坦率地讲，这个项目的开业仪式并不惊艳。
彩旗鲜花，祥狮献瑞，金箔飞舞，略显正式的嘉宾致辞，相对严肃的领导剪彩……与产爷过去参加的各类开发商活动相比，少了些花团锦簇的眼球刺激。
图|活动现场
但产爷完全理解这种“克制内敛”的必要性。因为在出席嘉宾的名单上，央企长租公寓赛道的一把手与区属平台公司的班子成员赫然在列。不同企业属性的领导，在一个租赁用房项目投运的当天齐齐现身，发言中更是罕有出现了“战略级”这样的词汇，显然超出了一个常规租赁用房项目应有的待遇。
而这，还并非当日最重要的信号。
唯一巧合的在于，它选在了政策释放的同一天。
01
信号频出
“保租房”窗口期来了
7月1日上午，产爷受邀参加了锦江发展·有巢公寓南三环店的开业仪式。当天，华润有巢总经理陈嘉，华润置地成都发展有限公司工会主席刘海涛，成都兴锦建设发展投资集团有限公司党委副书记、总经理刘移，成都锦东不动产总经理王兴坤等高层悉数到场，共同见证了锦江区首个国有企业租赁住房项目的投运。
就在同日晚间，成都住建发布了“十四五期间新增供应商品住房100万套（间），其中筹集建设保障性租赁住房30万套（间）”的消息，迅速引发了业界的热议。产爷的朋友小全全是这样评价的，成都楼市宣告进入“保租房窗口期”，但谁来摘取政策红利的果子，还是一个未知。
图|华润全国多个保障性租赁住房项目
时间推移到7月6日，成都住建发布《居民自愿将自有用房用于保障性租赁用房》的操作指南，明确建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，以实现有效增加保障性租赁用房供给的目标。结合531推出的房产新政，此举既拓展了租赁用房的供应渠道，又释放了普通家庭的购房资格，可谓一举两得。
不到一个星期，政府导向、企业行为和个人利益，都围绕“保障性租赁用房”发生了一系列的变化。在相关政策出台一周年之际，似乎有越来越多的市场利好浮现。
但答案真的如此简单吗？
此前，产爷不止一次和业内人士探讨过保障性租赁住房的发展，大家基本都有一个共识：建一个保障性租赁住房很简单，但把一个保障性租赁住房经营好却很难。
一边是不断涌现的红利，一边是不尽乐观的现实，以至于将近一个星期的时间，产爷反复在思考一个问题：在长租公寓领域积累了一定经验的华润置地，凭什么认定自己能够在“保租房窗口期”抢占先机？
02
从长租到保租
KPI之外的OKR
相较于2016年诞生的万科泊寓和龙湖冠寓，华润置地布局长租公寓赛道的决策并非领先，但绝对经过了深思熟虑。
2017年8月，华润置地长租公寓业务启动会召开，将近一年后的2018年6月6日，经过反复论证的长租公寓业务品牌“有巢”才正式问世。
看似寻常的名称，其实承载着一种朴素而浪漫的情怀。有巢，指的是开创巢居文明的有巢氏，位列五氏之首，被誉为华夏“第一人文始祖”。《韩非子．五蠹》：有圣人作，搆木为巢，以避群害，而民悦之，使王天下，号之曰“有巢氏”。
图|有巢氏（图源网络）
浪漫之余，华润置地骨子里依然保持着必要的理性。进军长租公寓领域，华润置地将其归结为“天时地利人和”的选择——
天时，指的是2015年以来国家连续出台多项政策，在需求、供给和金融方面鼓励住宅租赁市场发展。与此同时，全国多个城市积极推进租购同权，推动更多家庭选择租房解决居住需求。而在金融端，类REITs、长租公寓专项债、CMBS等金融工具百花齐放，公募REITs蓄势待发，重资产的真正退出有望实现资本层面闭环。
地利，我国2016年租赁住房人口约1.82亿人，占我国总人口的13.2%；住房租赁市场GMV规模达到1.1 万亿元。预计2025年，租金GMV接近3万亿元，租赁人口2.7亿人，市场极具想象空间。
人和，则体现在尚未形成绝对优势的品牌集中度、一二线城市发展迅速的品牌公寓租赁市场以及现有租赁市场亟待升级的消费水平。
4年时间，华润有巢采用轻资产逻辑与重资产逻辑结合的模式，快速在一线及强二线城市拓展。截至6月30日，华润有巢全国30家运营期门店平均签约率达到95%，交出了长租公寓事业部实体化一周年的完美答卷。
但KPI之外尚有OKR（目标与关键结果），相较于长租公寓业务的拓展，华润置地在保障性租赁住房方面的探索早有伏笔——
通过获取上海首宗r4租赁住房用地，建设成租赁住房大社区，现已开业并纳保，GOP/EBITDA回报率在6%以上；
北京最大的利用集体用地建设租赁住房项目也由华润置地获取，单个社区规模达到了3000余套，现已开业并纳保，GOP/EBITDA回报率同样在6%以上；
在成都与高新电子合资成立轻资产运营平台，在城市更新和保障性租赁用房领域实现并联突破，合庆里开街后赢得良好的社会反响，运营收益稳定。
产爷收集的资料显示，华润有巢当前租赁住房持有规模位居央企第一、租赁住房平均盈利水平位居行业前列、经营品质与安全管理水平位居行业前列。这意味着，华润置地旗下长租公寓品牌——有巢，已经成功从长租公寓，转场成为国有租赁住房赛道的头部企业。
图|有巢成都项目
03
WHY NOT？
一个并不出人意料的转场
就如同2017年进军长租公寓市场一样，华润有巢的转场逻辑异常清晰。面对产爷的疑问，华润有巢成都公司负责人用了一个反问：WHY NOT？
