开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
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前言
这两天成都的一个大话题，就是昨天的仁寿土拍，万科一举拿下16宗地块，共计1185亩，成交金额高达32.35亿。上篇文章我们刚刚谈了环蓉灰犀牛，万科突然就来这么一个大举动，怎么看这个事？
▲万科拿下的16宗地情况
从土地性质来看：万科此次拿下的16宗土地，其中有13宗是二类居住用地，2宗为商兼住用地，剩余1宗为教育科研用地；
容积率来看：容积率均在1.0-1.4之间，属于超低容积率，打造低密度墅类产品；
楼面价来看：各类公告都是土地成交价，回避了楼面价，经过核算各地块楼面价，价格在1640--2450元/㎡，该楼面价远比视高2017年9月29日万科拿下视高地块楼面价3650元/㎡要低；
按此楼面价计算，万科只需要5000--8000元/㎡的价格就可以销售，并且还有一定的利润。实际上会吗？不会，万科一定充分利用自己的品牌效应和溢价能力，卖个好价格，想低价在此买房养老，就别指望了。
本次土拍的重要前置条件：本次出让的16宗地竞买方应为实缴注册资本不低于人民币100亿元的世界500强企业（以2017年《财富》杂志公布的榜单为准）；要制定天府花海观光农业园相配套的规划设计概念。
附文件内容如下：
1.竞买方应为实缴注册资本不低于人民币100亿元的世界500强企业（以2017年《财富》杂志公布的榜单为准），不接受自然人及联合竞买。
2.竞买方在报名前须向眉山天府花海观光农业园区管理委员会提交对宗地现状已充分了解、愿意接受流转土地建设要求的书面承诺函，并按11.5万元/亩缴纳宗地东侧紧密关联的95000平方米（合约142.5亩）土地流转保证金，土地流转保证金在竞得后自动转为流转费用。竞得人须在签订《成交确认书》10个工作日内与仁寿县清水农村土地流转服务有限公司签订土地流转协议，且后续须投资金额不低于2351万元用于生态农业建设。未竞得人缴纳的土地流转保证金在拍卖会后5个工作日内无息退还。
3.若本地块竞得人同为仁寿县2018—33号地块竞得人，则两宗地块规划设计条件可统筹安排。
4.竞买方需在报名截止6日前（公告时明确具体时间）将宗地项目整体规划设计概念方案提交眉山天府花海观光农业园区管理委员会，由眉山天府花海观光农业园区管理委员会组织开展资格审查和方案初评及结果公示等工作。竞买方持经眉山天府花海观光农业园区管理委员会初评通过并盖章的概念方案及竞买资格证明材料到眉山市公共资源交易中心仁寿分中心办理竞买报名手续。
5.规划设计概念方案内容必须包括：项目规划说明书、规划彩色总平面图、整体鸟瞰图、重要节点透视图和内庭透视图（一共不少于20张）、项目概念方案三维动画效果展示（不少于3）等内容。
2019年1月13日，天府仁寿大道正式举行通车仪式。这16宗土地土拍选择此时公开拍卖，这是很好的时间节点，可见相关部门用心良苦。
万科重仓仁寿，几个意思？
此次1185亩地块，位于成都第三绕城内，距离兴隆湖30公里，距离视高10公里。有必要给大家介绍一个成都第三绕城，也就是从简阳一直往南面经过仁寿往西就和成乐高速相交，最后是到蒲江，所以也有人称为简蒲高速。
第三绕城这段路先开通的一条线路，此次地块在第三绕以内，区位来看，我们可以把它这样来梳理：从兴隆湖----视高----万科拿下的1185亩地块---黑龙潭---仁寿县城。
清水镇往南10公里就是天府花海，也就是万科拿下的1185亩地块，再往南几公里就到达黑龙潭天堂洲际酒店，继续往南就是黑龙潭水库，接着就是仁寿县城。根据这个位置来看，它距离这视高还有10公里，这样的区位和自住或者投资房产的选择范围无交集。
万科的眉山情节
眉山和万科友谊深厚！2017年11月23日，第八届（眉山）东坡文化节举行，备受关注的就是万科集团拟投资300亿元在东坡区建崇礼新城，主要包括金融超市、风情商业街、精品酒店、购物中心、智慧成熟生活区等，还要重点打造桃湖、月亮湖、苏湖三大湖泊。王石主席表示，眉山区位优势优越，离成都很近，青山绿水多，也是大文豪苏东坡的故乡，发展潜力大。
