贰爷房产投资，专注成都楼市实战
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贰爷，开发公司操盘手；
北京大学硕士，经济学家厉以宁弟子；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
本篇教你选出房源，让你终身受用的选房技巧。
进入售楼部了，就可以舒舒服服的喝上一杯咖啡，轻轻松松的听着销售人员娓娓道来：开发商全部发展战略、区位图、沙盘、楼栋、户型、预算等等，这就进入了踩盘最舒适的环节。
这里面，谈到市政配套，地铁，学校，谈到容积率，谈到方位，谈到交付时间，对于这些最关键因素的了解，其实你可能比销售人员差不了多少，那么就应该谦虚的听完整个讲解，并且对照你所了解的信息，有大的差异可以问问为什么。
4选楼王，挑房王
接下来就是坐下来看沙盘，找出楼王、找出房王。
什么是房王？贰爷发明的生词。房王在贰爷看来是投资者必须要时时用到的，因为你投资，光是楼王是不够的，需要的是找出小区里面最适合投资的房屋。一个的房产投资者需要有鹰一般的目光，瞬间可以抓出楼王发现房王。
怎么实现瞬间抓出？
一．要分清东南西北以及你所在的位置；
二．发掘朝中庭且朝南的房子。何谓朝向的房王，贰爷在之前的“朝向选择理论”里面已经有最详细的说明。
先看融创香璟台。
毫无疑问，从在售房源来看，
1、坐北朝南的是黄圈部分；
2、东边套是1-5#的2号房和1-1#的2号房，还有3号房。
3、158的南北通透，坐北朝南。细微缺点是有一边朝北，并且朝中庭方向视线会被3号房略微遮挡。
4、3号房，三面采光，面朝南，套四是投资主力户型。
首先看看目前待售组团组团朝南向的房子，那就是1-1#和1-5#。一看就是两梯三户，那么接下来结合面积，1号房和2号房是大户型158平米，而3号房是128平米，再结合预估单价来看，158平米的总价约252万，而128平米的总价约202万，总价相差约50万。心里大概有谱了。
谈到预算，每个人要根据自身预算或按揭或全款，结合户型找到自己的目标户型。
接下来分析户型：
分析户型图两个不可少：是尺寸；第二是红圈的房屋所在楼栋分布图。楼栋分布是很多人不明白的，这个非常重要，无需销售人员，自己就能清清楚楚知道自己选择户型所在楼栋，以及通过上角的小黄圈的指南针分清朝向，把户型放进去就还能看出每个房间的所在位置。我们看到158的户型的是东边套，我标1的位置，东边套可以享受早上缕阳光，其东侧的洋房楼层低，影响特别小。7米*1.8米大阳台，非常大气。4.5米的客厅开间略显小气，4.5米*4.米左右的客厅区域，还有传统竖厅显得中规中矩。两个卧室临路且朝北，主卧和客厅均朝南是很舒服的。进门是卫生间，这是这批融创香璟台的共同情况，但是有少量人会介意。这个户型优势和不足均比较明显，158平方的套四，比128的大30个平方，128的低总价是吸引人的地方。
同样方法，找到128的户型，从小区布局图看出有南向的也有朝东的，果断选择朝南的，而且东边套就是我标1的那一套更佳。这个户型优势1.8*7.2米的大阳台；客厅开间4米偏小，进门卫生间，总面积不大，但是的卧室尺寸是2.7米 *3.5米也是能接受的；主卧和另一个卧室带转角窗，东南西三面采光，特别好的是主卧和客厅均朝南，主卧的衣帽间较小。总的来说这个户型住起来应该是：三面采光、享受阳光、朝中庭。这个户型相对就非常好。最重要的是，这个户型建筑面积128适中，7年后新川的主力户型一定是套四，所以这个户型兼顾了低总价，四房，客厅主卧朝中庭朝南等综合优势。
此户型的最优位置在我标的1的地方。
再来看看北大资源紫境府。
从总平图来看，朝向是11栋，其次是5栋，然后是7栋，6栋普普通通，因为11#楼三梯两户南北通透，7号楼朝东略微偏南，6#楼偏东边这是难以采光的一栋，5#楼的2号房和3号房朝西南，有点临路。
具体来分析：
11栋是当之无愧的楼王，优点和缺点都在于客厅，因为是南北长条形摆放，所以只能客厅朝北但是非常独立且大气的横厅。三个卧室朝南，其中有两个带卫生间和衣帽间的套房朝南，显得特别适合自住。11栋的东边套将是最贵的，客厅有朝东的一面采光，比西边套朝西的客厅好很多。总体来说，这个户型，特别是东边套非常好，是比较完美的大平层。
7#楼是跃层，户型也不错
双大阳台，客厅大阳台+餐厅大阳台，显得特别通透。双套房设计，主卧是单独二楼33平米的私密空间，这是在龙湖九里晴川单价最贵的类似户型。多一个带卫生间套房，用于老年人居住很方便，或者小朋友居住也都很适合。开间7.3米的豪华客厅也是可圈可点。
结束语
贰爷通过上中下三篇实地踩盘文章，单从投资角度看，融创香璟台的128户型亮点颇多，其紧凑但不小气的户型，将成为3年后新川板块的刚需和主力，非常值得投资。那么北大资源紫境府的249平米的户型和180平米的户型是投资兼自住的佳品，特别是249平方的大平层，其豪华程度将成为北大资源紫境府的标杆。这让我想到当年鹭岛国际的水晶公寓住宅，当年号称专门卖给CEO的房屋，价格大涨，目前甚至有部分水晶公寓接近3万/平方，租金价格高居不下，10年前月租金都已超过2万元。
单从投资角度来看，融创香璟台的128户型将成为投资的明星产品，适合资金预算较低的投资者；从自住兼投资来看，而北大资源的180跃层和249大平层适合投资兼自住的精品，但是投资额较大，应当尽量采用按揭方式购买。总的来说，两个楼盘都将成为新川的标杆，正如同当年大源的凤凰城和中海兰庭一样，后续这两个楼盘将成为新川板块价格的领导者，必将实现五年翻番，给投资者和自住者以极大的投资回报。
需要负责任的指出，因为各位置和楼层存在一定价差，所以投资角度选择位置和楼层尽量追求次优，不追求最优。
贰爷“朝向理论”链接《成都抢房的人，99%选错了朝向》
【此文章为贰爷房产投资原创，特此声明！】
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贰爷房产投资2017-08-29 17:08:26
