天府新区的二次“造城”运动

在城市化进程中，产业始终是重要推手，甚至不断创造着奇迹。

即便40年过去了，深圳蛇口，这个拥有40万人口，GDP超过1200亿元的国际化新城仍在南海边续写着传奇，发展模式为世界效仿；在距离深圳约60公里的东莞，有一座占地约1900亩的缩小版“世界城”——松山湖小镇。为此，华为斥资100亿，耗时6年。华为成功的起点，也在蛇口。金蝶、南玻、招商银行、平安保险、中集集团……40年间，一批打上了“招商血脉，蛇口基因”烙印的企业从这里走向世界。而这一切的巨变，都出自产业造城这支笔。

▲深圳蛇口

时间回拨到20年前，我国城市化进程还在两条腿走路，一条叫做地产主题大盘，一条叫做产业造城。如今回溯，两者都有佼佼者，但即便再成功的主题大盘都难以脱离城市职能的完善和各类产业的落地，“空城、睡城”就是其中的败笔。

产业新城则只要模式对了，大多可以穿越周期发展成为城市的新单元，甚至新引擎，一如深圳蛇口和华为松山湖小镇。

它们的经验表明，每一座伟大的城市，都因先见之明而成就未来。在时代浪潮中，“产城融合”就是这股具有前瞻性的新势能。

新风向  城市发展进入4.0产城大盘时代

认识到产城融合的正确发展路径之前，我国的产业发展也经历了不同阶段的试探和摸索。

从早期单纯的1.0工业厂房，经过产业功能形态更加丰富的园区经济2.0时代，升级为技术创新驱动+提供配套服务的3.0时代以后，才探索出更加注重产业链搭建、产业生态形成的产城融合的4.0版本，确立了产城大盘营城的底层逻辑和产城一体化的重要方向。

纵观全国各地，产业营城、产业兴城既是大势所趋，也是城市发展的顶层设计，4.0版本的产城大盘将逐渐取代过去职住分离的地产大盘，为城市发展铺路。

▲新加坡“One-North科技城”

全球范围内，美国硅谷、新加坡“One-North科技城”都是我们常常提及的样本；而在国内，尽管产城融合的发展模式还处于起步阶段，产业发展的浪潮还在继续奔涌，但深圳蛇口、华为松山湖小镇的经验亦具有相当的借鉴价值。

1979年，招商局创办蛇口工业区，打响“改革开放第一炮”，一手将深圳蛇口从小渔村打造成中国第一个对外开放的“世界窗口”，让彼时的深圳有了直面粤港澳的实力。

作为运营者，招商蛇口在经历甚至主导产业升级的历程中，协同内部资源，聚焦空间规划、产业聚集、运营服务、生态构建，促进产、网、融、城一体化发展，为产业创新赋能，把蛇口模式从1.0升级到4.0，沉淀为“前港-中区-后城”（Port-Park-City）的综合运营模式。

“蛇口模式”也因此被称为中国改革开放的活化石。

▲深圳蛇口夜景（图片来源于网络）

事实上，国内目前的产城融合发展仍多以行政力量主导，由企业主导的成功案例并不多，但可以预见，未来必定会有更多类似招商蛇口、华为这样能力与责任感兼具的企业参与其中。

产爷认为，尤其是在承担着地区发展重要使命的国家级、省级产业新区新城当中，4.0版本的产城大盘将成为新区建设的重要力量，加速新区的产业落地和城市化进程。

新动能 产城大盘助力天府新区再起跑

离我们最近的产城融合发展区域，非天府新区莫属，其8年来的成绩有目共睹，兴隆湖、秦皇寺等区域以肉眼可见的方式渐趋成熟。

这8年，凭借国家级新区的站位和成都的城市能级，天府新区吸引了很大一批世界500强企业、重磅的科研院所、企事业单位入驻，已经从快速建设阶段过渡到创新发展时期。

▲兴隆湖

创新需要新动能，新区再次起跑也需要具备产城综合运营能力的城市同路人。

那么，动力在哪里？

就直管区热门板块而言，网红麓湖自成一体，主打生态大盘，在产业资源上不占多大优势，可以略过不表。重点就落在了兴隆湖、天东和天西三大热点。

兴隆湖是天府新区最早呈现的区域，其“白纸作画”的速度也令得新区一炮而红。如今，环湖区域规划高度兑现，论人气和口碑已经成为“产城湖”发展模式的明星。但兴隆湖发展基本成型，产业载体基本建设完成，未来发展变化不会太大。

作为中国新一代CBD——天府总部商务区，放眼世界，从规划伊始就是对标纽约、伦敦、新加坡、上海、深圳等城市CBD。高起点也必须脚踏实地，天府总部商务区选择了率先发展天东。因此，在规划理念和建设周期上，天东和天西有了三年的时间差。

三年里，天府新区的整体思路不断优化，从“我国西部地区的核心增长极与科技创新高地”进化为“公园城市示范区”。在同济院操刀下，天府总部商务区通过创新“POD+TOD+VOD”三大规划策略，提出打造公园城市中央商务区新范式——中央商务公园（CBP），突出绿色、高效和活力三大特征。

这就造成了天东和天西明显的差异化：一个是碎片化的开发，高容积率，会展经济和商务氛围浓厚，且开发已近饱和；一个成片成势开发，低密舒适，公园城市宜居属性更加突出，且在产业上天西总部经济主导性更强，造血能力更优，未来经济价值预期更高。

