[摘要] 零售市场变中求进，积极探索市场发展新思路。随着人们消费习惯和消费需求的转变，购物 的功能已不再局限于传统购物，而是更加注重消费服务和消费体验。2016年成都房地产市场呈双核心发展， 和南部新区成为市场热点。
住宅市场
政策收紧 未来涨速放缓
2016年住宅市场调控频繁，政策环境“前松后紧”。2016年全年前松后紧的政策走势明显。上半年， 及地方政府出台了诸多涉及金融、税收和公积金等方面的购房新政策，大大减低了购房门槛，并有效促进了购房需求的释放。其中包括：下调房地产交易环节的契税；降低首套房和二套房的首付比例；提高公积金个人贷款长年限至30年，并上调首套房公积金贷款高额度至70万元等。然而，在这一系列去库存政策的刺激下，成都住宅市场出现过热现象，尤以南部新区表现为明显。因此，从第四季度开始，政策环境逐步收紧，政府出台限购、限贷、限价政策，以期稳定楼市。其中，针对房价涨幅大的南部新区，政府更是因区施策， 出台区域限购措施，要求在该区购房须拥有区域户籍或连续缴纳区域社保或个税1年，并且在该区和成都其他区域内均无房。与此同时，成都还 启动土地‘熔断’机制，即在拍卖过程中对地块进行高地价的限制，旨在通过限制土地成本来调控房价。
利好政策刺激改善型需求，尽管市场情绪于第四季度明显降温，但全年销量仍录得历史新高。上半年陆续出台的利好政策使改善型需求及 性需求于前三季度显著增长。尽管市场情绪因政策环境于第四季度收紧而适度降温，但全年销量仍然录得历史新高。
年内，全市 住宅共录得13,170套成交，同比大幅度增加54.6%。分区域来看，成交活跃区域集中在东大街片区以及南部新区，分别占全年总成交量的33.4%和32.2%。其中，位于东大街片区的信和御龙山一期和位于南部新区的中洲锦城湖岸表现抢眼，分别录得1,479套和1,375套成交。此外，位于南二环的绿地GIC成都 广场也表现不俗，共录得853套成交。销售量的稳步上升使成都 住宅市场销售率同比上升18.2%，库存则同比下降了26.0%。
开发商择机加速推盘，在土地供应大幅度减少的背景之下，新增供应同比仍小幅增加。年内，尽管住宅用地供应量因宏观调控大幅度减少，但由于市场活跃度高，开发商纷纷择机加速推盘。全年 住宅市场共录得新增供应9,688套，同比小幅增加2.1%。其中，东大街片区及南部新区推盘为活跃，分别占全年新增供应总量的41.8%和30.7%。此外，其他板块在今年也有表现出色的新开盘项目，例如位于金沙片区的太行瑞宏朗诗金沙城和位于茶店子片区的首开龙湖紫宸，分别供应949套和939套房源。
随着销量提升，部分位于热门区域的楼盘价格涨幅扩大，继而带动平均资本值显著上涨，涨幅创近六年新高。截至2016年末，成都 住宅市场一手房平均资本值同比上涨11.0%至15,468元每平方米。其中，销售较好的热门区域楼盘价格涨幅远高于市场平均水平，如南部新区，其区域平均资本值同比大幅上涨22.5%至年末的17,078元每平方米。就二手房资本值而言，由于其业主更易受市场情绪所影响，故涨幅大于一手房，截至2016年末，为15,279元每平方米，同比大幅上涨25.2%。
展望2017年，政策环境预计将持续紧缩以稳定住宅市场，故供需将明显回落。2016年第四季度集中发布的限购、限贷及限价政策，将继续在2017年发挥作用，更多购房者或将持观望态度，推迟置业计划。与此同时， 明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，故预计明年将在金融、土地、财税、 、立法等方面出台一系列措施，以抑制过度的住房投机和 行为。比如在微观信贷上，将严格限制信贷流向 投机性购房。
“鉴于政策环境的持续收紧，预计2017年成都 住宅成交量将明显下降，尤以高新区南部园区和天府新区表现为明显。另一方面，由于住宅用地成交量将因供应短缺和新的土拍熔断机制而继续走低，再加之住宅成交量的上升空间因市场情绪降温而受限，故预计2017新增供应量亦将减少。与此同时，政府对开发商和中介机构就楼盘定价及营销手段上更为严苛的监管，也将在一定程度上影响开发商的推盘计划。”仲量联行成都分公司综合物业销售部总监何芳表示，“尽管未来中短期内市场供需将出现明显回落，但考虑到2016年较高的土地成本以及开发商对利润的保护，故预计2017年平均资本值将企稳或小幅度上涨。值得注意的是，地铁4号线二期、7号线一期及10号线一期预计将于2017年开通运营，届时，或将带动周边住宅项目的销售”。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