从长租到保租——
Q1·
该不该？
从央企担当来讲，国家所需即是华润所长，定位为“城市投资开发运营商”的华润置地，在国家大力发展保障性租赁住房的大基建背景下，不容缺席。
Q2·
值不值？
从市场逻辑来讲，保租房的兴起进一步拓宽了住房租赁赛道，且保租房能够通过公募REITs打通“投资—退出”的资本闭环。
Q3·
能不能？
通过长租公寓时代的历练，华润有巢的业务体系日趋成熟，管理效能也有相当的提升，为保障性租赁住房时代的爆发，储备了足够的资金和管理经验。
回溯华润有巢在成都的发展历程，其背后的价值体系似乎也越来越清晰。
2018年
进入成都市场，同年首个仅102间的长租公寓项目开业；
2019-2020年
陆续以中资产包租模式投资了2000间长租公寓；
2021年5月
与高新电子合资成立轻资产运营平台——润盈愿景（成都）住房租赁有限公司，通过整合双方资源，推动合庆里特色街区（以下简称“合庆里”）成型，其中人才租赁住房部分植入有巢·润景家。作为城市更新和保障性租赁用房并联突破的典型案例，华润有巢借此摸索出了央地合作模式和提高租赁产品附加值的方式，在其从长租公寓向保障性租赁住房转型的征途中具有战略性意义。
2021年底
与锦江发展集团联合收购华润·自在域、华润·东原·时光绘两家项目公司，双方共同重资产打造保障性租赁住房。目前，有巢·三圣乡店、有巢·南三环店都已开业。这次合作，意味着华润有巢在成都正式落地重资产模式，央地合作再下一城。
图|有巢·南三环店
2022年6月
与郫都区平台公司达成合作，双方将以地处郫都科创新城核心的租赁住房项目——润水花园为首批试点，通过华润管理输出的模式，提升居住体验、完善产业配套，协助菁弘统筹科创新城片区的风貌整治，实现城市更新。值得一提的是，这是华润有巢在成都的首个住房租赁大社区，规模效应和管理效能得到极大提升。
图|项目效果
据不完全统计，自2021年政府大力发展保障性租赁住房后，华润有巢在成都已经快速投资了近3000套（间）租赁住房（含保障性租赁住房），完成了重、中、轻模式全布局的跨越式发展，并在与地方国企的合作中获得极高的认可度。
短短一年间，在保租房领域实现这样的业绩累积，华润有巢到底做对了什么？
04
华润有巢到底做对了什么？
答案，就藏在华润有巢合作的以上诸多范例之中，产爷在这里将其总结为两个核心要点：
央地合作 “三观”匹配——
首先，目前保障性租赁住房的供给端还是以地方国有企业和市政平台为主，专业化程度不高。华润有巢作为央企背景的租赁住房头部企业，在品质、安全、合规性方面的内控要求，能够与业主方实现最大程度的“三观”匹配，央地合作水到渠成。
其次，经过长租公寓市场的磨练，华润有巢能够在“市场化+本地化”之间达成有效平衡。以合庆里为例，作为在万亿级产业园区内进行的城市更新项目，要兼顾多方需求，又要快速落地，高新电子急需高度市场化又安全可信的合作伙伴。从成立合作公司到正式运营，华润置地仅仅用了半年时间就交出了漂亮答卷。
图|高新合庆里
轻重并举 “慢钱”可贵——
前期投入大、中期运营累、后期退出难，“三座大山”让众多企业虽然看到了国家大力发展保障性租赁住房的趋势，却仍犹豫不前。毕竟，习惯了高杠杆、高周转“赚快钱”的房企不仅难以适应投入高、回收周期“赚慢钱”的租赁住房市场，也很难直接复制开发方面的经验。
作为市场化程度极高的央企，华润置地首先具备拿得出钱、融得到资、有足够信用资质的优势；其次，丰富的住宅开发经验带来的是产品力的背书；最后，稳定可靠、高效的专业团队，为项目的持续运营能力进一步赋能。在曾经暴雷事件频出的长租公寓市场，华润有巢已经建立了堪比“国家队”的行业信誉，也并不缺乏“赚慢钱”的耐心和实力。
投资渠道上，优选政府和国企合作，大力拓展存量资产收购和包租，积极寻求城中村、集体用地和住房租赁用地。合作模式上，无论是过去二房东包租的轻资产模式，还是如今以联营为主要手段的重资产模式，华润有巢都建立了完整的关键管控点，对物业标准、租期、IRR和Ebitda回报予以明确要求。各核心城市落地的项目，都真正做到了轻重并举，良性循环。
未来，华润有巢还将通过试点发行公募REITs，打通资本市场权益融资通道，真正实现保障性租赁住房“投融建管退”的生意闭环。
租房是一门古老的生意。
千百年来，房屋租赁行业的运作体系没有本质性的变化，那些与物权地权相关的探索，与文人雅士勾连的名篇，都可以视为“租房史”上的趣章。斯是陋室，惟吾德馨，这句话翻译到现代，就是“房子是租来的，但生活是自己的”。
租房也是一个不断自我焕新的商业模式，这个进化的过程从未停止。从包租公到二房东，再到重资产介入的联营者，华润有巢的各种尝试，给这门古老的生意注入了更多可能性。
就在产爷为这篇文章结尾之际，成都已经有 202 个保障性租赁住房项目、合计12 万套保障性租赁住房正在如火如荼地建设之中。未来，总量高达30万套的保障性租赁住房，该寻求什么样的合作伙伴，相信大部分朋友已经通过这篇文章找到了答案。
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产业成都2022-07-12 16:43:41
