[摘要] 2011年2月21日,有报道称“银监会放松地产信托贷款”。但二天后即2月23日,银监会出面辟谣:“银监会对房地产信托业务的监管政策和要求未发生改变”。
信托专家孙飞博士向理财周报记者表示,房地产公司和信托公司是有一个“三性原则”。
是安全性。这是信托公司 在乎的,要求项目本身要好,这里面关键的是抵押和担保。
其次是 性高,也就是项目前景好,未来不会存在销售上的问题。
后是流动性原则,目前国内信托产品是比较缺乏流动性,通过什么方式来解决流动性是信托公司比较关注的。
依“三性原则”,大型房企的融资能力强于中小型房企,这样中小型开发商通过发集合信托来融资是比较难。
绿地负债100%以上创历史新高,房企将洗盘
2010年四季度,银监会通过对60家大型房地产企业集团的调研发现,18家房企平均资产负债率超过70%。
像万科、保利这样的房企龙头,负债率都已超过70%。上述提到的某家信托公司的项目负责人警示绿地集团的资金链 紧张,“它的负债率已经高达100%以上,甚至可以说国内的上市房企资产负载率已经达到了历史 水平。”
目前房地产金融多元化融资道路的创新为其发展提供了新的机遇,然而其主流模式却依然是信托加银行。
孙飞说,“信托是中国房地产金融创新的主流模式,现在很多房地产企业通过银行转向信托融资。但是每年房地产信托融资规模加起来就几千亿,而银行每年的房地产信贷加上按揭贷款差不多有10万亿左右。”
在银行信贷紧缩的情况下,地产信托的解冻可否能对开发商解渴?
对此,孙博士说,“信托是中国房地产金融创新的主流模式,通过地产信托来融资对开发商的发展只是一个推波助澜的作用。它和银行信贷相比只是杯水车薪。下半年,可能小型房企就会受到威胁。
如果信托不愿意为其融资,私募跟不上,开发商还不通过 销售回笼资金的话,小型房企就很严重。”
上述信托项目负责人提到,“很多房企的现金流出问题,已形成三角贷,这种现象可能促使银行出现更多的坏账,同时也使民间借贷兴旺。特大型和中小型房企出现这种问题的 多。
同时今年上半年资金松动可能性不大,国家要从资金源头打起。这样的话,下半年房地产行业可能就会面临洗盘。”
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