数量”。

基于先进规划，不断引入产业和人口，与中心城区及周边地区形成功能互补，同时通过营造良好的人居环境和营商环境，构建起强大吸引力——20世纪60年代国际规划界提出的“反磁力”理论，在MK和尔湾这样的新城终于变成了现实。

成都的“新城运动”起步于本世纪初。2008年，成都市开始分步推进东南西北四大新城建设，期望它们不仅成为城市核心功能拓展区，更能成为产业发展的重要支撑和承接经济、人口转移的重要载体。我们现在熟知的光华新城、郫都新城、北新商城、空港……都是当年四大新城的进一步细分。历经10多年实践，有没有一个新城已经开始展现“反磁力”效应，能给众多后来者以启发呢？“光华新城”给人留下了深刻印象。发展至今，它不仅拥有优越的生态本底，更以高端服务业撑起的百亿商圈和传承中不断创新的“天府之国慢生活”方式，成为成都众多新城中成熟宜居的标杆。无论精明增长、以人为本还是生态优先、产城融合，即使与新近规划建设的新城相比，它也毫不逊色。距离天府广场直线距离20公里的温江区，自古就有“金温江”美誉，被称为“成都后花园”。2005年光华大道通车，沿线区域推出了丰富的高性价比居住产品，成为刚需热门地。

2008年，光华新城规划出炉，以“西向成都核心引擎（西成都CBD）”为定位，大力发展现代化商贸和商务服务、文化创意和总部经济等产业、配套发展生态人居，以新兴服务业集群驱动活力新城发展，被确定为成都市重点扶持打造的百亿级核心主力商圈和城市级商业中心。

是成都绕城外规格、品味的生活消费中心

此后，光华新城多个城市综合体、总部经济项目快速呈现，开发体量达百余万平方米。以合生汇和伊藤洋华堂为核心，周边两公里范围内集合了新光天地（成都）、家乐福、盒马鲜生等多家购物中心和大卖场，构成了成都绕城以外规格、品味的生活消费场景。

现在这里被称作“城西春熙路”，不仅是温江人的购物、休闲和娱乐中心，随着地铁4号线、17号线“双轨”开通，也吸引了大量主城西居民前来消费。最直观反映区域活力的“百度热力图”中，光华新城随时都是西绕城外、最火红的板块，堪称“城西之心”。

△百度成都热力图。光华新城是肉眼可见的大片火红

从“成都后花园”到“城西之心”，光华新城完成进化只用了短短13年，单论成长速度甚至大幅超越了MK和尔湾（这一点都不奇怪，就像人们常说的，中国的城镇化，用50年时间走过了西方发达国家200年的路）。

国际上所有的成功新城开发，都离不开市场主体的深度参与。在光华新城的跃迁过程中，一部珠江新城建设史，几乎浓缩了光华新城进化史的所有精华。

2007年，光华新城尚在萌芽初生，来自广东的珠江投资就斥巨资拿下了新城核心1100亩地块，14年埋头深耕，一座集工作、居住、消费、休闲、娱乐为一体的复合型超级城市综合体，不仅成为助推光华新城腾飞的强大内驱力，更是新城的颜值与内涵担当。

△14年来，珠江新城不断刷新着光华新城的天际线，图为位于光华新城核心地段的温江CAZ效果图。图据开发商

并不是所有的地产商或地产项目都能持续撬动一座新城的发展，看规模，第二看量级，第三看创新。

先看规模——

珠江新城总占地1100亩，前期总投资300亿元，开发总体量超过300万平方米，规划涵盖商贸商务、会议会展、文化娱乐、旅游休闲、居住等诸多功能，已建成部分包括大体量商场、亿元级商务楼宇群落与高品质人居楼盘。这样的开发规模放在现在的成都简直是“巨无霸”一般的存在，加上其衍生出的凝聚力与辐射力，全城罕有对手。

再看量级——

作为中国综合社会服务商领导者，珠江投资布局城市更新、能源与基础设施、商业、产业、住宅等十大业务板块。截至2019年底，珠江集团总资产超3440亿元，累计开发超过150个项目，服务百万客户，多次荣获百强地产企业。

