开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验；
【本文约4000字，预计阅读时间5】
前言
每接待一个“大城市”来的朋友都会问：“成都的房价怎么这么便宜？成都房价简直是白菜价。”
不得不说这确实是事实，成都最贵的高层房价约4万元/平米，而同等级别的城市武汉，贵的房价早已经达到7万/平米，比如：武汉天地。郑州的郑东新区北龙湖板块，比如融创中原壹号院、金茂府等新房价早已突破6万，要知道这里的市政配套、学校、地铁、商业都只是在建设过程中，目前很不方便。而成都的高价位段比同等级别城市还有2-4万/平米的差异。成都主城区房价均价依然与同类城市低很多，这不是今天的重点，重点在于成都市场房价依然处于低位，成都的房价2019年将怎么走？
土地角度来分析成都楼市
住宅用地供地，主城区减28%，远郊区县增28%，数据巧合还是历史必然？
▲2017、2018年各区住宅可建面积占比对比
土地供应的变化，通过对比2017年和2018年两年各区住宅供地带来的可建面积占比的对比，可以看出高新区保持4%的占比不变（再缩减就不像样了），天府新区占比依然18%。
11区和远郊区县的占比变化极大，11区的住宅供地可建面积占比67%骤减到2018年的39%，仅仅一年时间占比下滑高达28%。而远郊区县的占比有11%猛增到39%，占比上浮28%。一增一减，刚好增减各28%，这是数据的巧合还是历史的巧合？
这恰好说明，主城区的住宅供应大幅萎缩，这部分供应量被远郊区县的青白江、都江堰、彭州等所取代，主城区的土地越来越稀缺，上市住宅占比逐年下降。
高新区的土地供应已经呈严重萎缩的状态，成都土地供应已由原来主力的11区，现在分化为天府新区和远郊区县为主。11区和高新区的土地供应占到不到50%，并且这个趋势还在进一步缩减，所以这两个区的住宅供应占比也会逐步缩小，房源紧张程度可想而知。
2019年，好区位的优质的楼盘可以坚决买入，因为好房源越来越稀缺。远郊区县的土地供应逐步放大，但是远郊区县的投资必须谨防环蓉灰犀牛，自身没有二手房市场，其交通、教育、公园等综合配套还需要很长的时间去完善。远郊区的土地供应的放大，对于购房投资并非好事，因为环蓉区域一直就不在我们的投资买房的范围之中。
地价决定房价，土地是高级别管制，不容你看空！
从土拍楼面价来看
主城区新地块，将全面破2万。
▲2018年各区土拍楼面价
2018年名义上楼面价为15940元/平米；
高新区的楼面价达到13000元/平米，其中还包括配件和人才公寓，交付价格必然破2万元/㎡；
天府新区的楼面价高达12108元/平米，交付住宅单价必然2万左右；
锦江区楼面价为13168元/平米，交付价格破2万；
远郊区县的新津，楼面价居然高达6234元/平米，如果带装修交付，开发商成本价会突破12000元/平米；
随着楼面价不断走高，豪宅产品也随之成本高涨，豪宅破3万也是大趋势；
考虑人才公寓，配建，退距等出让条件，再结合考虑到综合的成本，实际楼面价依然是上涨趋势，虽然有很多人对于地价呈看空论，认为名义楼面价略有降低，或者溢价率略有降低，这些都是断章取义，没有明白土拍所规定的具体条件，仅仅只看到名义上的价格。综合来看主城区的新地块将带来下一步新房全面破2万，豪宅问鼎3万。
在过去的2018年里，新房开盘价不断刷新纪录，剪刀差变小的规律早有端睨。2017年开始，贰爷就多次提醒尽快上车，购房好时机时不待我。此前有明显可见的剪刀差，或者有可以参照的价格剪刀差。部分区域价格剪刀差已经颠覆，“反剪刀差”已经来临。新房贵过二手房，这标志着“价格剪刀差”落下帷幕，买房将越来越难。好比位于大面板块的“新希望锦麟府”，其开盘价高达20000元/平，标志着反剪刀差时期已经来临。
举例高新南区土地出让情况，从2018年高新南区土地出让情况来看，一共只有350亩，并且包含天府五街一块人才公寓用地，土地出让非常少，而且楼面价高，所有楼面价都在11000元/㎡以上。中建三局64亩地块，楼面价13000元/㎡，这只是名义楼面价，还有20%的免费配建；比较金隅地块楼面价13000元/㎡，还需要额外配建19%的租赁型住房，其交付成本破2万是必然的。我们要确定正确的房价生成的基本逻辑，在2019年低价地的房源越来越少，高地价必然跑步进场，所以实现新房跳涨是必然的趋势。
楼市有调控，政策有春风
松绑商住，松绑限购，松绑限价，这正是体现了经济工作会议的精神“夯实城市政府主体责任”，这也确立了调控政策正式转向。
菏泽取消限售的个周末，忽如一夜春风来，很多城市的售楼部开始人气回升。每次房价要下跌，相关部门真的是会出手救市。
可以预见：
限购、限售的调控政策逆转已经确立；
三、四线城市调控夯实地方责任、适度松松绑，接下来会有几十个城市出现类似的松绑情况，成都限价已经实质性放松，从2018年10月19日天誉突破21000元/平方米的开盘价显示限价松绑，并且2018年12月9日大面新希望锦麟府开出20000元/㎡的高价，说明成都限价已经非常务实松绑，限价呈现二元状况，低地价低售价，高地价高售价，这一点和苏州类似；
