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贰爷:今天去仁寿投资买房的人,就是明天哭爹喊娘的人

贰爷房产投资 2017-08-10 13:57:05

贰爷,开发公司操盘手;北京大学硕士,经济学家厉以宁弟子;20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;教你复制10万变1000万的房产投资实战经验。

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近期,隶属于天府新区的仁寿楼市开始升温了。保利、北辰相继在仁寿拿地。仁寿楼市有无前景?

8月2日,眉山市仁寿县视高镇某小开发商楼盘项目开盘,开盘价7600一平清水,被大妈们秒抢完。也许你脑海里,都不知道视高镇在哪里。这里距离成都市中心直线距离约50公里。是不是有点毁三观了?

针对这个事情,贰爷开门见山的说——仁寿等环蓉区域是“灰犀牛”,坚决不能投资。今天去仁寿抢房的人,就是明天哭爹喊娘的人。

环蓉区域

这是本人发明的名词,因为之前没有人提出,环蓉是指环绕成都区县的二级地市县。

这也是我们楼市投资八大体系理论里,所指的成都房产第三圈层。(这套理论我们会慢慢的讲)

圈层是成都市核心城区;第二圈层是成都市的周边区县;第三圈层是环蓉区域,比如东边的资阳,南面的眉山,西面的都江堰,北面的德阳。

环蓉区域事实上距离成都圈层的距离是很远的,以视高为例,距离市中心50公里了。距离兴隆湖,也是21公里,驾车的话,需要25。

今天在仁寿抢房的人,可能认为以后的接盘侠是——在兴隆湖上班的人,下班回仁寿住。

问题是,在兴隆湖上班的人,都有福利房啊。而且价格才6800一平,还是看湖的房子。享受成都天府新区的教育、医疗配套。谁会来仁寿接你小kfs的盘?

三四线楼市灰犀牛

“灰犀牛”是一种大概率危机,在社会各个领域不断上演。很多危机事件,与其说是“黑天鹅”,其实更像是“灰犀牛”,在爆发前已有迹象显现,但却被忽视。

古根海姆学者奖获得者米歇尔·渥克最近出版的《灰犀牛:如何应对大概率危机》一书引发全球关注。类似“黑天鹅”比喻小概率而影响巨大的事件,“灰犀牛”则比喻大概率且影响巨大的潜在危机。灰犀牛体形笨重、反应迟缓,你能看见它在远处,却毫不在意,一旦它向你狂奔而来,定会让你猝不及防,直接被扑倒在地。它并不神秘,却更危险。

目前官方已经提醒谨防“灰犀牛”,五只灰犀牛领域包括:房地产泡沫、影子银行、国有企业高杠杆、地方债务、违法违规集资等问题。

在中国,三四线城市的房产,曾经的库存积压和泡沫比想象中的更严重。户籍人口的流失,年轻人向中心城市涌入,楼市未来的接盘能力越来越弱。投资三四线城市的房产,大概率会发生灰犀牛现象,投资风险极高。

四线城市眉山经历高库存

眉山属于四线城市,虽然仁寿、视高划入了天府新区的版图,但是在行政上,仍然地位很低。

2016年,眉山的库存高达40个月以上,开发商痛苦不堪。而现在呢?开发商迅速去掉库存,加班加点新开工、赶工,开新盘。现在的开发商欢天喜地,做梦都要笑醒。

据笔者的开发商朋友介绍,眉山市的房子现在被成都的投资客抢房,大把大把买房,房价直接上涨25%;再看仁寿县城均价直接拉伸到6800元/平米,而且所有楼盘开盘售罄,这对于极大库存的眉山市区和仁寿县城来说是个不可思议的事情。

为什么呢?笔者操盘房地产开发公司多年,结识了不少周边区域的开发商,之前他们的苦是很难想象的,用开发商的原话就是:小开发商经常说“饭都吃不起了”,不要笑,真实的。一到过年就焦头烂额,因为工程款催得紧,农民工工资是不能拖欠的,要不然就是罢工、堵门、找政府,政府部门直接就会控制开发商;大开发商常说:“打个小麻将都缩手缩脚的。”而从销售角度,开发商可谓用心良苦,精装修、低总价小户型、家电、送家具、送水泥都搞过,还是难以销售,难以收款。停工、慢工、甚至烂尾楼盘也都不少。

(楼盘开发资料)

在三四线城市买房,烂尾的几率很高。很多人忽视了这个风险。

举个例子,仁寿有个楼盘中诚国际社区,开发商和笔者比较少熟悉,2016年8月苦于销售困难,楼盘也变成现房,变成现房就意味着要支付工程款和相应税费,价格一降再降,还是没有起色。于是我建议做精装修,低成本精装修针对乡镇进县城置业的首次置业客户,有一定的效果。可是现在呢?直接涨价,完全售罄,什么促销手段都没有采取。

品质、物业让保值难上艰难

环蓉区域的楼盘品质如何呢?笔者熟知开发商水平及一个楼盘开发的五个责任主体:建设单位(开发商)、施工单位、设计单位、监理单位、地勘院的水平,也深知环蓉区域各建设主管部门的水平,比如国土局、住建局、质监站、房管局、水利局、环保局、防雷、人防………等等若干部门。

开发公司几乎都是清一色的当地开发商,大的有一定楼盘经验,小的可能是次开发楼盘,本来就是在摸索和学习。而我亲自接触的主管部门的领导什么情况呢?眉山东po区的规划局局长、主管副局长、规划股长清一色年轻女性领导。

而质监站人员,目前到各项目验收,有些red 包是必不可少的。一个楼盘,不只是建筑质量那么简单,设计水平,规划水平,决定了一个楼盘后续的生活是否舒适。

物业管理呢?

小开发商的物业管理,确实很难做。因为物管费收入较少,大都0.4元---1.2元/平方之间,因为楼盘整体建筑规模有限,所以物管费收入也很有限。后期往往中老年人成为物管主力工作人员,卫生?安保?消防?售后服务?怎么能够很好的解决。从房产投资角度,从交房到拿到房产证的一两年时间段,必须有好的小区养护,才能带来楼盘品质的提升至少是不降低,但是这在环蓉区域的老弱物管人员来完成,很难、很难、很难。

去仁寿抢房,你会后悔

那些饥不择食的成都购房投资者,我劝大家醒醒吧,环蓉区域“灰犀牛”不是危言耸听。那些在仁寿县视高镇某些楼盘7600元/平没有买到清水房的小伙伴,你不要气馁,你们应该接受我的庆贺。三年后你们会庆幸自己没有买到是万幸。

从值来看,只能是成都主城区的剩菜剩饭的余值,可是你付出的是什么?贷票、房票、金钱、冗长的时间还有机会成本。

送给房产投资者一句话:有潮起就有潮落,你不必为潮起而欢呼,只有在潮水退去,才看得出谁是光屁股。

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