敢买香港房子吗?500万+家产者打开看!

不少粉丝疑惑：贰爷在香港呆了这么久，怎么看待投资香港呢？

看事情一定不要看表面，香港有近5w美金的人均GDP，所谓变成了金融遗址的说法也只是个笑话，不能看HK就看尖沙咀的游客和海港城排队买LV的大亨和土佬肥，还是要看金融、看资源、看机制，至少要在上班时间到中环看看，到湾仔看看，穿着西装领带礼服，来自世界各国的精英，它还是一个金融中心。

香港的房子小，公共区域很大，界限感非常分明。地铁再挤，没人会拥挤到你的怀里和你亲密接触、餐厅再挤，没人会挤上来和你抢个桌、不排队可以报警……

香港小，管理好它靠的就是极细的规则，有些位置可以坐30分钟也是有明文规定。家长不照顾孩子，孩子不适，家长要被捕。中学不需要中考，学校课程全方位覆盖，可以学到德智体美劳全面的知识；香港高中生40%可以考上港八大的；香港5所大学可以排进QS前100名……

2.9%的失业率，对于700w人口，相当于全民上班。

取消限购取消高税是比较振奋人心的，香港各界要求撤辣已经很久了。今天开始，外地人可以和香港本地人以同样的价格买房，地球人都可以买，外星人也有机会。

外地人买房和香港人一样，只需要交类似契税的小费用，300万以下的房子只需要100港币。

香港基本面没有变，人口总量不变，GDP上涨，收入中位数2w（深圳5200）。香港各种无风险低风险债券投资回报5%左右，短期会痴迷于这种投资。换部分$是ok的，因为剪刀差清晰可见，既能保卫家产又能加大投资，虽然我声嘶力竭，根据小密圈的反馈来看大家觉得那玩意太遥不可及。

关于香港按揭买房，之前是不可以（除了高才和优才），因为有辣税，撤辣之后。我判断会认可内地的工作证明和流水，逐步可以按揭，只是HK本地人可以首付10%，外地人付30-40%应该是可以的，后续等银行通知。

保卫家产对于中产是头号任务，家产一定要打理好，抵御各种风险抵御各种“强盗”，明争暗抢都要保护好。要保卫家产，打开格局是头等大事。

那么，香港私人住宅的房价，到底处于什么样的状况？

从2020年1月到2023年11月，据差饷物业估价署最新数据显示，私人住宅的房价指数从2020年1月的379.7跌落到2023年11月的316.0。住宅按面积段分为ABCD四类，小面积的住宅和千尺豪宅的售价都同样在下跌的通道之中。

去年11月私宅售价指数按月跌1.99%至316点，重返2017年2月水平，相比2021年9月的历史高位398.1点，大跌近21%。 

香港楼市是不是量价齐跌呢？再从成交量来看：分析2021年1月至2023年10月的数据。

二手房成交量从2019年第二季度之后持续下跌，新房成交量从2052套/月跌到现在的356套/月，二手房从6258套/月跌到最新的1767套/月。2020年年初达到高点，成交量6258套，而在2023年的11月成交1767套，下跌71%。 

成交金额：二手房从2021年4月的550亿港币，下跌至2023年10月的197亿。新房则从2021年7月的285亿跌至2023年10月的48亿。

更加细化的从各个面积段来进行分析，香港统计处把住宅的面积分为abcd四类，其中第1（a）类是40平米以下的私人住宅售价，可以看出香港的港岛、九龙、新界三个区域呈现下滑的状态。

40~69.9平米的私人住宅下滑的趋势则更加明显。

70~99平米的私人住宅售价价格及100尺以上的房价表现也不坚挺。 

香港房价确实跌得很厉害，最重要的原因是什么？人们常说，房价长期看人口，中期看金融，短期看政策。

美国的經濟學家、諾貝爾經濟學家獎獲得者米爾頓·弗里德曼认为：国民的消费是基于他们的财富。基於此，我们来看看香港房價下跌最重要因素是不是香港的经济状况的拖累。毫无疑问经济状况从2019~2022都不好，因为疫情等诸多的原因，GDP增速甚至出现了出现了多次负增长。 

2021年，2022年都是负增长，2021年则从8.2%下降到4.7%，2023年疫情结束之后，GDP开始正增长，第1季度上涨2.9%，第2季度上涨1.5%，第3季度上涨4.1%，2023年第四季度也是上涨的趋势，这个角度可以看出香港的gdp呈现一个复苏的状态。GDP在向上走，房价则向下，走势是完全相反，房价下跌的原因并不是GDP走弱。

那么从人口的角度来看，香港确实出现了人口流出，但是通过各种政策的吸引新移民，2022下半年到现在人口基本稳定，通过1减1增的方式基本恢复到2020年的数量，房价下跌也排除了人口数量的影响。 

从GNI(国民收入)来看，呈现良好的状况，到2023年Q3也是上涨状态，GNI增速也是比较良性的，已经跳出了2022二季度的下跌，2023年出现明显的上涨，最低增速也有3.7%。

那么，是不是工资收入降低了，导致大家不敢买房？ 

月薪中位数来看，2019~2022年，4年皆是连续上涨走势，全职就业人口的月薪中位数从19,000元上涨到20000元，就业总人口（全职+兼职）的月薪中位数，也从18,200元上升到19,100元。（对比深圳收入中位数5200元）????

人均名义收入和人均实质收入分析：人均名义收入迈过了2022年Q1的底部，连续上涨，从2022年Q2一直连续上涨到2023年，6个季度的正增长，2022年下半年的增速在2%以上，2023年的增速在3%以上。

人均实际收入也是呈现上涨趋势，虽然涨幅不大，2023年涨幅在1%以上。

从以上数据来看，并不是香港GNI收入减少、人口减少、薪水减少等原因造成了购买力不足，也不能说明是经济状况导致房价下跌。那么，房价下跌的根本原因很可能就是：租金，贷款利率。

租金指数并没有下跌，过去3年的住宅租金都是稳中向上的，这和房价走势完全相反。那么租金收益稳定，是不是意味着买房的投资回报率比较高呢？

从下图可以看出，答案并不是这样。物业市场回报率都处于低位，在2.5%左右，是1997年以来的最低回报点。原来在香港买房投资有很高的回报率，赚钱效应很好，但是现在香港买房，增值有限。 

香港持有住宅的成本大大上涨，最根本的原因是：贷款利率上涨，贷款利率太高，高达5.88%。

举个例子，买一套房的价格上涨回报：2.5%的年回报率，年租金回报率3%，合计5.5%，按揭贷款利率高达5.88%，5.88%-5.5%=0.38%，这是一个亏本生意，人们就会这样租：卖掉房子--获得现金--投资美国国债、买入美股股票或者高息储蓄---租房居住。

如果卖掉房子，变成现金，买入债券（比如4.5%无风险美国国债），这样最基本最简单的投资就有4-5%的回报，远高于买房的收益。这样做符合经济学原理：帕累托最优。

预算案中预测，香港经济在2024年会进一步扩张，全年实质增长介乎2.5%至3.5%。同时，香港预测今年基本通胀率和整体通胀率将分别为1.7%和2.4%。

通常而言，当物价上涨维持在低水平（2-3%）被经济学家称作经济“润滑剂”，因为物价的小幅上涨可以提升企业家的收入，刺激他们进一步投资，增加经济活力。

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