2024年，青羊新城「突破」的神来之笔

这两年，青羊新城无疑是最抢镜的区域。

作为城市营销的专业机构，成都睿合泰对青羊新城进行了长期的关注和研究。所以，这一篇会从客观视角告诉大家，青羊新城是如何起飞的？以及为什么我们给出的2024年第一个预言是：青羊新城会成为当下整个成都极具能量的高价值板块！

△青羊新城，图源锦绣青羊

在成都睿合泰机构研判高价值区域的成熟逻辑下，青羊新城已经成为明牌。

为什么将“营城聚产”放在了首位？

这代表了政策、资源方面的倾斜度，决定了区域终局的高度。

在成都瞄准“世界级先进制造业集群”建设目标时，青羊新城抓住了“航空”这一关键词，从而敲定了其未来5-10年的核心竞争力。

△成都市航空产业布局图

在“航空”这一语境下，青羊新城围绕做强“千亿航空产业生态”、力争2025年实现航空产业产值1000亿元以上的目标，规划了“青羊总部产业功能区”、“国际智慧产业功能区”、“西部国际商旅功能区”三大千亿产业集群。

紧随其后的便是四川国际创新产业园等重大项目快速落地，目前仅核心区域成熟载体就有约150余万平方米、入驻企业近3300家，其中世界500强分支机构、国家高新技术企业及专精特新企业60余家，拥有611•青羊飞行器设计创新协同中心、四川省创新共同体工业软件创新中心等高能级平台。

从高度到速度，青羊新城包揽大满贯，如今才能有被称之为「航空新城」的底气与自信。

2024年，我们在青羊区的政府工作报告中看到了一组数据：“预计航空产业主营业务收入增长15%，总量和增速继续在四川全省、成都全市保持遥遥领先！”这也意味着，作为成都航空产业发展的核心，青羊新城不仅仅是调子拔得高，更有着实打实的成绩。

更为关键的是，最近成都睿合泰机构在做成都土地市场分析时，还观测到“沉迷”发展航空产业的青羊新城出现一个“超级变量”：早前成都自然资源和规划局发布了一份用地调规方案公示，其中出现了之前相对少见的，纯住宅用地调整用途变更为纯商业用地的情况（最初土地形态，详见：外光华千亩土地调规，青羊新城又有两大TOD浮出水面）。该宗地占地面积约73.8亩，且位于青羊新城核心区位、紧邻地铁站点培风站。

同时，在2023年12月29日，以“汇聚高端商务 激发消费活力”为主题的青羊区推进商务商贸产业高质量发展大会召开，这宗调规而来的商业地块将规划建设城西城市级大型商业综合体。

△青羊区商务商贸重大项目签约仪式现场实拍，图据锦绣青羊

这样一个昭示着政府对于区域发展信心和决心的“超级变量”，不仅会成为区域走向成熟繁荣的关键性标志，更让青羊新城迎来3.0时代全新的发展重心：以高端低密为主的纯粹住宅区。

从金融城，到攀成钢再到三圣乡，高价值区域的显性条件便是吸附一流配套，聚集财富。

青羊新城虽然名字里带了个“新”字，但通过青羊新城的区域调研报告，我们可以发现无论是其城市资源的质量还是密度都已非常醇熟：

▌王牌教育资源。青羊区本就是成都数一数二的教育强区，占据了青羊区三分之二土地的青羊新城生来就拥有相当稳固的教育基本盘。泡桐树小学+实验小学，树德中学+石室联中+实验中学，均已开校在读，超高浓度的优质教育资源及其确定性，对于青羊新城，属寡头红利。

△青羊教育资源分布图

▌政务服务中心。2021年5月，青羊区政务中心由内环搬迁至青羊新城，不仅体现了青羊区对青羊新城发展的决心，更成为资源“抱团”的旗帜。

△青羊区政务中心，图源青羊总部经济基地

▌一流商圈聚集。青羊新城内分布了多个大型商业综合体，如鹏瑞利广场、中铁西城新天地和极具昭示性的万达广场，完全能满足大多数人一脚油门揽尽城市繁华，看尽车水马龙的多元生活关系场。

▌高能级的交通。当下，青羊新城已经形成了“三横三纵”的城市主干道格局；还有横贯内部的地铁4号线、9号线，目前均已通车；其中4号线被誉为“最文艺地铁线”，从西到东,串起成都重要的文化和商业地标；9号线可以直达金融城，实现工作与生活的无缝衔接；另外，在建的地铁13号线，也预计将于2024年底通车。超高能级的交通路网，不仅实现了区域的内联外通，也撑起整个青羊新城现在与未来的荣光。

△区域交通路网，图源投资云地图

土地市场和新房市场的表现一直被当作是观测区域价值的一个“窗口”。

从土地市场来看，整个青羊区的土地供应都非常克制。根据睿合泰机构2023年报数据，青羊区全年供地仅有241.4亩，是成都11+2中心城区中供地面积最少的区域。

但其成交楼面地价却呈稳定上涨趋势，2023年青羊区以平均18904.89元/㎡的成交楼面地价位列成都5+2主城区第一（仅统计拍卖成交土地），而其“地王”则诞生在青羊新城，楼面价20800元/㎡，这也是青羊区首宗楼面价破20000元/㎡的地块。

△2023年成都5+2主城区土拍平均成交楼面地价

从新房市场来看，近3年以来青羊区住宅供不应求，且成交均价逐年上涨。2023年，青羊区新建商品住宅累计成交面积约75.67万㎡，同比上升87%；成交金额212.85亿元，同比上升105%；成交均价28128元/㎡，同比上升10%。

