产业大图景中的“华润逻辑”

似乎，行业的至暗时刻正在慢慢过去。

最为明显的表现是，部分暴雷房企一边积极争取资金盘活项目，一边积极推动债务重组熬过难关，等待黎明。

而这，都得益于最近不断释放的利好政策。成都市场也因此在2022年的岁尾有了一些耐人寻味的表现。

救活房企的“箭”和成都机会

2022年必将会是被载入中国流行病学史的一年，对房地产行业来说，同样意义重大——国家政策从支持需求端到支持企业端，且力度之大，可谓前所未有。

尤其是近期三“箭”连发。

第一箭信贷融资：央行拿出2000亿用于商业银行无息贷款，支持商业银行万亿授信额度，强力推进房企“保交楼”和信贷。

第二箭债权融资：交易商协会和中债增支持民企债务融资，央行再贷款支持国家队增信资金2500亿。

第三箭股权融资，证监会支持房企股权融资，助力优质房企改善融资和资产负债表，提振市场预期和信心。

近日更有消息称，中国监管机构要求中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行这四大行在12月10日前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款。这也被看作是“救市先救企”的第四支箭。

当然，“房住不炒”仍是大前提。

中国GDP的构成中，房地产仍稳居第一。疫情三年带来的经济压力，在随着封控政策宣告结束的同时也必须平稳释放，楼市的稳定具有了更加重要的社会意义。

多地房贷利率达历史低位，政策筑底已十分明显。但房地产市场基本面的改善，核心还在需求端。疫情三年的后遗症还需要时间来消化，提振信心。

纵观全国楼市，新房成交并不乐观，包括深圳、上海、广州、杭州等热点城市。

反而成都，有些一枝独秀，11月全市成交新建商品房263.06万平方米，比10月份增加34.2%，比9月份增加99.3%。其中成交商品住房148.07万平方米，比10月份增加21%，比9月份增加74.2%；二手房成交145.24万平方米，比10月份增加14.4%，比9月份增加66.6%。

市场回暖从量开始。成都新房与二手房的成交量双双上涨，表明购房者的信心正在逐步回升，成都或许就是那个领先全国的“鸭先知”。

我们也必须要承认，市场信心的迅速建立与成都这几年的发展也不无关系。对比六普以来的人口数据，成都人口达到2119万人，位居全国典型城市第四，2021年常住人口增量比上年末增加24.5万人，位居全国第二，仅次于武汉，超过北京、上海、深圳、广州等一线城市。

深耕“人城产”营城逻辑多年，成都在职住平衡、以产兴城上不仅经验丰富，也成就了城市经济的高速发展，吸引了众多优秀人才和企业。公园城市的建设使原本就很宜居的城市形象和口碑再度提升，幸福指数不断UP……

如今疫情结束在即，种种迹象表明，明年的成都市场企稳态势明显，窗口期已然到来。

七子齐发后的“华润时间”

成都市场的回暖，一方面体现在新房成交数据趋好，另一方面则来自房企端口的信心。

今年，成都集中供地成交面积7706亩，位居全国典型城市第三，仅次于杭州和上海。

其中，包括以华润置地为代表的头部房企对成都市场持续看好，5家头部房企报名宗数达到20宗及以上，合计拿地28宗。

而直到此时，这些一向以行业风向标著称的头部房企唯快不破的执行力，以及对市场和城市价值的敏锐判断才令人恍然大悟。

我们就以华润置地成都公司作为样本来观察——在成都今年二批次集中供地中，华润置地成都公司2天时间斥资87亿拿下主城核心区域6宗地块，一时间，“华润重仓成都”的声音铺天盖地。

▲锦官首著效果图

不久后，华润置地又与鼎信长城签约，合作开发后者在二批次供地中竞得的青羊蔡桥41亩地块，这便有了12月初品牌发布会上的华润七子。

11月，华润再度入股锦江统建、华发联合拿下的三圣乡109亩大盘。至此，在极短的4个月中，华润置地成都公司顺利完成了2022年的成都布局。

▲玺宸上院项目东侧入口大门意境图

截至12月4日，除三圣乡109亩外，七子均已亮相且锦官云玺、锦官和鸣、锦江悦府示范区已经开放，后续项目也在陆续筹备当中。宏观上讲，是响应了“稳增长、促消费”的号召，微观上则是对于成都市场的信心。

