天府新区能火到什么程度?

北京大学硕士，楼市实战专家；

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验；

【本文约4500字，预计阅读时间5】

前言

12月12日，重大经济工作会议为2020年经济定调，其中关于房地产的表述,突出的是“全面落实因城施策”。相信2020年房地产管理调控的主动权将更多赋予地方，更加接地气的、因地制宜的进行政策实施。根据当地情况，有什么问题，就解决什么问题。重点强调全面落实因城施策，这为后续每个城市对于过去调控政策的纠偏，对于过于严厉的调控进行修正，提供了良好的机遇。此次重大会议之前，成都进行了分区调控的微调。

01、政策之

成都限购区域调整的三大利好

是对天府新区的“定向释放”

成都楼市政策的分区调控是对于城南的定向调控，可以说是成都分区调控的微调适时推出，体现出相关部门的高瞻远瞩，该政策直接带来三大利好：

大利好：利好整个成都楼市的健康发展，对于沉闷的成都楼市增添了一把火，梳理了成都的购房需求，也为购房资格的流动性提供了便利。

第二大利好：利好大城南。为资金和人口顺利外溢到大城南打开窗口！

第三大利好：限度扩大了天府新区的购房需求，可以看做是天府新区的“定向释放”，定向释放了天府新区的购房需求。

可买区域扩大，特别是天府新区和老5+1区之间的互买，本来老5+1区新房供应量快速萎缩，而天府新区则是后起之秀，这次微调客观上是大大扩大了天府新区的购买需求。促进了老5+1区和高新区的购房人口和资金外溢到天府新区。受到“515”分区限购压制的购房需求，很快会得到释放。整体上看，天府新区的土地供应进一步减小，购买需求端来看，需求量急速增大。一增一减，天府新区是这次政策调整益的区域！

• 天府新区

天府新区户口满2年或者单位社保满2年，最近一个月单位社保在天府新区的，家庭住房数量符合要求，则可以购买：天府新区、老5+1区（青羊区、成华区、金牛区、武侯区、锦江区、高新西区）；不可购买新5区（龙泉区、新都区、双流区、温江区、郫都区）及高新南区。

• 高新南区

高新南区单独限购。手握高新南区购房资格的小伙伴们燥起来！这张房票于目前的成都楼市，无疑是张。高新南区购房资格可以购买：高新南区、天府新区、老5+1区（青羊区、成华区、金牛区、武侯区、锦江区、高新西区）；不可购买：新5区（龙泉区、新都区、双流区、温江区、郫都区）。

• 新5+1区

新5+1区资格可购买11区（青羊区、成华区、金牛区、武侯区、锦江区、高新西区、龙泉区、新都区、双流区、温江区、郫都区）；不可购买天府新区+高新南区。

• 老5+1区

老5+1区可购买（青羊区、成华区、金牛区、武侯区、锦江区、高新西区、龙泉区、新都区、双流区、温江区、郫都区）、天府新区；不可购买高新南区。

政策如此有前瞻性，你也可以简单粗暴的看作是对天府新区购房需求的定向释放。

天府新区优质板块的品质楼盘，在2018年515调控之后（具有天府新区购房资格才能买天府新区），依然是好房难求，很多楼盘开盘就去化大部分，剩余顺销的房源也都短平快售罄。

购房资格增量猛增，其一来源于高新区的购房需求，其二来源于老5+1区的购房需求，老5+1区的房屋供应新增远不如天府新区，所以天府新区的购房资格增量是的，这些购房资格的涌入必将成为天府新区楼市的“一把火”。

02、板块之

天府新区的房票大增，可买的选项很少

天府新区一共规划面积1578平方公里，直管区约564平方公里，而天府新区直管区目前只是聚焦几个板块的建设，每个板块又有其独特不可替代的功能性定位。大量的土地给了企业、产业配套、公园、湖泊、学校等，住宅用地占比少得可伶，住宅用地占比只有直管区建设用地的10%左右。

根据目前的开发情况，我们把它分为以下新的板块：牛鼻子板块、麓湖生态城板块、红石公园板块、西博城板块、天府公园西板块、天府公园东板块、兴隆湖板块等。

天府新区板块示意图

天西板块：

天府公园西板块位于天府公园西侧，天府七中相邻地带，区域内四大金刚楼盘：万科天府锦绣（预计2月份推出首批次房源）、保利和光屿湖（今年无货）、首开龙湖云著（批次已清盘），蔚蓝卡地亚花园城（暂无住宅推出）。

天东板块：

天府公园西板块位于天府公园东侧，区域内代表楼盘万达天府一号、广汇御园、大悦城等。

牛鼻子板块：

天府新区的牛鼻子就是锦江生态带！川发·天府上城（批次售罄），中海锦江城（剩下最后一个组团）。

麓湖生态城板块：

该板块代表作是麓湖生态城，位于成都天府大道两侧，是一座以生态资源为基底，聚合居住、产业及休闲娱乐配套为一体的新城。

红石公园板块：

万科公园传奇、保利天空之城（12月3日取得预售，开出房源187套，参与本次摇号人数1710人，中签率为10.94%）、麓湖的系列楼盘（几乎每次开盘即清盘）等其他楼盘为代表。

