贰爷，成都楼市实战人。
开发公司操盘手；20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套.
[ 本文约2500字 · 建议阅读时间5 ]
什么时候买房合适？
高抛低吸、逢低买入、逢高出手，你能做到吗？
做不到，巴菲特也做不到。
房地产不是股票，“五日均线、十日均线、K线图、蜡烛图，逢低建仓，准确抄底……”真正股市里面赚钱效应总结为：一赚二平七亏。这说明股市90%的人，高抛低吸过程都是无法正确把握的，意味着冒着90%亏损的风险在玩投资。
房产投资是同样难以真正做到高抛低吸。在中国现有发展情况下，我们实实在在分享着国家发展的红利，物价在涨、M2在涨、人力成本在涨、连最近施工的沙、石、水泥等都价格翻了两番，还有土地价格不断暴涨。前几天，新川92亩土地拍卖，名义楼面价12800元/平方，实际楼面价高达21695元/平米，土地价格也在大涨，土地是房地产之母，房价上涨，纯属市场规律。
如果不投资房产呢？你可能跌出原来的圈层！
每一次房价上涨，特别是大涨，都是财富的重新组合，一旦你在此窗口期间没有持有足够的房产，或者房产配置有误，那么每一次房价上涨，你的身价可能就是相对跌一次。阶层上升的机会会不定时打开，只要你有合理的房产配置，那么你就有足够大的机会步入阶层上升通道；可是，往下的通道是永远敞开的，你没有足够的房产布局，你没有足够折腾的耐心，那么下降的通道是随时为你敞开的。
只有在高速发展的中国，才有如此上升的红利供你分享，每一个人都应该珍惜这样的机会。改变阶层、改变圈层的机会，时刻都掌握在自己手上，为了自身、也为了下一代的精英教育，就必须确保不踏空。
贰爷告诉你，买房的陷阱是踏空！陷阱就是持币待购，所谓的寻找高抛低吸，其实都是无用功，你是在用所谓低点去博踏空的风险！一旦踏空，一旦资产价值迅速上升的过程中你持有的是货币为主，那么你其实已经被比下去了！贰爷的操作手法很简单，就是合理配置资产，当你多套形成房产资产包，你的抗风险能力更强，具备极强的平衡力。什么时候买？卖哪一套？什么时候需要资金？怎么变现？变现哪一套最合适？那就是你运筹帷幄之中，自行点兵，决胜千里之外！
有房子永远比兜里揣着钱踏实。
举例来看：一个是新川板块的名著司南，一个三圣乡的卓锦城5期。都是二手房，自从3月份成都调控政策后，房价被迅速拉高，平均涨幅都是3000元/平方。如果你当时天天想着“抄底”，或者认为价格要“跌”，对不起，你已经踏空了！再想想，即使后期价格回落，你3月份买入的价格，存在着30%左右的安全空间！哪个更可怕？
另外一个著名的例子：北京的一位女士，在今年年初兴高采烈地卖掉了房子，举家移民边陲小城大理。直到9月份拿到房屋尾款时，才知道那套房子已经比卖出时了200多万。然而，后悔已经来不及了，房子已经是别人家的了。如果不是200万，是500万，那可能房子就此改变了两家人的圈层地位。一个向下，一个向上。阶层改变也就两三套房子的事！200多万，并且要积蓄下来，以现值来看，是工薪阶层要领10年的工资，而且是不吃不喝净存下来的钱。10年后的房价，用10年前的积蓄来买，你买得起吗？
1996年到2016年20年，中国GDP增长936%，而这20年M2增长1936%，那么货币贬值程度就是1000%，也就是现在的500万，只是20年前大约50万元的价值和购买力。
购买房产，可以很大程度上避免货币贬值，让手上的钱能够保值增值。
我们来看看历史经验值，分析一下倒底什么时候买房合适？
上表来看，整个房地产市场有积极向上的趋势，中间偶有波动，但是规律始终是“小跌大涨”，大涨往往是出其不意的。放大来看，房子是大宗商品，是依附在土地之上的产品，以房产为核心也综合了周边资源，包括地铁、教育、交通、文化休闲等各种资源，这样的资源最终都会体现在房价上，所以房子本身砖头瓦块和水泥价值并不大，其核心价值是资源，是进入某个板块的门票，资源越好门票当然就应该越贵；稀缺资源越来越稀缺，门票越来越贵的大趋势不会改变。
