开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验；
【本文约3000字，预计阅读时间4】
今天要说的这个楼盘，贰爷和其很有缘分。早在2004年11月，贰爷就入手了位于光华大道的优品道。当年买房特别火，要通宵排队，为此贰爷花了50元雇人，排了一个晚上，终于排到了号，并且买下了楼王。该房的面积约180平米，单价4600元/平米，总价80万。15年前80万的总价高层住宅，算得上是高总价，当时大多房子价格在40万左右。后续通过房价上涨，售出后已经获得了可观的。
优品道在成都的发展，不得不说是带有一定情怀的，优品道控股涉及住宅、商业、旅游、文化等，住宅产品有：舜苑别墅、都市花园、优品道、优品道·景致、优品道·央作、优品道·7080、优品道·曦岸、优品尚东、优品道·墅贰拾壹、黄龙溪谷、城南优品道广场时代华宅，运营的商业产品有：优诺国际大厦，优品道广场（光华、城南）等。优品道从2000年进入成都开发，已打造多个项目，相信大家并不陌生。
天府新区“牛鼻子”，真的很好！
2017年贰爷提出的天府新区牛鼻子概念（买房要买“牛鼻子”！天府新区的“牛鼻子”在哪里？），正在一步步凸显出其投资价值，立体交通体系、学区资源、生态资源、富贵的“邻居”板块，优势非常明显。
今天优品道再次引起大家的高度关注，源于优品道在F4板块---天府新区的牛鼻子，拿下了一个优质的地块。（2016年7月，优品道以楼面地价6650元/㎡价格拍下天府新区剑南大道旁的67.35亩地块，溢价率为：174%，这个溢价率曾刷新2016年成都商住土拍容积率。地块整体容积率为2.2。）优品道拿地时土拍价仅为6650元/平米，现在该区域内土拍楼面价已经被首创抬升至11176元/平米。在这两年，该楼盘地块已经大大的实现了土地的增值。仅仅两年多的时间，楼面价就上涨5000元/㎡，可见天府新区牛鼻子的土地非常强势状态。
该项目位于天府新区锦江生态带以内，沈阳路西段199号。该区域内知名大开发商万科、德商、中海、中信都有项目。优品道项目地块虽然不大，但是因所处区域位置，也占据一席之位。
优品道.锦绣这个67亩的项目，分为南区和北区，北区为高层，南区是叠拼洋房为主，北区规划了7栋高层，采用围合式布局，楼层为24-27层，为面积段在135-139㎡的平层和161㎡的跃层，跃层2梯2户、平层3梯3户的梯户比配置,叠墅与高层分开设置，独立成区。而这次取得预售的楼栋则为位于北区的1、2、7号楼，面积段为135-139平米的高层，这也就意味着定位改善。
开盘价格体系：清水单价12000-14000元/平米，至少需要160万的预算才有可能性踏入这个楼盘，否则就被拒之门外。
项目信息
项目地址：天府新区沈阳路西端199号
这批次物业类别：高层
这批次开出房源套数：220套
这批次开出面积段：135-139平米
开出楼栋：1#、2#、7#
梯户比：3梯3户（平层）2梯2户（跃层）
装修标准：清水
层高：约3米
容积率：2.2
绿化率：30%
车位比：1：2
物业费：3.4元/平米、别墅5元/平米
物业公司：成都优尚行物业管理有限公司
交房时间：2020年12月
周边配套
步行至5号线高峰站直线距离570米，步行需要5左右；
项目东西两侧分别为剑南大道和益州大道两条交通主干道，南临沈阳路，北距五环路1.4公里，交通出行方便，地铁5号线预计2019年年底通车，是正在意义上的地铁房。
▲鑫苑摩邻天地
位于项目北侧的红星美凯龙和鑫苑摩邻天地（苏宁易购）等商业体已建成并投入使用。项目旁边的万科生活广场，正在建设当中，从项目步行过去几百米的距离，项目自身带有少量的底商，再加以周边的其他商业配套，整个生活配套是完全不用担心。
目前在这个片区，主要小学为已经亮相的成都市天府新区第三小学、天府四中、华阳小学。
▲天府三小
天府三小（龙江路小学领办）已投入使用，2018年成都天府新区第三小学规划范围：美岸路一段66号、南湖西路、南湖北路、鹤林路、锦江村、祥鹤一街48、55号、瑞祥西街。因为该区域入住人口还不够多，目前天府三小就读年级为一、二年级，华阳小学南区目前也在此借读。
