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降薪、裁员、下行...靠房地产一定能稳住阵脚!

贰爷房产投资2023-05-30 11:15:54来自北京市

北京大学硕士、经济学者；

开发公司操盘手；知名楼市专家；

【本文约3000字，预计阅读时间3分钟】

近期，我们发现不论在直播还是小密圈，提问最多的都是关于：阿里裁员、各种下行、各种不达预期……所引发的焦虑性提问。这些事件应该如何看待，对楼市又会产生多大的影响？

01、有病、得治

在过去的3年中，它生了一场大病，甚至损伤了筋骨，俗话说：伤筋动骨一百天。

如果只是营养不良，没有吃饱，那么适当吃上两天的营养品、喝点牛奶、吃点汉堡、再炖点牛尾汤，基本上就能满血复活。可是如果是骨折、腰折、胃穿孔，恐怕就不是n杯牛奶、n块牛肉、n锅牛尾汤能解决的问题，那就需要什么？

--「调理」，改掉“坏毛病”，按规律办事。这就需要长时间疗养，内伤养好了，才能慢慢好起来。

02、热炒热卖--是买房之大忌

关于杭州买房这件事，贰爷多次明确的表示：杭州是可以买的，而且是非常好的城市，只要遵循一定的要求，一定能盆满钵满。贰爷杭州壹号院从4.8到10+，就是个好的经历。

杭州壹号院

原来就有很多人问贰爷：要不要买未来科技城？因为这里有最浓郁的阿里的概念。

贰爷给出的建议是：不买！因为房价炒作成分太高，不确定性很强。杭州买房必须聚焦奥体板块和萧山市北。

不要为了阿里的概念去买房，不要为了所谓的产业去买房，那就会陷入买房的「产业相思病」。可以翻阅这篇贰爷2018年的老文章：（房产投资，别动不动犯产业相思病！）

降薪、裁员、下行，只有靠房地产才能稳住阵脚！

03、不要对经济吹毛求疵

房地产是压舱石、是支柱，房地产才能救经济！

很多人焦虑：现在杭州的楼市不好，包括全国，包括成都，因为经济下行压力大，青年失业率创历史纪录达到20.4%，也就是5个人就会有1个人找不到工作，即便送快递、送外卖，都不算失业，这看起来确实让人揪心……

只有房地产才能拖住经济的大盘，这个话听起来似乎有些夸大其词了，但是反观这一列事件，阿里裁员既是正常的又是不正常。阿里不是杭州经济的全部，更不是全国经济的全部。中国经济是多元的，杭州经济是多元的，成都没有阿里的总部，成都的GDP比杭州要高得多，不能因为一个企业的波动，就丧失对中国经济的信心。

再举例：很多人应该都体验过盒马服务，即便是一毛钱的东西都会给你配送到家，这是什么生意？当然是亏本生意。但是盒马是要上市的，阿里云也是冲着上市去的，上市就会带来新的就业机会，对经济同步做到提振。

年初，很多人对于经济形势过度的乐观，这是浮夸的。制定GDP的目标是5.5%，有人甚至觉得可以搞到8%、9%……别忘了，过去3年得了一场大病，实在太虚弱了，这也和房地产息息相关。2022年，可以说是房地产非常凄惨的一年，房地产开发投资大跌10%，意味着这个行业的投资大大的缩水，只有2021年的90%。在2021年本身就是基数很低的基础上，同比更低，困难当然是摆在那里的。

同时，2022年年末，商品房待售面积达到了5.64亿平米，你可以粗暴的理解为：2022年的新建的大量房子卖不掉，而且信心还都没了，不敢轻易在房地产领域增加投资。导致了2022年留给整个市场是比较悲观的印象。

还有一个数据很重要，那就是房地产开发企业的到位资金状况，这个反应的是开发商的“钱包”。2022年，房地产开发企业到位资金14.9万亿，比上一年下降了26%，可以说这又是一巨大的下降，说明：腰包瘪了。

2022年，商品房销售面积约13.58亿平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%；商品房销售额约13.33万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。土地出让收入从8.7万亿降到6.7万亿。

一组组数据，无不暗示着房地产在去年到了一个高危的状况，身体孱弱。

04、只有房地产才能救经济！

需求端来看，房地产有很多事情可以做，但是没有，比如：

第一：房贷利率。首套依然高达4.1%，银行会说已经很低了，真的很低了。数据不会骗人，公积金的利率明明只有3.25%，这之间的剪刀差是不是下调的空间呢？

首套4.1%，二套4.9%。口口声声支持首套和改善，4.9%，这还不能表达满满对房地产的诚意。

第二，首付比例。首套房30%，原来最低是可以做到20%，二套首付40-50%，这依然是一个高的首付比例。绝大部分的二套房依然是改善需求，在经济形势不乐观，收入没有明显增长，失业率居高不下的情况下，买房高首付，让很多人望而却步，经济不好，就不敢大手大脚花钱，打点小麻将都放不开手脚，更何况是首付要掏出一大笔银子。

第三：限购。各种限购还是没有真正放开，京沪深还是需要外地人提供5年单位社保，其他新一线城市一般都要求12个月以上社保，有些是分区限购、投靠的父母买一套。

第四：限售。网红盘要拿到不动产证满5年。计算一下：如果一个房子交房2-3年，拿房产证2年，再限售5年，这个房子最长可以去到10年的时间，这让很多人不敢想10年以后的事情。

第五：新房限价。最近上海亿万富豪排队争抢云锦东方，背后是巨大的剪刀差，因此各种闹剧出现，真假离婚，各种搞手续，提高积分的玩法，把开发商应该获得的利润让给了购房者。时间长了，开发商就会有意见、有情绪，有些城市买到的立赚百万，买不到的人心态失衡、心态扭曲。你看到的是一个“市场扭曲”的信号，并不真实。

如前文所说，一个躺在病床上病入膏肓的人，一针下去，他就回光返照并坐起来，但是没多久就倒下了，因为这没有解决根本问题，违背人体规律，打乱了免疫系统，根本起不到修复的作用。

放开房地产，让房地产重回市场经济的大潮之中，才能真正让房地产回归理性，才能让房地产真正对经济的发展起到支柱的作用。如此，房地产才不只是一把“夜壶”，真正能成为经济的压舱石。

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