麓湖沚院选房现场

西博城板块：

总建筑面积约为265万㎡的中国西部博览城周边板块。

兴隆湖板块：

兴隆湖是天府新区“三纵一横一轨一湖”重大基础设施项目中的“一湖”，是天府新区的一颗“明珠”。

“严控天府新区房地产开发，大力发展公园城市”，已经成为天府新区的重要战略。我们要明白：天府新区的住宅并不多，真正优质的板块更是屈指可数。

天府新区区域内的：中粮天府祥云、紫光芯城、秦皇帝锦、广汇御园、西南院华府锦城等天府新区重大招商引资项目--并不会对外销售。

03、土地稀缺之

天府新区房票↑↑↑↑↑，土地供应却↓↓↓

政策放松，天府新区房票大增，但土地供应量却下降，这样的利好，天府新区吃得消吗？天府新区房票增加指数是↑↑↑↑↑，而土地供应又↓↓↓回落？

2017-2019年天府新区土地供应并不大，并非故意关小了土地的“闸门”，天府新区始终明确自身定位是一座“公园城市”，绝大部分土地用于基础设施、公园、办公、市政配套等，房地产开发占比必然降低。

天府新区的住宅用地比99%的人的想象要低，天府新区地大物博，但是住宅少，近年来的土地供应情况，见下图为：

2017-2019年各区土地出让面积占比

★

2017年土地出让详情：

高新区土地出让占比5%，天府新区土地出让占比 14%，11区土地出让占比66%，远郊区县土地出让占比15%；

2018年土地出让详情：

高新区土地出让占比4%，天府新区土地出让占比18%，11区土地出让占比39%，远郊区县土地出让占比39%；

2019年土地出让详情：

高新区土地出让占比5%，天府新区土地出让占比7%，11区土地出让占比46%，远郊区县占比42%;

注：上诉占比均指住宅用地出让占比

2017-2019年天府新区住宅用地出让面积走势

2017-2019年天府新区住宅用地出让面积详情

从上图可以看出，相对前两年的住宅土地出让占比，2019年天府新区土地出让占比明显下降，我们可以判断：天府新区的购房资格的上涨要远远＞土地供应的上涨。天府新区房票增加指数是↑↑↑↑↑，而土地供应又↓↓↓，可以明确2020年天府新区的新房将供应不会大增，购买力将大增，带来的结果是“供不应求”，天府新区将成为购房者追逐的热点区域。这就是天府新区的又一把。

04、

2019年出让住宅用地楼面价之

2019年天府新区住宅用地楼面价罗列结合上图，考虑天府新区的楼面价，优质板块的楼面价高达13956元/㎡ ，其他板块楼面价保持在10000元/㎡左右的水平。考虑到精装修交付、各项建造成本的上升，13000元/㎡的楼面价，开发商的盈亏平衡点也大都要去到21000元/㎡，如果开发商略有盈利，那么售价可望达到24000元/㎡。楼面价10000元/㎡，开发商的盈亏平衡点也大都要去到18000元/㎡，如果开发商略有盈利，那么售价也必然是超过20000元/㎡，天府新区的楼盘大的价格趋势是在保持是奔向2万左右的销售价格，而高端房源的价格将直接破3万。天府新区各楼盘定位非常明确中、高、低、层级明显。希望入住天府新区优质板块的品质楼盘，则单价一定是看到2.2万/平以上。对于之前天府新区牛鼻子价格在14000元/平左右的精装，这已经成为历史成为一个美妙的房产投资增值的故事。

05、

各大售楼部现场之

新政之后，高新区购房资格“只出不进”，高新区正在加速向南人口外溢，玉林板块、桐梓林板块、紫荆板块已开发完毕，南城都汇、金融城板块、大源板块，以及后划入的中和板块等都已经进入成熟期，有较多土地储备的板块仅有新川板块和大源西板块。高新区的人口外溢，以及与天府新区相邻的各区人口外溢，而的承接必然是天府新区。时代变了，就应该与时俱进，在发展的前沿的天府新区拥有一套自己的房产！

天府新区的楼市能火到什么程度？

短期内，天府新区优质板块的品质楼盘一房难求，将会是很正常的现象。随着政策的调整，大量的房票涌入，包括充满活力的新成都人，特别是人才落户把天府新区作为要地，这样的人口涌入，将夯实天府新区的需求，这种需求转化为购买力将有利于形成一个健康的楼市，而并非纯粹的炒作。

新政的放开后，（高新区+老5+1区）的大波购房者正在向天府新区靠近，天府新区售楼部一片热闹景象。

中海万锦熙岸售楼部

中海天府里项目2019年11月25日取得预售，开出房源982套，12月14日选房结束，目前已清盘。

天府新区锦江生态带部分楼盘在售情况

……

F4之天府新区牛鼻子--经过三年多的高速发展已经高楼林立，未来的两年将成为天府新区新的人气聚集地，这里不再被视为一个偏远的地方，商业、学校、地铁、公园等配套公园等全部到位，很快会随着人口导入，成为一个的成熟的城市生活板块。新F4的天府公园西板块，将成为天府新区的又一大亮点，定位高端，承接高端改善，首开龙湖云著首批次开盘只有175平米和195平米的大四房，总价400w左右，批次已经售罄。天府新区是有着多层次的开发节奏，满足了高、中、低，各种层级的购买力，高端改善的需求，有天西板块和麓湖板块；中端有天府新区牛鼻子、兴隆湖板块和天东板块；而中低定位的有会展板块和麓山东板块。天府新区房地产火的逻辑如以上文字，天府新区的“火”不是一个偶然，房票大增之火，有限的供应量之火，楼面价上涨之火，现场人气之火，处于风口的天府新区必火，具有前瞻性的购房者势必对这块热土果断出手。天府新区买一套房，时不我待！

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