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成都15年地价纪录更新13次:最短耗时16天,最长5年

地产全说2025-04-02 21:17:01来自北京市

在今年之前，应该没几个人会预料到，成都地价就这么轻轻地突破了4万元/㎡，甚至与首破3万元/㎡，时隔仅16天。

截至目前，成都地价TOP10门槛线已上升至24300元/㎡，且全部成交于2024年（含）以后。也就是说，截止到2023年的地价TOP1（23500元/㎡），已经入不了前十榜单。

从2020年7月首破2万元/㎡，到2025年3月首破4万元/㎡，成都地价最高值翻了一倍，用时不到5年。

而我们都知道，无论是大源西，还是金三，亦或其他高能级板块，都还有土地储备，而这些自然都有可能是地价“3万+”“4万+”的预备役，甚至有望成为新的纪录创造者。

*注：本文仅统计住宅地块数据，不含商业等其他性质用地；且统计数据为名义楼面价，不含移交/配建统筹住房、租赁住房等成本。

对于3月的土拍，使用频率最高的词，大概莫过于：“破纪录”。实际上，从地价第一次跨过万元大关，到突破4万元纪录线，单从土地价格维度来看，成都确实经历了很多重要时刻。

▌2010年：成都住宅用地楼面价首破万

成都楼面价第一次破万，是2007年九龙仓拿下IFS地块。而住宅用地破万，是2010年9月一位自然人拿下了天府广场以北的春熙路片区约4亩纯住宅用地，成交楼面地价11010元/㎡，即现在的壹都锦。

不过，这更像是一个特殊地块引起的小插曲，因为在此之后的5年多，成都只有1宗地成交楼面价再破万——2013年东原拿下印长江项目首期组团的30亩地，成交楼面价10000元/㎡。

换言之，在2016年之前，成都的地价还是四位数的“千元”时代。

在这一期间，文儒德、中国铁建西派澜岸等成都知名高端盘问世，前者彼时成交楼面地价7750元/㎡，后者地价为7840元/㎡。此外，2015年5月攀成钢拍出了最后一宗宅地，即现在的蓝润泷门，成交楼面地价7900元/㎡。

▌2016-2019年：“万元地”开始遍地开花

直到2016年3月，太行瑞宏以楼面价12000元/㎡拿下现在的金沙城用地（其中的48亩地），才打破了保持近6年的纪录。8个月后，保利两河院子用地又将成都地价上限提升至12140元/㎡。

同一年，成都诞生了5宗“万元地”，溢价率全部超过100%，最高近200%，“限价熔断”机制登场。 自此，成都才算真正开启了“万元地”时代。

5个月后的2017年4月，东原拿下印长江项目另外的16亩地，又将成都的最高地价更新至17200元/㎡。众所周知，此时成都楼市进入爆发期，不到一年便诞生了32宗“万元地”，就连二圈层5个区域地价也相继破万。

也是在这一年前后，绿城、金茂、中南、金隅、融信等一众大牌房企集体敲开了成都市场大门。其中绿城在青羊区落下了“凤起”系双子星，金茂在武侯区打造了成都首座金茂府。

然而，当纪录再次刷新，已是两年后。2019年5月至7月，从禹洲晏山河用地的18400元/㎡，到金雁锦绣金沙用地的18512元/㎡，再到华发统建锦江首府用地的19800元/㎡，成都最高地价纪录实现了三级跳。三者的共同点是，拿地房企都是成都市场的新面孔。

这一时期，正是外来房企抢滩“登陆”成都市场的高峰期。

▌2020-2024年：成都地价的“2万+”时代

2020年7月，新川42亩地成交，楼面价达到20700元/㎡，成都地价首破2万元/㎡，即现在的渝太润达丰悦蓉东方。

而这一纪录又保持了两年，直到成都交投拿下西派善成用地，22500元/㎡又成为成都的地价TOP1。截至2022年年底，成都还只有2宗“2万+”地块，全部位于高新南。

2023年“双12”当天，仁和春天以23500元/㎡竞得现29号院项目用地，将成都地价带至新高度。到此，成都“2万+”地块累计至9宗，包括高新南区5宗、锦江区2宗、成华区与青羊区各1宗。