贰爷喜欢用数据说话，不喜欢空谈，仅凭感觉是不够的。总结来说，房地产市场周期始终是大涨小跌，比如从2013年到2015年有2年在微跌，但是跌幅比较小，也就是10%左右的值，但是涨幅呢？从2015年到现在，平均涨幅54.9%。但是现实呢？更多是听到谁的房子翻番了，10%和100%怎么比？房子是你想买随时就能买的吗？
从心理来看：行情不好，很多人就更不敢买，觉得还会再跌，房价一涨，热情就来了，这就是所谓的“买涨不买跌”。
从开发商来看：2016年，房地产开发企业到位资金为14.4万亿元，同比增长15.2%；2017年1-7月，房地产开发企业到位资金为87664亿元，同比增长9.7%，怎么解读？从去年到今年7月房地产开发公司资金到位23万亿，这是个天文数据，房地产开发公司有的是钱，现在银行资金紧张，但是开发商的资金到位非常良好，资金特别充足。这就是为什么开发商底气那么充足的内在原因。2017年1--7越累计地方政府性基金预算本级收入2596亿元，同比增长33.8%，其中国有土地使用权出让收入23357亿元，同比增长37.3%，对比1-7月到位资金8.8万亿，开发商买地的资金实在是充足，所以成都今年处处出“地王”，也就不足为奇了！
所以购房投资者别指望行情差的时候就高高兴兴的提着镰刀去收割韭菜，你不敢，第二开发商不会给你这个机会。开发商资金实在太雄厚了，市场差，你能获取到的仅仅是多几个点的折扣，大包小包多送你些砸金蛋的礼物。你甚至想多选些好房源都困难，因为行情不好，开发商开盘是一个单元一个单元的开。当年中海城南一号，甚至开半个单元，那也叫开盘，也叫加推，或者紧急加推。
目前的开发商什么状况呢？
这样的实例：好比要进洞房的夫妻说“结婚证丢了，只能再等等”。开发商真心不容易啊，大把人愿挤破头高价买房，始终有一只无形的手hold住，只能西瓜当白菜卖！开发商在成本线运作，一个个好的产品，被秒光。开发商多想成都房价有点泡沫啊，而今泡沫被挤得干干的！
当你有5套以上的房产，你的房产形成一个优质的房产群，那么就很好玩了。怎么玩呢?你认为预期开始走下坡路的房产，你就果断出手，换取足额的现金在手，并且同步利用房产融资买入两套房。这是一个重要的卖1押2买3理论。（下次讲）
通过各种历史数据来看，贰爷想说明的重要道理是：
1、买房没有周期理论，什么时候都可以买！
2、买房的陷阱是踏空！
3、投资房产是普通人改变阶层的良机！
4、任何时候，都应该积极买进潜力板块的潜力房产！
此篇，贰爷用历史走势，并用最可怕的踏空告诉你，究竟什么时候买房合适。
道理说完了，那么现阶段怎么实战买房呢，怎么来实现资产迅速翻番呢？有技巧，贰爷下次教你！
【此文章为贰爷房产投资原创，转载需授权，特此声明！】
★★★贰爷精彩投资观点★★★
成都楼市有泡沫吗？ | 2017成都房价走势预测 | 新川板块3年翻番 | 新川板块豪宅化 | 新川板块赶超金融城 | 新川房价需要产业支撑吗？ | 踩盘技巧之“基建市政考察” | 踩盘技巧之“工地售楼部考察” | 踩盘技巧之“选楼王挑房王” | 人口外溢理论 | 资金外溢理论 | 追新理论 | 朝向理论 | 文化地产/旅游地产/养老地产投资观点 | 商住公寓/写字楼/产权式酒店投资观点 | 商住公寓为什么不投 | 环蓉投资理论（仁寿） | 环蓉投资灰犀牛理论（1） | 环蓉投资灰犀牛理论（2）
贰爷答疑，更多贰爷实战内幕，请加：助理微信lixing800
【原创版权，授权转载，侵权必究！】
贰爷房产投资2017-09-11 18:13:07