▲天府四中
天府第四中学，简称“天府四中”。占地178亩，投资10亿元，建筑面积11万平方米，可容纳3500余名学生。
天府四中，到底是什么样性质？怎么收费？
天府四中采用全新的办学体制，兼顾公办学校的稳定性和民营学校的灵活性。可以把天投集团看作天府四中的“婆家”或者发展商。这种形式类似西安的西安高科集团与西安高新系列小学的关系。
天府四中不仅仅是中学，是集幼儿园-小学-初中-高中一体化的学校。目前小一已经招生，本届小一采取公益标准收费；
开学：2018年7月23日，天府四中邀请了整个天府新区，在2018年9月3升4、4升5、5升6的小学生参加天府四中组织的语文和数学笔试。
天府四中办学初期将学前教育、小学、初中和高中K12课程模式，推行“5 3 4”学制模式，即5年小学、3年初中、4年高中的课程统整模式。
▲一心幼儿园
项目西侧还规划了一所幼儿园---一心幼儿园，目前主体已修建完毕。
▲工地实拍
施工进度：北区除6号楼（跃层）只修建了部分外，其余楼栋均已封顶。项目将于2020年底交房，为清水交付。
项目整体抬高，老人、小孩出入小区存在障碍
▲沙盘实拍
整个小区整体抬高，地下车库与地面平齐，小区的南北两侧各设一个大门，西侧设一个汽车出入口，业主回家，可直接驾车驶入小区，也可以通过一段台阶进入小区内部。
整体做到抬高的代表性的楼盘有：德商迎晖天玺、龙湖三千庭、大魔方等，这样做的优点：日常开车回家十分便捷，缺点：日常出行小区，小区大门即有梯步，严重影响老年人和小孩出行。
一滩水景，压缩了小区活动空间，“可远观而不可亵玩焉”
整个高层小区景观的亮点为：1800平米的中庭水景设计。
利弊是非常明显。中国人认为水能聚财，看起来很美，小区采用大面积的水景设计，如果物业管理不好，水系景观很有可能会成为一潭死水，最终不再是一个景观，而是成为一潭臭水。底部瓷砖铺底要常常清洗，每天要有人打捞水面漂浮的落叶和垃圾。小区水景广场一般半个月清洗一次，一个月左右换一次水。如果水景深度为30厘米，换一次水大约需耗费540方水，一次水费就要1500元左右。这还不包括用于冲洗的水耗、买清洗工具的费用和人工工资等费用。
38亩地块里配备了7栋高层，还配备了1800平米的水景。来做个计算，项目面积38亩，约25000平米，其中住宅面积（包含建筑面积+赠送面积+公摊面积+门厅、室外散水）约5000平米，水景面积1800平米，剩余面积约18000平，包含：楼间距、人行道路，消防车道，设备用房，物业用房，绿化等，这让业主能够自由活动的空间十分有限，所以在小区景观方面，业主更多的盼望是可接触及可实际使用的小区休闲景观设计。
比如绿城，就采取了完全可以踩踏的草坪，在实际使用上，草坪的实用性远超水景，水景好比摆在面前一个足球场的水域不能去利用，而只能边界过过瘾，活动空间捉襟见肘，业主是不会放心孩子单独下楼玩耍，大面积水景是“可远观而不可亵玩焉”。
预售户型
▲户型分布
135平米的三房设计，在这个区域是比较少见。这样的户型设计，使用效率不够高，在高总价的情况下，房间数量相对比较少，仅仅是三房，并不算一个好的选择。而且朝着中庭南向的房子整体不算通透，这也是一个遗憾。
牛鼻子虽好，可不要乱选房！
置业建议：
不放心孩子单独小楼玩耍，水景成为业主顾虑；小区整体抬高，老人、小孩出入有障碍；
这批次开出的房源总价为160万，意味着需要160万才能买入一套清水房，加上后续的装修费用，总投入价格在200万/套；
135平米的两个户型，面积相差无几，分别为三房和四房，花套四的钱买套三，不值得；
更看好预计4月份开出的跃层产品，产品稀缺，动静分区，实用性强；该楼盘此批次可供选择的好房源少，7号楼坐北朝南南北通透是不错的选择；而1号楼的2号房和3号房都存在严重的阻挡；2号楼朝西，朝向是大缺点；
该楼盘位置很好，处于贰爷反复推荐的F4板块，也是天府新区牛鼻子的好地段，交通便捷，学区资源丰富，相邻中海锦江城等价值楼盘必然借光。中海锦江城带装修的价格14500元/㎡，有巨大的规模效应和强势的开发商提升能力，中海锦江城是当之无愧的牛鼻子“老大”。
贰爷房产投资2019-01-24 19:43:23