此后，从金茂以楼面价24500元/㎡拿地林家坝，到贝壳以楼面价27300元/㎡落子金三，2024年迎来刷纪录的一年，地价TOP10地块几乎全部易主，并诞生了13宗“2万+”地块。

▌2025年：成都地价从首破3万到首破4万

今年一季度，成都土拍市场爆火，仅3个月时间便有8宗地成交楼面价超过2万元/㎡。当然，更振奋人心的还是在3月，成都最高地价依次跨过了3万元/㎡、4万元/㎡大关。

现在回过头来看，15年时间，成都地价纪录共刷新过13次，成都最高地价纪录从“1字头”到“2字头”，用了10年，从“2字头”到“3字头”用了5年，而从“3字头”到“4字头”，耗时仅半个月，速度越来越快。

当然，每次“刷纪录”的涨幅以及耗时长短，除了彼时的市场行情外，还有一个不可忽视的影响因素：土拍规则。

2016年12月12日，成都市国土资源局发布了《关于2016年12月28日国有建设用地使用权出让最高限价重要提示》。以此为标志，成都成为继苏州之后又一个启动“熔断”机制的城市，“土地限价”登上历史舞台。在12月28日的那场土拍中，最终熔断3宗（熔断后拍卖终止，流拍），成交3宗，流拍1宗。

其中，熔断的3宗地于2017年4月6日再登场，并以13580元/㎡、16900元/㎡、17160元/㎡成交，即后来的中国铁建西派浣花、融信锦溪公馆与武侯金茂府。

自2016年末登场，到2023年10月退场，成都土拍“熔断”机制大致经历了6个版本。

◆ 熔断1.0：限地价+流拍

◆ 熔断2.0：限地价+抽签

◆ 熔断3.0：限地价+竞商业自持+抽签

◆ 熔断4.0：限地价+竞配建（无偿移交/自持）

◆ 熔断5.0：限房价+限地价+竞配建/竞自持

◆ 熔断6.0：限房价+限地价

如果将“竞配建/自持”部分纳入计算，那么在2020年之前，成都其实已有一些地块实际楼面价超过了20000元/㎡，譬如金隅·金成府用地的“12600元/㎡楼面价+41%无偿移交比例”，再如绿城凤起朝鸣用地的“15600元/㎡楼面价+24%无偿移交比例”……

根据投资云地图，2022年仅“5+2”区域就有16宗地达到最高限价，2023年更是多达35宗，其中最高限价为22400元/㎡，最终成交楼面价为22500元/㎡。也就是说，若没有“限地价”这条“警戒线”，成都的“地价纪录更新史”或许又是不一样的剧情。

当然，在“稳地价、稳房价、稳预期”、促进房地产行业平稳健康发展的背景下，设置最高限价无疑是有效且必要的。

那么，下一次刷新纪录会是什么时候？

梳理这13次“破纪录”会发现，在2020年之前，锦江区、青羊区、金牛区、武侯区都有“登顶”过，而自2020年开始，便全部被锦江区与高新区包揽。除了地价首次破万是在市中心外，首破2万与3万都是在高新区，而首破4万则是在锦江区。

作为“高价地”的两大主力产出区，锦江区与高新区都还有不少优质地块待字闺中。根据年初释放的主城区拟供住宅用地计划，目前金三、林家坝、东大街、三圣乡、大源西、新川都有候场地块。

但我们都知道，影响地价或者说一宗地命运的因素有很多，比如当时的市场行情、政策环境、供需关系、房企拿地意愿、地块自身素质等等。因此，那些被给予厚望的地块，最终成交价会定格在什么水平、能否刷新纪录，都只有等到出让之日才能见分晓。

成都地价突破4万元/㎡意味着什么？

最直接的，是为成都提供了全新的城市价值锚点，同时引导市场预期，提振了市场信心。

但最高地价纪录更多体现的是当时市场对成都未来价值预期的上限，是市场热度、区域价值、城市潜能等维度的综合体现，不代表普遍的市场水平。如图所示，每次出现的最高地价，基本都高于当年新房均价。

只不过今年情况稍微不同，随着成都城市价值与市场价值持续走高，加上拿出了顶级战略储备地块，价值层级与战略意义自然不同。像金三H10这样的地块，未来呈现的产品势必将作为成都楼市的头部资产，是要去参与全国市场的竞争，瞄准的客群自然也是全国最有钱的那一群人，与普通大众没有直接的关系。

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