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说好的15%呢?

贰爷房产投资2024-05-23 17:06:02来自北京市

北京大学硕士、经济学者;

开发公司操盘手;知名楼市专家;

【本文约3000字,预计阅读时间4分钟】

01中国和美国老太太的故事

小时候,银行就对我们进行教育,街头巷尾流传着这样一个故事:

美国老太太vs中国老太太

中国老太太攒了一辈子的钱,到临死前才攒够了买新房的钱,才能住上了新房;而美国老太太则先贷款,住进了新房,到死的时候贷款也还完了,她也因此住了一辈子的好房子。

被这个故事“洗脑”之后,按揭买房风靡全国,也迎来了房改的春风,到处洋溢着水泥钢筋的芬芳。现在想来,这个故事应该是对全国人民按揭买房“启蒙故事”。

故事的寓意很明显:称赞美国老太太的消费行为,嘲笑中国老太太不识时务。稍稍改变了消费模式,美国老太太就能提前住了一辈子的新房,而中国老太太却是固执己见,在临死前才圆了自己的住房梦,相对于现在的超前消费、透支消费的理念,攒钱消费理念真是太老土了。

02应出尽出的降房贷

517新政之后,多个城市:武汉、西安、合肥、长沙、郑州等地宣布立即执行--首套首付比例降至15%,二套降至25%。这些城市同时把贷款利率进行了下调,武汉将首套房利率降至3.25%,相当于是之前的公积金贷款利率水准,比基准利率降低了70个基点,武汉的二套房贷款利率降至3.35%。这也是成都同类城市的最低水平。

公积金利率方面:西藏让人惊讶,首套公积金贷款利率降为1.68%,史无前例的迈入贷款利率“1时代”,无法想象,这样的趋势是在无限接近零利率。

03天下武功唯快不破

其中,武汉是比较大能级的一个城市,曾经它的GDP是领先成都的,在疫情这几年,成都GDP反超了武汉。但武汉这次动作也算比较快,来的比较猛,做事情干净利落。而成都目前的状况,还没有执行首付15%以及利率进一步下调的动作。

目前有一些传言:成都主城可能首付比例调到最低20%,其他区的首付比例最低调到15%。如果这样,其实是对一个政策的打折,并不是一个好事情,很多时候“天下武功唯快不破”。

所谓的新的政策,其实就是对过往的修正,这种修正其实是要用力稍微过猛的,稍微过猛再回弹一点,起到的效果就刚刚好。所以这样的一个动作其实不打折扣,迅速的执行,迅速的操作,那么对于一个市场是能够起到镇定稳定的作用。

04先息后本是共赢

再看先息后本,已经不是什么稀奇的事情了。

在去年,就有不少楼盘推出3~5年期的先息后本,也就是说:还月供的前3~5年只需要还利息,不需要归还本金。比如:贷款500万,房贷利率是3.75%,前几年,每一年还大约19万的利息就行了,并不需要还本金了。

怎么来算这笔账呢?前期利息全部都是按500万来计算的。按20年的周期来看,利息总额肯定是会增加。购房者以时间换空间,前几年的压力很小,看好国运,看好未来,看好房价,后期压力大,自己有偿还能力,提前拿下更高品质的房产,这是一件很好的事,只能说银行匹配的产品符合消费者胃口。

对于银行来说,同样的一个标的,银行多赚了利息,贷款生意不那么好做的时候,对银行业务无疑是一大帮助。一件这对于开发商,购房者,银行都有好处,一箭三雕,没有什么好抱怨的,更用不着辟谣。

05苏醒--舒缓--舒展--满血复活

很多人形容楼市哀鸿遍野,那么如果说他已经重病两年多了,伤及内脏、伤及要害部位,凭史诗级的政策,一剂良药,是让他不要死去,但是要彻底的恢复元气,要满血复活,需要更大剂量的药,需要持续性的营养品,这样才能支撑楼市:苏醒--舒缓--舒展--满血复活。这是有节奏、分过程的,并没有灵丹妙药。

即便是把史诗级的政策一步到位,彻底执行到首付15%,也不会立竿见影就此反弹。把一个严重伤者从ICU转到普通病房,恢复的过程还是比较漫长的。那么在这里面,有些开发商就在澄清没有这么做,这个是被冤枉了,在我看来这些其实都是大可不必的,“坐都坐不稳了”,楼市需要尽快被扶正,先扶它坐起来。

房地产是经济的支柱,房地产不能就此倒下,房地产不能硬着陆。在房地产各项指标都大跌的情况下,影响的不仅仅是房地产,更是上上下下成百上千的产业,所影响的产值可以说占到GDP的30·40%都不为怪。

06相信国运

经济学的权威杂志、学术期刊《美国经济评论》发表了一组数据,1946-2012期间,对比主要国家的GDP、CPI、房价,数据表面:期间日本的房价的涨幅最快,66年房价涨了640倍,房价涨幅令人惊愕。其他国家同样的,法国涨了500倍,英国高达90多倍的涨幅,中国呢?至从1998年房改以来,房价涨幅才10倍多,距离主要经济体的涨幅差距巨大。

房地产遇到的就是周期问题,它始终是在一个箱体震荡,小跌大涨,总趋势是往上的。现在处于低迷期,处于周期底部,所以这是正常的现象。只有尽快的把这一味药用下去,而且不要减量,政策应出尽出。该吃多少药就灌多少下去,这样才能顺利的度过周期的低点,重新迎来新周期。

挤牙膏和稀泥的做法,让购房者踌躇不前,因为牙膏没有挤到底,政策就没有到底,行情就要下坠,后果就是:谁买谁被套,谁买都是高点。降低首付比例和利率,就是让更多没钱的人、预算不够的人,提前够得着买房的门槛,提高潜在客户数量,这样能让买房人多起来。敢不敢买,取决于什么,贰爷观点:牙膏没挤完,谁买谁被套;应出尽出的时候,就该买了!

成都买房联系助理微信:eryezhuli

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