开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
【本文约2700字，预计阅读时间4】
棕北、玉林、五大花园…….这些是成都房地产业起步阶段耳熟能详的板块。其后，中华园、锦绣花园之于桐梓林；金林半岛、浣花溪山庄之于浣花溪；银都花园之于紫荆；鹭岛国际之于外双楠……. 这些红极一时的楼盘，成为成都各区位的标杆，也成为各区位永远的经典。成都楼盘芸芸众生，而这些楼盘演绎了一部部经典的佳作，成为成都记忆的一部分，演绎的传奇，成为成都人心中永远的仰望。当年你坐上出租车，并告知你去的目的地是以上任一楼盘，出租车司机定会多瞄你几眼，并主动和你谈谈这些楼盘周边豪车云集，其壮观如同看车展。
纵观成都各区域房地产的发展，每个成功的区位，它的发展都是从“牛鼻子”开始的，如果你抓住了一个有潜力的板块，时间抓住了它的“牛鼻子”，那么也就抓住了全局的主要矛盾，抓住了成功的起点，注定你的房产投资是会成功的，随着区位成熟，即可获得数倍的回报。
如果对牛鼻子概念不够清晰，请参考：买房要买“牛鼻子”！天府新区的“牛鼻子”在哪里？
成都房地产经典的牛鼻子
讲讲成都的老老故事：金沙片区，发展轨迹是：金沙遗址博物馆-----内金沙----外金沙，产品发展轨迹是：川西名居风格别墅—叠墅---多层---小高层---高层。2003年---2018年，至今15年的时间。整个金沙分为两部分内金沙和外金沙，外金沙近3年才真正得以发展，内金沙已布满楼盘，极度成熟且部分楼盘开始老化。当初的牛鼻子无疑是内金沙临金沙遗址博物馆的小范围，且大都是低密度川西叠墅，临博物馆区域的川西风格叠墅，当初价格约4000元/平米，当年的牛鼻子的典型楼盘价格，2004年的单价4000元/平米左右，接下来发生巨变，高水准选择的投资楼盘大都实现了房价上涨2年2倍，5年4倍的高额涨幅。典型的楼盘有蜀风花园城、天韵金沙、雍景湾等。
金沙遗址博物馆是对外宣传成都文化历史的窗口，周边所开发的楼盘，无论在外观还是楼高控制等规划条件都有严格的界定，早期典型的楼盘有蜀风花园城、天韵金沙、雍景湾等，当初的牛鼻子并非外金沙或者金沙其他方位，而在于环金沙遗址博物馆区域，它们的产品定位是：外部浓郁的川西民居风格，内部是洋房叠墅或联排风格，这二者内外有机结合，产品很好的彰显了川西文化底蕴，又考虑到了产品实用性。
当然牛鼻子是动态的，房产投资是需要“折腾”的，房产需要动态更新，不断实现产品升级，金沙当年的牛鼻子，它的投资黄金期已经过去，外金沙的金沙城等楼盘强势崛起，但是15年前的辉煌、当年的投资契机，2年2倍，5年4倍的高额涨幅，这种经典故事无法忘记。
金融城当初整个区域称为城南起步区，标杆是城南一号和南苑小区，2007年南苑和中海城南一号先后开始在金融城发力，2007年4月27日中海通过土拍获得城南起步区地块，楼面价3235元/平米，也就是城南一号地块；而南苑小区则在2008年交付使用。
初始阶段，南苑和城南一号以东的各大写字楼和地铁站，还在规划待动工阶段，只是售楼部销售人员必谈的说辞。当时外国人租房主要是聚集在桐梓林的中华园、银都花园，每天上学放学，橘黄色的大巴上坐满了蓝眼睛、白皮肤、黄头发的外籍小朋友，高端人士在此聚集，高端区域集中在桐梓林片区，随着时代变迁，金融城板块插上开发的翅膀，量变到质变，一鸣惊人。而当时很多人在疑惑，是金融城还是南城都汇？金融城如此之贵，比南城都汇更加偏远，而南城都汇偌大的土地，和记黄埔开发，没有不暴涨的可能性。
事实证明，城南一号的价格更具张力，期初就有了明确的定位，相关资源配套早早到位，极具确定性。比如：天府泡桐树小学、金苹果幼儿园、地铁一号线、菜市场、写字楼、购物中心、政务中心等，政府南迁且政务资源配套环绕此区域。城南一号和南苑小区的开发建设为整个金融城板块后续的发展指明了方向；城南一号和南苑的定位也为整个城南金融城后期住宅开发奠定了高度，确定了板块定位。
所以牛鼻子既是一个区域的起点也是未来整个区域发展的定位，打响了一个板块发展的枪。南苑和城南一号的价格已经高额上涨，并且短期内依然强劲上涨的势态。牛鼻子，不仅要早、还要好、更要是经典的代表。
