2019土地供应增加33%,土地市场的春天来了?没有的事!

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壹

2019年3月26日，成都市规划和自然资源局相关领导谈到2019年成都经营性用地供应计划，表示：“2019年成都经营性用地供应计划总量约21700亩，同比增长33%。”

其中：

• 中心城区区域（11+2）供应计划9900亩，同比增长6%，占计划总量46%；

• 其他市县供应计划（三圈层）4400亩， 同比增长10%，占计划总量20%；

• 新增单列成都东进区域，该区域今年供应计划3400亩，占计划总量15%；

• 另有2000亩占计划总量9%指标用地，将根据市场变化和产业引入情况安排使用。

贰

为简单理解，给大家梳理两个概念：

• 2018年的供地计划包含的区域≠2019年的供地计划包含的区域；

• 供地计划≠土地成交量；

我们注意到：2018年的供地计划基础数据和2019年不同。2019年新增了单列成都东进区域的供地，供地计划虽然同比增长了33%，但是2018年是没有单列成都东进区域的供应计划，也就是版图扩大了，产生了3400亩的东进区域供地增量。

2018年经营性建设用地供地计划是16000亩，2019年供地计划如果不考虑东进的增量3400亩，2019年的供地计划是18300亩，实际供地增幅为14%。

叁

再来看成都市规划和自然资源局相关领导介绍的土地供应情况，2019的供应计划存在两个特点：

一、住宅类用地供应计划量有较大增加，2019年商品住宅类用地供应计划13000亩，同比增长33%，约占供应计划总量60%，将主要用于保障全市建设人才公寓、产业园区配套住房等项目用地，满足群众多层次住房需求；

二、全力保障重点产业化项目用地，重点支持和鼓励符合产业发展规划和产业目录导向的重大产业化项目用地，推动产业转型升级，土地供应重点将倾斜保障总部经济、科研、文创、科创、金融、旅游等战略性服务业、新兴产业、高技术产业和智能型产业的项目用地。

相关负责人并没有提及住宅供地计划11+2区，远郊区县分别的占比，我们参照2018年的土地实际成交占比来看，2018年占比是远郊区县占比是39%，大成都一共供应住宅用地13000亩。按此比例，主城区供地约8000亩，远郊区县供地5000亩。那么这个土地供应量真的很大吗？

肆

----需求端来看

2018年成都新建商品住宅成交面积为2400万平米，成交22万套，那么2019大成都住宅用地13000亩，按容积率2.5进行核算，实际可建面积2200万平米，这依然低于2018年2400万平米的实际成交面积。

----主城区供地压力依然很大

除天府新区之外，其他主城区供地任务艰巨，比如锦江区，2018计划出让940亩，实际成交156亩，完成率17%，其中只有2块宅地共计97亩。锦江区2019计划供应商品房建设用地588亩，商品住宅用地454亩。锦江区是核心主城区的典型代表，要完成供地计划任务相当繁重，主城区土地资源越来越稀缺。

伍

从近两年（2017、2018年）土地实际成交情况来理性分析成都楼市：

▲2017年各区住宅可建面积占比

▲2018年各区住宅可建面积占比

2018相对2017年，住宅用地实际成交，主城区减28%，远郊区县增28%，数据巧合还是历史必然？

▲2017、2018年各区住宅可建面积占比对比

土地供应的变化，通过对比2017年和2018年两年各区住宅供地带来的可建面积占比的对比，可以看出高新区保持4%的占比不变（再缩减就不像样了），天府新区占比依然18%。

陆

11区和远郊区县的占比变化极大，11区的住宅供地可建面积占比67%骤减到2018年的39%，仅仅一年时间占比下滑高达28%。而远郊区县的占比有11%猛增到39%，占比上浮28%。一增一减，刚好增减各28%，这是数据的巧合还是历史的巧合？

这恰好说明，主城区的住宅供应大幅萎缩，这部分供应量被远郊区县的青白江、都江堰、彭州等所取代，主城区的土地越来越稀缺，上市住宅占比逐年下降。

高新区的土地供应已经呈严重萎缩的状态，成都土地供应已由原来主力的11区，现在分化为天府新区和远郊区县为主。11区和高新区的土地供应占到不到50%，并且这个趋势还在进一步缩减，所以这两个区的住宅供应占比也会逐步缩小，房源紧张程度可想而知。

而成都楼面价依然非常合理，开发商依然是非常理智的。德商在茶店子地块楼面价高达17200元/平米，相关领导表示：“经过数十家房地产开发企业的理性竞价，最后溢价成交，但成交价格并未突破我市前期历史成交价。”

刚刚结束的重庆土拍，重庆中央公园地块楼面价9494元/㎡，溢价率34%，中央公园地块的位置，在当地人看来是“天远地远“，那么德商在市区地块17200元/㎡的楼面价，有什么大惊小怪的。

带给我们的启示是：楼面价随土地收储成本走高而走高是不可逆的。城市大发展所产生的产业用地、人才用地、商业用地、空港用地、TOD等重大项目建设用地，必将占用大量土地，这是的。土地是房地产之母，土地资源稀缺必然进一步带来住房稀缺。

柒

成都，越来越成为众人瞩目的城市，每一年人才落户高达20万人，此轮限购加码从2017年3月24日开始执行，此时开始购买社保，本月开始将再产生大量房票，跨区的流动性“房票”也将可用。

2018年成都市常住人口为1633万人，较上年增长约29万人。人口大量增加、房票大量增加，住宅用地小幅增加，将带给楼市什么呢？

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