上周五，位于锦江区三圣乡板块的华熙528全新组团颐都取得了预售许可，一次性推出全部208套商品住房。
作为网红项目，华熙528在2019年10月到2020年12月期间取证的4个批次，价格跟同小区的二手房比都存在“剪刀差”，也因此受到了购房者的追捧。
不过这一次，华熙528全新的颐都组团取证，价格一跃而上，来到了高层均约28019元/㎡、洋房均约30207元/㎡。
跟华熙528其他组团的二手房价格相比，不再有价格优势，甚至比一些二手房源更贵。
而价格变贵的根本原因，则是因为项目的土地成本变高。
据了解，这次取证的颐都组团，楼面地价为13168元/㎡，还不包含配建15%的租赁住房。
那么，变贵的华熙528是否还值得买呢？带着这个疑问，我也在周末去实地踩了个盘。
楼盘基本信息
项目名称：华熙艺术村颐都
占地面积：约26亩
产品类型：7F洋房，32F高层
层高：洋房3.15米，高层3.05米
面积区间：约171~416㎡
价格区间：洋房约26279~32097元/㎡，高层约27624~28424元/㎡
装修标准：约3779元/㎡
总户数：208套（不含78套租赁住房）
车位数：483个（不含78个租赁住房车位和4个配套设施车位）
梯户比：2梯2户
容积率：2.5
绿地率：25%
建筑密度：20%
交房时间：2022年3月
物管费：5.8元/㎡/月
物业公司：华熙鑫安
开发商：四川华熙龙禧投资有限公司
网上登记时间：3月29日~3月30日
01.产品规划定位高于所有已售组团
项目所在的三圣乡是成都楼市的热点板块之一，许多购房者对三圣乡的地段配套都比较熟悉，我也曾在华熙528尚都组团的踩盘报告中有过详细的介绍，今天我们就直接进入产品部分。
华熙528从2016年9月首次开盘以来，推出过盈都、悦都、尚都、锦都、玺都5个住宅组团，它们多为T4或T5的高层塔楼，产品定位偏向于刚需和刚改。
华熙528项目规划总平示意图
而这次推出颐都组团，共有2栋32F高层和6栋7F洋房，另外还有1栋自持的租赁住房。除租赁住房外，所有商品房均为2梯2户的纯板楼，整体定位高于前期组团。
颐都组团沙盘实拍
和旁边的悦都、锦都、尚都、玺都等组团一样，颐都组团所在的地块旁也有一个配建的市政设施。
但和其它组团不一样的是，其他组团配建的多为市政绿地公园，而颐都组团配建的是足球场和篮球场。
一开始在售楼看沙盘的时候我还以为运动场所也能给旁边的房子带来比较好的视野效果，跟公园绿地没太大的不同；
但当我去看了实体样板间才发现，运动场和公园绿地的区别还是蛮大的。
实体样板间3楼景观阳台视野实拍
球场的视觉体验不如红花绿树那么漂亮，感觉有点光秃秃；而且投入使用后可能还会对旁边的洋房造成一些噪音干扰。
颐都组团鸟瞰效果图
值得一提的是，颐都组团虽然定位高于所有前期已售的组团，但是却也是华熙528一个有租赁住房的组团。
不过据置业顾问介绍，租赁住房和商品住房之间有隔离，租赁住房的住户无法走到商品住房一侧。
02.户型装修
尺度偏舒适，171㎡四房起步
颐都组团的商品住房面积区间约为171~416㎡，根据面积不同分为三个大类：
1、建筑面积约171㎡的高层户型；
2、建筑面积约180㎡的洋房标准层户型；
3、建筑面积约406~416㎡的洋房底层下跃户型。
建面约171㎡四房三卫
该户型位于项目2栋高层内，主采光面朝西南，公摊约24%。
户型结构方面，采用了7.35米的大横厅设计，横厅的进深也超过5米，同时还外带一个与横厅等长的大阳台，整个起居空间显得比较舒适、大气。
四个房间除客厅旁的多功能房不足3米外，其余卧室的面积尺度都比较适宜，并配有两个套房，但次主卧套房内的卫生间为黒卫，略有遗憾。
建面约180㎡四房三卫
该户型为洋房标准层户型，公摊较小，仅约11%。
其中4、5、7号楼主采光面朝西北，6号楼主采光面朝东北，8、9号楼主采光面朝西南。显然，8、9号楼的采光，但美中不足的是8、9号楼从西南方向看出去是球场，观景效果不理想。
得益于比较低的公摊，洋房户型虽然建筑面积只比高层多了不到10㎡，但整个空间体验却有了非常大的提升。
比如洋房户型的起居空间为7.5米宽的超大方厅设计，给人的视觉观感非常霸气。四个房间的尺度也都比较舒适，厨房、卫生间、阳台也都不存在任何狭小空间。
当然，它也同样存在次主卧套房内的卫生间为黒卫的瑕疵。
装修方面，高层和洋房的装修标准均为顶格的3779元/㎡，装配有中央空调（格力/约克）、地暖（博世锅炉）、新风系统（霍尼韦尔）三大件和智能家居系统。
洋房的装修为新中式风格，实体样板间给人的感觉还是蛮现代的，不豪华，但也不丑。进门后的超大起居空间效果很震撼。
洋房新中式风格样板间实拍
高层的装修有两种风格：港式轻奢和现代黑金。两种装修虽然真的有所不同，但我看了两个风格的实体样板间之后，还是觉得没有多大区别——审美都在线，但也都不惊艳。
高层现代黑金风格样板间实拍
高层港式轻奢风格样板间实拍
03.不确定因素
，洋房排正对运动场，观景效果不佳，存在噪音隐患，这个噪音对高层的中高楼层可能也存在影响；
第二，小区内有租赁住房，虽然置业顾问说与商品房之间有隔离，但这一说法的真实性我认为有待考证，建议有意向的购房者在认购前进一步向开发商核实；
第三，我在实体样板房现场听到其他置业顾问给购房者说景观阳台在交房后可以自行封闭。放任业主随意破坏建筑外立面，对追求品质的大户型改善楼盘来说是一个灾难。后期如果物管连乱封阳台都管不好，也感觉有点对不起高达5.8元/㎡的物业费。
04.购买建议
本次颐都组团208套商品住房全部取证，含精装预售价约26279~32097元/㎡，总价段473~1127万元/套。
之所以总价的跨度这么大，是因为项目商品房有三种产品类别。
我们抛开洋房底跃户型这种特殊产品，项目两种主力四房产品：高层单价约2万7、8，洋房单价约3万1、2。
高层单价与华熙528前期锦都、悦都组团的二手房成交单价相当，比盈都组团二手房成交单价高了约3000元，已经完全没有了所谓的“剪刀差”。
但考虑到颐都组团的整体定位更高，这个价格也还算合理。
对主城区改善人群而言，如果对教育配套的需求比较强烈，那么华熙528的颐都组团可以作为选项之一。
但如果没有学区的硬需求，我认为同样位于锦江区、总价段又高度重合的建发央玺，无论是地段还是档次，都要高至少一个台阶，将更值得期待。
大昊房产说2021-03-30 16:59:45