马克思主义经济学告诉我们，价格总是围绕价值上下波动，影响因素就是供需关系。

通过青羊新城的区域调研报告来看，近两年，其高端改善产品供应处于“断档”期。从其核心区域外光华片区来看，2022年其商品住宅面积160㎡以上产品新增供应为零，2023年180㎡以上产品新增供应为零。

更为关键的是，通过对打算在片区购房的部分客户调研数据来看，超85%的客户都提出了改善居住面积、提高生活品质的需求，尤其是500万以上的客群提到这两点要求的占比为100%。

改善置业需求被“断档”产品冰冻，市场对于高端改善产品的渴求强烈，必然催生青羊新城向更高端改善的方向进阶，同时撬动区域价值。

通过成都睿合泰机构对青羊新城的价值梳理，我们发现不管是基于发展现状，还是发展需求，青羊新城都已经进入了3.0时代，其发展重心也落到了这个以高端低密为主的纯粹住宅区内。

当高价值区域成为明牌时，谁能唤醒其高端基因、开启新一轮的居住进阶？

在成都取消限价后的首场土拍中，已经有了答案——

2023年11月15日，成都开启了取消限价后的首场土拍，青羊新城一宗约66亩土地上市。最后，该宗地经过近46轮的竞价，被华润置地竞得。而这宗地也就是我们前面提到的青羊区新晋单价“地王”。

在这宗自带光环的地块之上，华润置地也以同样优秀的产品来作答，于此落下了华润置地成都主城区首座“润系”产品——青羊润府。

△青羊润府鸟瞰意境图

当我们将青羊润府细细拆解之后，可以发现：它每一处细节，都能经受楼市的长周期考验。我们甚至可以非常肯定的说，青羊润府必将成为2024年的爆款红盘。

从基本盘来讲，青羊润府容积率为2.0，整个地块极为方正，就是那种我用尺子比划才能画出来的方正，优越的土地天赋自然也给了产品设计打造更充沛的发挥空间。当然，要成为引领趋势的爆款红盘，这可不是光靠土地天赋就行的，青羊润府更为关键的一步，还是产品的突破。

△青羊润府土地示意图，图源投资云地图

首先，汲取青羊数千年的无价底蕴，在大师天团的设计手笔之下，让青羊润府成为极致美学的代表。宝格丽酒店经典的竖向城市立面配合水晶塔冠的造型，再加上成都市树银杏叶元素的演绎，形成了青羊润府极具辨识度的符号语言；全南北向的点列式布局拉开了最大约100m的楼间距，同时框出了约13000㎡的超尺度社区花园，打造多层次、不同主题的半岛景观。

△青羊润府意境图

其次，定制级的会所体系。在华润置地的产品思路中，有一个很重要的关键词就是“定制”。华润置地认为，根据最终使用者的个性化需求进行产品定制，是保持竞争力的关键。

青羊润府以生活为原点,打造了“更懂生活的会所体系”，囊括私宴、健身房、儿童研学空间，与项目打造的精品商业街体系形成了家门外、社区内的生活场景，在匹配“西贵”格调属性的基础上，为城西贵雅人群创造出更日常的生活享受。此外，青羊润府还耗费巨资，落地了达尔文营地，让孩子能够充分的接触自然，在自然的环境当中尽情成长，这在成都华润置地项目群中还属首次实景呈现。

△青羊润府达尔文营地意境图

第三，270°环幕大平层+双全景舱，追加产品一步“封神”的可能。

面积段对应产品的规格，青羊润府规划的是当下稀缺的纯大平层改善住区，起步就是143㎡的面积，是独一份的“大”，也意味着圈子可以极致的纯粹。同时，青羊润府的143㎡户型，尺度感和功能性都做得非常到位：南向面宽达到约16.6m，且设计了南北双阳台，户型更加通透；独立的中西厨设计，让功能性更为完整；最为亮眼的就是行政主卧，270°转角飘窗带来高端酒店的既视感。

△青羊润府建面约143㎡户型图

此外，青羊润府还设计了此前片区内供应断档的192m²的端厅/横厅户型以及238m²户型，在填补区域市场空白的同时，更为城西青羊的生活方式打了一个样。

其中，建面约238m²的户型，位于中庭楼王。除尺度感的拉大和常规的入户明厅、独立中西厨等设计以外，该户型最大的惊喜来自于双全景舱+空中院落的设计，这也是区域内首次出现的设计，与城西贵雅人群高度契合；此外，建面约238m²的户型还做了总统级双套房设计，缩短生活动线的同时，提高生活的私密性及便利性，其中行政主卧还与空中院落相连，带来更加极致的生活享受。

△青羊润府建面约238㎡户型图

结语：

坦白说，青羊润府即使是做个普通的改善级产品，也会很吃香。因为现在的青羊新城，对改善产品的需求非常强烈，而且上到180+㎡以上，去年的新增供应为零。

它占据了一个热销盘的天时地利人和，完全可以什么火就做什么产品，而不是设计精品。但青羊润府偏偏又是3个历史性机会的交汇点：赶上了青羊新城发展的历史机遇，从城市定位到开发量级，都是空前的，而且又是取消限价后的首地，这给了青羊润府更好的指标、配套条件去做好作品；更重要的是，遇到了坚持以“产品为王”的华润置地，上来就为青羊新城定制样板。

△青羊润府意境图

未来青羊新城或许还会有高端改善产品，也有可能会做大面积，但这种刚刚好的历史机遇还有可能碰到吗？我们有理由相信，以青羊润府入市为标志，未来青羊新城的能量又会往上抬高几个量级。