2007年拿地时，珠江投资就定下一个“小目标”——服务成都、辐射西南，在都会有影响力的项目。14年来一次次的成果兑现，不仅充分展示出珠江投资能力和实力，也让珠江新城成为引领光华新城乃至整个大城西的工作、居住和消费中心。

三看创新——

14年来，珠江新城创下多个“”：首次将家乐福引入温江；首次将伊藤洋华堂引入温江，成都二圈层；首次在温江推出200平米以上的高品质人居产品，比现在流行的“大平层”早了足足10多年；首次在温江推出现代化购物中心珠江广场（至今仍是温江规模，2020年更名为“合生汇”，第三家、中西部）和5A甲级写字楼珠江国际中心，其中珠江广场（合生汇）2019年日均客流6万人次，总客流达2190万人次，全年业绩突破17亿元，高居城西，在全成都购物中心中亦排名前列。

去年8月，珠江投资又与温江再度联手，将CAZ（CentralActivityZone）项目落户光华新城核心地段，计划投资100亿元，打造集商务办公、现代金融、品质休闲、高端消费、特色文创、星级酒店等于一体的大型城市中央活力区。据悉，未来的成都CAZ不仅将引入凯悦酒店集团打造高档五星级酒店（建成后将成为大城西地标级高端酒店），还计划打造类似太古里那样的街区式精品商业，引入医疗大健康产业和电竞基地，构建“全龄全链条”的活力中心。

CAZ是CBD的延伸和优化，它不仅仅是字面意义的改变，更是对“以人为本”营城理念的创新演绎。珠江投资再次展现出“敢为天下先”的创新力，将光华新城与世界城市发展前沿直接对标。

3月7日，温江区召开服务业发展大会，明确提出构建生产性与生活性服务业双擎驱动的现代服务业体系，目标直指“西成都消费中心＋具有影响力的现代服务业标杆城市”。光华新城核心地段的成都CAZ，将是这一全新战略体系中的重要支撑。

“双擎驱动”现代服务业体系、“双地铁”加持、CAZ加注、生态价值凸显……光华新城这个曾经的“价值洼地”，还要迎来新一轮起飞。

作为CAZ规划落地的个项目，珠江新城·熙岸壹号即将全新亮相，这同样是在温江开先河的产品——130m2半岛精奢公馆，占尽了珠江新城的核心资源。

核心价值之配套——繁华之上再造繁华

已经呈现出来的“百亿地铁商圈”是熙岸壹号现在的全息生活配套，正在建设的CAZ是熙岸壹号未来的全新生活绽放，繁华之上，再造繁华。

△图中红色部分即为熙岸壹号，江安河如玉带将其环绕

核心价值之生态——被1100米江安河环抱熙岸壹号位于珠江新城核心的黄金河岸，楼下就是1100米的江安河岸，通过11.7米宽玻璃幕墙，原生河岸的自然景观尽入眼底。核心价值之产品——“气场”更强大

敢于自称“半岛精奢公馆”，熙岸壹号多项“硬指标”自然相当“硬气”，比如130m2户型、11.7米大面宽、3.2米的层高，这三项大幅超越了市面上同类产品，带给你的是更开扬敞亮的空间感，室内更加通透、“气场”更足。还有4T8户的高标准梯户比，也较一般的“筒子楼”式同类产品有更强的私密性和尊享感；另外还有星级入户大堂、现代时尚风格外立面……处处都在强化业主与众不同的尊贵品位。

△熙岸壹号外立面效果图

就连UP君最初都觉得这个项目放在现在的光华新城有些超前。但这恰恰体现出了珠江投资的准确前瞻与洞察，就像它14年来一直表现出的那样。在成都过去和将来涌现的众多新城中，光华新城不仅是成熟宜居的一个，也是持续发挥“反磁力”效应的其中之一；熙岸壹号之于光华新城，正是这个“磁极”上的强吸引点。

看懂了未来成都，也就看懂了熙岸壹号，它无疑是一部面向未来的城市级作品。

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