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北京大学硕士、经济学者;
开发公司操盘手;知名楼市专家;
【本文约2500字,预计阅读时间5分钟】
这两天,天府新区的各种讨论又热闹了……
讨论最多的有三大点:
01.鹤林村、万安南起飞?
鹤林村,这两年被折腾得够呛!
2022年鹤林村所在的AB学区合并之后,都说鹤林村垮丝了;
去年楼市低迷的时候,都说鹤林村踩踏抛货,鹤林村没得救,心无可念;
这一次,来了个180度大转弯,联想到天府新区的最新规划,有些人又欢呼雀跃:鹤林村又要起飞了。
来来回回的利好-利空-利空-利好,鹤林村被你们折腾得够呛?
那么到底是真的发生了这些利空利好,还是在自嗨呢?
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举个例子:如果摊大饼,把全成都都叫着总部商务区,那升级的不是鹤林村,也不是万安南,只会是总部商务区的降级,因为太大了就没趣了。
02.海昌路、万安北降级?
--只要这次没有划进总部商务区的都降级了吗?
这和之前你们说天府新区被踢出5+1是一个意思,哪来那么多风吹草动,一个ppt就能升级降级,那就太简单了,关键还得看怎么做!
所有的问题一定是聚焦矛盾的主要方面,而不是炒作概念。根据概念去瞎猜测,那是没有用的!
总部商务区是一个很粗旷的概念,和后续的楼市定位没有直接的关系,强行认为这一次调整,鹤林村和中央法务区就要起飞,这是比较牵强的。
这次的规划是对上位国土空间总体规划的落实和深化,是直管区全面提升国土空间品质和国土空间治理能力的部署,是实施国土空间用途管制的依据。主要体现的是对土地的利用和土地的后续的开发及保护,并不是对于天府新区板块打造功能的定位。
03.天C学区扩容?
有了上面的讨论,那么有人又联想到天C学区就要扩容。
有人猜测会把万安南板块的学区归入到天C学区。从目前的情况来看,鹤林村属于A学区,万安属于D区,而C区因为教育资源较好,是最为引人注目的。
天C小学有天府七小、八小、元音小学、麓湖小学,你可以想象,如果把万安的学生放到天C,显然学位是不够的,一定要大大爆仓。难道让万安新建的6所小学,喝西北风去吗?
万安南还在新建中小学,完全能够自给自足,这种猜想和讨论,根本没有必要,心情爽一下,吃吃瓜就散了吧。
04.人口缩减
天府新区这一次是变小了,土地、人口双双变少了,天府新区直管区到2035年人口规划只有139万人。
我们来分析一下,天府新区现在就有86万人,意味着在接下来的12年里面只会增加50万人,而老规划要增加90万人,这一次整整少了40万人。
12年增加50万人,这是什么概念?
举例,成都的玉林小区居住5万人、大源10万人。我们掐指一算,就可以知道天府新区未来新建楼盘的布局,如果万安北、牛鼻子、天西、天东、兴隆湖、老华阳这六大板块,每个板块增加5万人,一共要增加30 万人,那么剩下的20万人只需要再开发2个大源,所有规划人口也就填满了,这个容量真的是太小了。要达到这个效果,如果加班加点的干,加速开发,只需要五年就可以完成。
如上图,贰爷小密圈内还有一种更“绝妙”推算:现在天府新区86万人,到2035接下来的12年里要引入50万人口,年均引入人口大约4.2万人。以3.5个人口为一户,那么年均需要提供12000套住宅。平均每套住宅150平,那么就是180万平,以2.5的容积率来计算,折算成土地面积是72万方,大约为1080亩。也就是说天府新区平均年供地量是1080亩左右。
关于天府新区人口还提到一点,2025、2035两个时间节点,天府新区直管区总人口规划分别是100万人、161万人,城镇化率78%、90%。这意味着农业人口也很重要,城市建设用地之外的大量土地要「退林还耕」,所以你会看到,兴隆湖南侧和天府新区东侧会有大量的耕地出现,很快油菜花会黄,种白菜、种小麦、种高粱都是有可能的。
一定要问我天府新区最新的规划是利好房价还是是利空?
我的回答是:不要问,问就是涨。
因为每一版规划更新,都是对天府新区规划的精细打磨。这一次,还是在对未来的城市新中心进行赋能和提质增效,在退林还耕的大方针下,天府新区会走精品路线,绝对不会摊大饼式的发展,资源转变为集中投放,退林还耕的区域将重点打造生态农业。
与此同时,建设用地将重点打造现代城市,根据此次规划,天府新区直管区的建设用地到2035年规划是139平方公里,按照139万人来计算,平均每一平方公里一万人。在这种很精细化的进行国土空间的管理之上,就可以对居住板块进行合力打造,对于高端总部商务区的住宅的打造,必将再出精品、再上一个台阶,这就能够理直气壮地把住宅更精细、更精美、更上一个层次。
天府新区不是要满足所有人的居住需求,缩减意味着只能走少而精的路线,少而精是不是意味着僧多粥少呢?从供求关系的角度来看,供不应求,会带来什么样的效应呢?
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