深度来剖析，牛鼻子应当在特定区域的发展早期发掘，在它达到足够成熟的时候，这个牛鼻子的概念是逐步淡忘的，所以面对一个庞大的新区，必须focus在牛鼻子。
天府新区规划于2010年，人口规划600万人，涉及成都市的天府新区成都直管区、成都高新区、双流区、龙泉驿区、新津县、简阳市，眉山市的彭山区、仁寿县，规划面积1578平方公里；天府新区直管区幅员面积564平方公里，代管双流区的1个街道和12个镇。 天府新区直管区也是幅员辽阔，面积564平方公里，相当于武汉、青岛、杭州、西安等大城市的建成面积。如此辽阔的土地如何进行房产投资？只能是贰爷的强势理论：天府新区购房投资，必须买天府新区的牛鼻子，天府新区的牛鼻子就是锦江生态带。
以上数据是财经日报根据《2015年城市建设统计年鉴》统计
买房要买牛鼻子，天府新区的牛鼻子是锦江生态带。
天府新区牛鼻子，从道路和基础建设上已经初具规模，具备了从市中区到天府新区牛鼻子的快速通达能力，从北往南的封闭式的快速路剑南大道，地铁5号线从北往南，成乐高速、五环路、六环路等环线等立体交通体系，使各区均能便捷通达此地。
天府新区直管区幅员辽阔，现在大体可分为几大板块，比如南湖板块，麓山板块，保利天空之城板块，科学城板块，秦皇寺板块、科学城板块等，如此多的土地供应，如此辽阔的地域面积，相对于此，个人投资者的资金只是沧海一粟？只能抓住牛鼻子，而抓住牛鼻子，也就抓住了天府新区购房投资的先机。
天府新区的发展形势良好，2017年，成都实施了五个月的人才落户计划，五个月时间里，人才落户超过10万人，预计2018年整个人才落户的人数超过20万人，需要指出的是，成都人才落户的门槛比较高，且人才补贴力度并不大，如果参照西安等城市实行的国民教育中专即可落户的低门槛，毫无疑问成都年人才落户必破30万人/年。
人才落户，落户天府新区和高新区的比例，有不少人士是以购房为目的落户天府新区，人才落户在2018年还会急速上升，落户即获得天府新区购房指标，并且有工作、学习、生活需求的情况下，千年不变的“安居乐业”思想，使新成都人有很大的购房意愿，这个群体数量巨大，天府新区牛鼻子投资和自住均有足够的确定性，交房之后立即可以入住并进行正常的生活，并不像曾经楼盘交房后要承受乌烟瘴气的尘土和周边大量工地。西面，天府新区牛鼻子相邻在建的地铁5号线，且交房时间和地铁5号线通车基本前后同步，怡心湖项目在建，会提供很好的一个休闲的场所；北面，南湖板块已经非常成熟；东面的锦江生态带已经打造完毕；南面，学校已经竣工静待孩子们入学，新地块也将逐步亮相。整个板块基本形成了交房即可入住、交房即可使用的条件。这样的条件就是贰爷常说的投资要抓确定性
中海锦江城和万科翡翠公园双剑合璧，规划直接拔高了天府新区牛鼻子的定位，必将为未来锦江生态带甚至天府新区的房地产开发树立典范。天府新区牛鼻子的商业配套有着良好的计划，中海锦江城是200万方的大盘，12万方的中海精品综合体，1万平米的水岸风情商街，6万方的主题街区商业…….这些旨在打造天府商业新中心。这样的商业完全可以适应周边房地产发展的住宅需求。切记贰爷的理论：商业始终是追逐人气的。有了人气，则必然受到商业资本的追逐。
买房要买牛鼻子，天府新区的牛鼻子就是锦江生态带。
购房投资，从牛鼻子抓起；牛鼻子，既要早又要好，还要是经典的代表。
本文为贰爷房产投资原创，版权所有，特此声明！
★ 贰爷精彩投资观点 ★
东进投资 | 大怡心湖板块 | 房地产税 | 天府新区牛鼻子 | 投资苦参单体住宅楼 | 大面板块价值洼地 | 买二手房超级技巧 | 周期理论 | 买房的陷阱 | 2017成都房价走势预测 | 新川板块3年翻番 | 新川板块豪宅化 | 新川板块赶超金融城 | 产业相思病理论 | 人口外溢理论 | 资金外溢理论 | 追新理论 | 朝向理论 | 旅游地产 | 商业写字楼观点 | 商住公寓投资 | 环蓉投资理论（仁寿） | 环蓉投资灰犀牛理论1 | 环蓉投资灰犀牛理论2
贰爷房产投资2018-01-22 14:52:26