2018年6月20日，万科企业股份有限公司竞得位于眉山崇礼新城3宗共计937.07亩地，总成交价134600万元。土地用途均为旅游度假用地、住宅兼容商业用地。公告要求竞买者需为世界500强企业，截止公告之日，竞买人或其下属控股公司作为项目开发业主单位，近五年年内曾有项目获得绿色建筑创新奖，以中华人民共和国住房和城乡建设部公布的《绿色建筑创新奖获奖项目名单》为准。本次公开拍卖不接受自然人及联合竞买。拍卖前置条件和仁寿此次1185亩土地相似。万科拿下崇礼新城的3宗地，意味着崇礼新城的建设进入了实质落地阶段。
目前崇礼镇就是纯粹的一个乡镇格局，没有因为万科就有大的变化。万科在拿地之前，连岷江一桥也做了重新的修建，可以看出当地出让土地是有很多技巧。
2017年9月29日万科拿下视高地块楼面价3650元/㎡，该项目采用短平快操盘，已经售罄，售价12000元/㎡。
▲万科拿下眉山崇礼镇938亩土地
1185亩地块符合万科的“万村计划”胃口
这里面可能会和“活下去”的万科新的定位是有关系。
万科今天不仅仅关心城市，也需要关心乡村，关心城市和乡村的互动。这里的乡村不仅包括城中村，城市周边的乡村，也包括远离城市的乡村。
对于“乡”的打造，万科在深圳已经启动“万村计划”，专事城中村综合整治及租赁运营业务。在龙岗新围仔村的万村展厅里，有一幅深圳地图，上面标记着大大小小的1000多个城中村，犹如星火一般散布在城市的各个角落。在江苏万科正在改造一个普通村庄---东罗村。这不是房地产思维下的大拆大建，而是进行“针灸式改造”，限度保留了村落传统风貌。
城乡建设与生活服务商的定位与此次拿地有很大关系，仁寿天府花海是仁寿的一张名片。
保利走弯路带来的思考……
2012年左右，保利地产在成都主城区布局优质，销售势头凶猛，形势一片大好，曾经创造“六盘齐开，盘盘优质”等辉煌，比如保利中心，保利花园，保利百合、保利心语、保利香槟国际等诸多佳品。而后来，保利运营策略大变，重点布局周边和远郊区县，比如保利狮子湖、保利海棠花语、保利湖心岛、保利石象湖，甚至保利的德阳项目，当地人戏称“这个项目可以把全德阳人装进去”。
万科虽好，环蓉灰犀牛犹在
万科这一步可能是战略的考虑和它定位有关系，不代表它在商品房发展方面停下脚步，而去纯粹追求旅游地产或者是观光地产。无论是之前万科在眉山市崇礼镇拿下的738亩地，还是今天的1185亩地。当个人购房与开发商不完全一致聚焦主城区时，个人购房策略不应该因此改变。必须警示风险：环蓉灰犀牛！
万科作为巨无霸发展是多样性的，它有必要百花齐放拿项目，必须做大自己的销售额，当城市的土地越来越稀缺，而走向更宽阔的路径，这也是开发商必然面对的！好比碧桂园走向碧桂园森林城市。我们注意到，该地块周边有已经签框架协议的乐高乐园，还有其他的一些文旅项目规划，酒店，旅游小镇配套，商业文创等等。
借机吹嘘环蓉，教训会很深刻！
2017年11月8日，成都青白江拍卖4宗住宅用地，面积合计242亩，最终15内，万科、金科、美的等大开发商纷纷成功拿地，说明有实力的开发商纷纷进入青白江。其中万科5.75亿直落两子，两地块位置相邻，位于凤凰大道以南、凤凰西四路以西。万科分别以成交楼面价3025元/㎡，溢价率0.83%竞拍成功，地块总计约95亩地块。按照楼面价3025元/㎡，加上各项成本，可售价格完全可以控制在8000元/㎡，实际销售情况是：2018年7月13日万科时代之光一期4#、6#楼精装发售，价格12500元/㎡；2018年9月26日预售价格是精装10500—13600元/㎡；2018年11月5日二期3#、4#、7#楼带装修售价12100元/㎡。
万科是个企业，企业就要盈利，不会因为它可以成本低就会低价卖房给你。青白江万科项目就是典型例子，售价远超其成本，同理仁寿万科打造生态化地产，以“城乡建设与生活服务商”的姿态拿地，不代表就可以便宜卖房，万科不会白白把自己的溢价能力拱手让给消费者，8000元/㎡就可以销售，最终卖到12000元/㎡就是典型的例子。
青白江二手房市场不好这是众所周知的，从链家挂牌的高层价也就9000元/㎡，这是典型的“反剪刀差”区域。反剪刀差带来的就是需长时间来达到价格平衡，打平反剪刀差，再下一步才能看到获利，周期非常长，风险大。万科在仁寿的1185亩地块的操盘路子，毫无疑问必然是这条路，没有第二条路可言。个人买房，资金有限，更应该把有限的资金投入到优质板块的品质楼盘。万科虽好，环蓉灰犀牛犹在，不可盲从！
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贰爷房产投资2019-01-18 18:20:35