了解更多华润置地，可访问以下文章——

重仓成都20年

买房看产业&华润择址观

需要注意的是，华润今年的落子表现出了和过去极大的不同。从“大盘造城”到城市核心区域优质地块，是什么诱发了华润的这种变化？这也是不少地产同行关心的话题。

仔细研判就会发现，主城核心只是华润七子的共性之一，同时，每一个落子区域都有着或多或少的产业属性，这就不能单纯地用巧合来解释了。

自2017年成都重塑产业经济地理以来，5年的发展充分论证了产业对于城市发展的能量。尤其是在天府新区和东部新区的发展中，产业更是发挥了巨大的势能，实现快速、优质的人口导入，以及随之而来的更优的城市界面和城市形象。这一点，华润参与建设的东安新城也可算得上典型样本。

细数刚刚亮相的华润七子择址逻辑，辐射天府九里的天府生物医药城已从农田成为了成都生物医药产业创新创造实践区和配套齐全氛围和谐的宜居国际社区；

▲天府国际生物城

锦江悦府所在的白鹭湾新经济总部功能区的核心起步区白鹭湾新经济小镇以深圳湾为建设参照对象；

▲白鹭湾新经济总部功能区（图片来源：成都新楼市）

中环天序坐拥成熟的东郊记忆和极具开发价值的成华工业遗址群；锦官云玺/锦官和鸣所在的成都工业创新设计功能区是成都航空产业的发源地和创新中心；

▲成飞·青羊创新中心

锦官首著同时享有悦湖科技城和她妆小镇利好，前者打造的是西南新材料产业高地，后者则瞄准万亿规模的“美丽经济”；玺宸上院和时代之城所处的十陵，虽然大运会延期了，但疫情防控已是尾声，大运经济启动还会远吗？

▲悦湖科技城规划图（具体以官方最新发布为准）

以产谋城、以产兴城，华润的择址观是真正读懂了成都的城市发展逻辑。

今年4月，“三个做优做强”策略提出，其中，中心城区被明确提及。虽然不能把中心城区和主城区划等号，但是同样给了主城区利好刺激。这也正是央企华润对于政策的敏感之处。

曾经，“南拓、东进”让我们见证了天府新区和东部新区的飞速崛起，而主城五区作为中心城区的核心区域，在“三个做优做强”的新机遇中，在城市更新“美颜”后，产业为区域赋能，带动区域焕新，一个个新的城市坐标点也必将在这些区域诞生。

买房看华润&价值判断法

成都华润的20年里，是区域的开拓者，也是价值的引领者。拥有一套华润房是不少成都人判断优质居住的标准之一，即便逆市，它也总是更保值一些的。

于买房人而言，华润的风向标意义就更值得参考了。实际上，同大盘造城、造势、引人的逻辑一样，产业规划优、落地快的区域，在人流的导入和区域价值兑现能力上都更加优于产业匮乏的区域，这也是成都产业营城5年来教会我们的价值法则。

尤其是在“人城产”、职住平衡、公园城市等理念的交互之下，创造出更加安居乐业、环境优美、生态自然的和谐城市氛围，才是高净值居住板块必须具备的基本要素。明白了这一逻辑，再来看华润的落子和布局，就很有些门道了。

成都华润的20年，也是成都楼市从黄金时代到白银时代的20年。2010年前后，多盘齐发几乎是品牌房企的常规操作，如今却并不多见。

正因如此，华润的七子齐发才能成为2022年寒冬成都楼市的一个现象级行为，而其中华润表现出的“变与不变”或许更值得行业探讨。

了解更多华润置地，可访问以下文章——2022年，怎么看这家房企的变与不变

截至发稿时的最新消息，七子中的锦官首著已取证，锦官和鸣、锦官云玺、锦江悦府、玺宸上院即将取证，开盘在即。这也算得是2022岁末的一次大餐了。

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