而天西在企业招引上，又恰好符合产业大盘造城的特征，这就赋予了它巨大的想象空间。各方也预见了天西的价值，纷纷用行动投票。综合梳理官方信息获悉，目前天西板块已签约近60个重大产业项目、约40余个总部经济项目，涵盖中铁、中建、中粮、中国电建、中国节能环保、东方电气、成都环境集团、川投、新希望等企业。

并且，从企业阵容来看，中字头的企业很多，而这些企业在近年来的发展中有着明显的产能增量优势，对于上下游企业的吸附力也十分强劲，粗略估算产业人口将以万为单位起步。

四川名人馆、城南首个国际汽车艺术中心等文旅目的地型项目陆续落地，后者还能和西博城的国际车展展开联动，为天西带来大量有效人流。

▲四川名人馆效果图

▲天府总部商务区国际汽车艺术中心

天西作为天府新区总部商务区的核心产城板块，亦要求操盘手具有极强的综合实力和招商引资能力，尤其是对产业资源的运营和驾驭能力。

成功建设运营深圳蛇口工业区的招商蛇口无疑是优选——2019年，招商蛇口与四川天府新区成都管委会签订全面合作协议，入驻天府总部商务区进行产城融合开发。此后，基于项目的城市枢纽特征，成都轨交集团、成都天投集团联合开发运营，这个占地约787亩产城大盘的价值就不再局限于天府总部商务区，而是立足天府新区，甚至整个城市。

▲招商时代公园效果图

新传奇 从蛇口到天府新区 招商蛇口再出发

投资超300亿元、5轨4站、地下空间一体化设计、TOD、全市第三座城市候机楼、396m总部地标、CBD办公集群、公园式低密商业、12万平米购物中心、40万平米公园生态商圈等硬指标，构成了我们对这个787亩大盘的初印象。

这些指标，放在任何一个大盘都相当厉害了，但对于产城大盘来说，还有更高的运营规划与促进产业城市共同发展的使命。

产城大盘，自然应该有她的顶层逻辑和必然的城市责任。

在天府新区，招商蛇口在“前港-中区-后城”营城模式的基础上，因地制宜，首创“CCTA”（CBD高度聚合总部经济典范、CBP全球中央商务公园范本、TOD立体交通垂直城市标杆 、AI未来高效智慧城市样本）的规划，探索打造“总部经济主导、多元业态支撑、人城境业融合”的未来城市发展新模式。

▲招商时代公园效果图

看似简单的几个字母，却表达着招商蛇口对于天府新区创新发展、公园城市示范区、天府总部商务区的全球视野、城市站位的理解，以及在规划设计上的高度契合和相互成就，一幅人城境业和谐发展的画卷在此铺开。

同时，招商蛇口联手全球顶尖五大景观事务所的SWA定制打造人字绿廊景观，这将是未来天西板块商业布局的核心，“太古里”式的低密公园商业将穿插呈现在生态绿意之间，围绕人字绿廊布局的公园办公，将为入驻的总部企业提供不同形态的优质载体。

契合天府总部商务区的规划，强调总部经济职能，招商蛇口率先引进了招商局西南总部、招商银行西南总部办公，泸州老窖集团总部办公（泸州老窖成都创新发展中心大楼），并将逐渐落地外贸总部基地、高端服务业总部基地、建筑业总部基地、IT新科技总部基地、文化艺术与电竞总部基地、法务总部基地在此扎堆。

这里将成为中国西部的“蛇口”，吸引西南地区的行业龙头企业和精英人才在此汇聚。

城市功能上，天西规划了5轨4站地铁交通体系，其中红莲村南站为大型TOD项目，旁边还规划了成都第三座城市候机楼，18号线、19号线轨道交通轻松直达天府国际机场、双流机场。

基于轨道交通站点、中央绿地及地标等主要节点，项目还进行了地下空间一体化设计，让步行系统将每个公共地块与地铁站相连，实现区域内产业楼宇、商业项目等同轨交站点无缝串联，实现人流间的相互渗透，促进区域经济活力发展。

通过地面+地下的轨道、步行交通组织，未来招商时代公园将像世界知名TOD一样，成为整个天府新区乃至成都城市疏散和聚合人流的枢纽型商业中心，也是中国经济第四极核心城市接轨世界的地方。

▲区域轨交路网密集

▲步行系统开发概念示意

预计今年底，总体量12万㎡的天府招商花园城将正式与大家见面，这是天西第一个呈现的盒子商业，也是产城大盘职住平衡、配套先行的践行。

目前健身游泳俱乐部途睿健身、南方影城、亲子成长乐园MELAND、游艺娱乐连锁品牌星际传奇、意大利标志性咖啡品牌LAVAZZA、墨西哥风味快餐餐厅Taco bell等已经签约入驻；人字绿廊景观一期预计今年呈现，项目内部多个商办地块已经呈现。

▲天府招商花园城效果图

作为天府新区迄今为止规模最大的产城大盘，招商时代公园多次创造了开盘售罄的佳绩，2月的第一周，再次公开摇号实现100%售罄，可见其产业造城模式的前瞻性和优秀产品力。

目前，项目仅天府序组团还有少量臻藏房源，约191-219㎡大平层，总价约519万起。

按照“1358”的总体⼯作计划，招商时代公园今年将进入大盘成熟价值兑现期，建面约1-2万平米的独栋低密花园办公、建面约2万平米的高端酒店公寓、建面约3-5万平米的地标超甲商办产业及高端住宅产品将会逐一亮相，令人期待！