至于取消限购，成都短期内没有可能，存在调整区内阻隔限制购房的可能，比如天府新区就供大于求，有可能购房资格互通。至于限售三年的政策，目前看不到调整的可能，需要等到明年3-6月的市场运行才能确定；
信贷政策进一步宽松，2018年经济工作会议：稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕；2017年：稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门。2019年，“松紧适度”“合理充裕”成为货币政策的主流，而后续首贷利率下调、DYDK放松春节后可期。很多银行业务2017年和2018年已经很大变化，比如DYDK超过100万必须是经营贷且利率高达7-8%，信用贷苛刻，“二抵贷”停办，首套房贷款利率上浮15%左右，那么可以预见这些业务，春节后有大的变化；
鄙视“经济看空论”
这段时间就成都已经出现巨型失业潮这一话题，引发了热烈的讨论，说“过了年，蓉漂不回来了”这是极度错误的。以下这张图片流传于各大微信群。下图的文字大幅度裁员、工厂倒闭，以锤子手机为首……字距行间，无不透露出对中国经济的看衰！
▲图片来自微信群
为什么锤子手机到头来只是个锤子呢？
贰爷还是那句老话，坚决看好中国经济50年！
前段时间参加了北大光华新年论坛，其主题是：美好中国敢当与前行，致敬改革开放40周年，展望发展新愿景。
厉老举了两个例子：1840年，英国对中国发动鸦片战争。当时，中国GDP总量比英国大很多，GDP总量大并不足以让中国抵御外辱。英国的代表性产品是军舰、火枪、火炮，而中国则是丝绸、茶叶、桐油、瓷器。
“从整体经济实力看，中国是远远落后的。欧洲大陆在1840年代以后也都意识到了，一定要改革，一定要充实GDP的内涵，这一点在中国是没有的”。
另一个例子是1894年的甲午战争，“当时中国的海军实力和日本相比差别不大，甲午战争失败不在于海军，而在于陆军。陆军见到日本人，一打就跑，从鸭绿江退到把辽宁的大部分拱手相让”。
厉老说：从这个例子可以看出，今天中国要进一步发展经济，一定要把路线搞对，路线已经不是从前的靠引进人家的机器设备，而是要跟上世界的潮流，解决结构性问题。正如厉老所讲的，GDP结构性改革是非常重要的，中国并非GDP跌了，并非经济运行缓慢，只是在高速发展过程中，需要调整GDP结构。
改革开放40年，中国创造了一个又一个世界奇迹，每一年都不绝于耳的声音“今年生意不好做”，“现在生意没有前几年好”，听到这些话，你大都可以判断这是浪费口舌的屌丝。为什么不想想问题出在哪里呢？而是抱怨，君不见年年抱怨，经济年年创出新高，汽车越来越好，住得房子越来越阔气，生活越来越讲究，这才是趋势，不要与趋势为敌，以为经济下滑就于你有利，你就可以弯道超车，你的财富就可以脱颖而出，但凡不思进取实现努力超越，不看自己有多强，只看周边的人有多差，这就是庸俗，指望这种方式实现弯道超车，更是痴人做梦。
看看过去10-20年，所谓“经济危机”带给中国、带给房地产是什么后果？
▲1990-1999中国GDP及增速情况
从的GDP来看，我们重点关注发生经济危机的1997年和1998年，1997经济危机确实带来一定影响，但是这种影响已经被过分夸大，其实从GDP来看，仅仅影响了一点四七个百分点，但是值依然是保持高额的增长，因为中国的GDP已经达到一个很高的数值，还保持7.83%的增速，已经是一个奇迹。
▲2000-2009中国GDP及增速情况
2008年的全球金融危机来看，中国的GDP由9.63%跌至9.21%跌幅相对十年前大幅缩小，这次跌幅只有0.41%。所以盲目看空中国经济的是极度错误的引导，因为无论外部情况如何恶劣，内部情况如何不好，在如此强大的经济基础之上，都可以轻而易举的渡过难关。
▲2013-2018中国GDP及增速情况
再从成都的GDP来看，成都的GDP因为发展到一定的总量，所以发展速度从2013年的10.2%降至2015年的7.9%，通过短时间的调整居然在总量较大的情况下，再次将GDP的增幅拉升到8.1%，依然在2018年前三季度保持8.1%的增速。
1997年前后，2008年前后中国的GDP和成都GDP的发展数据无不表明：所谓的当前经济压力巨大，只是所谓专家的片面之词，再看到下图这种经济预测，你可以直接打上一把大✘。
贰爷观点：
2019年是改革开放的新起点，是阳光灿烂的一年，经济将继续保持快速发展，经济偶有风寒，适当微调即可轻松度过。低地价地块越来越少，高地价跑步进场，成都房地产将迎来新房跳涨，主城区新地块房价全面破3万。专注房产投资，专注穿越性投资，如果所谓高抛低吸，即便是高抛之后，你更可能迎来踏空，现实版“猴子掰玉米”。
2019年新房跳涨在即，“破2奔三”成为主流，主城区新地块房价将全面破2万，豪宅问鼎3万；
信贷进一步宽松，各种DYDK将放宽限制，信用贷、二抵贷等雪藏的信贷产品将再次出山，并给予好政策；
房地产税八字没一撇，两会记者过过口瘾；
上一次成都楼市调整了整整五年，这一次一定短很多；
本文为贰爷房产投资原创，版权所有，特此声明！
贰爷房产投资2019-01-04 19:08:28
