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突然的，令人措手不及的，位于东二环旁的成发紫悦府项目昨天拿预售证了！
因为被另一个号称要在昨天拿预售证的项目给水了，所以成发紫悦府的踩盘报告只能挺身而上，弥补今天的空缺了。
时间紧，我肚子又很饿，所以今天这篇踩盘稿件我挑重点说。
本次预售成发紫悦府推出了2、3号楼共计360套房源，产品面积从77—108平方米不等，清水交付，价格在13600—16200元/平方米，预计2020年交房。
关于这个项目，我有以下5点想说：
1、地段好，配套足
成发紫悦府位于东二环路旁，紧邻二环高架，与大家熟悉的二十四城柒公馆项目隔二环相望，从地理位置上来看，地段没得说，东二环，万年场板块，这应该也是今年以来，主城区二环内推出的个刚需楼盘（不完全统计哈）。
配套上有三个亮点。
首先是公共交通。
轨道交通方面，项目直线距离300米左右就是已经开通的地铁4号线双桥路站，步行分的距离，按照规划，这个站点未来将和地铁8号线实现换乘。
4号线是东西走向，8号线是东北和西南走向，再加上中间的各个换乘站，基本是可以辐射成都各个方向。
此外还有二环高架BRT快速公交站点，与项目的直线距离不到300米。
其次是商业配套。
万年场板块可以说是城东最繁华的板块之一，成发紫悦府项目正位于万年场板块的核心位置，一条二环高架之隔就是万年场板块的核心华润万象城一期，未来还有万象城二期。
可以说，无论是日常生活配套、还是休闲娱乐配套，在板块内就能得到充分的满足。
最后是教育配套。
项目周边一公里范围内目前已有可以满足0-18岁全龄段的教育资源，据我粗略统计，共有7所幼儿园，2所小学，1所中学。
虽然教育资源不算突出，但对于项目的目标客群来说，我认为足够了。
2、居住舒适度低
这主要来自两方面。
一方面是外部环境。
项目紧邻二环高架，一部分老读者可能知道，我本人就购买的对面的华润柒公馆，且是正对二环高架的7号楼，虽然还没有交房，但是对于那边的环境，我还是门清的。
虽然与柒公馆只有一街之隔，但是两边的居住环境还是有差异的。
相同的是，都受到二环高架的影响，且噪音非常明显。此次推出的2、3号楼均正对二环高架，其中2号楼还处于二环高架与蜀都大道交汇的地方，干道带来的影响可想而知，所以，建议想要下手该项目用来自住的购房者，尽量避开临干道的户型。
不同的是，不同于柒公馆，紫悦府项目周边以老旧小区居多，整体居住环境是可以想象的。
另一方面来自项目本身。
成发紫悦府项目总占地仅有不到20亩，容积率达到了4.99。
△项目效果图
首先，社区内的公共空间就不用多想了，盘小密度高，能够分给业主的公共活动空间必然有限。
其次，商住混杂，项目共规划了4栋楼，其中1、2和3号楼为高层住宅，2、3号楼设置有底商，4号楼整栋为商办产品，住宅和商业相融合，居住的纯粹性势必也会受到影响。
△图片来源于网络
3、极刚产品
此次推出的2、3号楼产品面积从77—108㎡不等，其中77㎡产品为套二单卫设计，86和87㎡产品为套三单卫设计，100和108㎡产品为套三双卫设计，两栋楼均为2梯6户设计。
以上各项指标，都是刚需的标准。
以下是这次推出的所有产品户型图。
坦白讲，我已经好久没有看到90㎡以下的小三房产品了，曾几何时，这样的产品在成都也是风靡一时，但是那已经是N年前的事了。
在经济条件允许的前提下，对于关注三房的自住型购房者，我都建议尽量选择100平方米以上的三房双卫产品，虽然从产品表现上来说，也没有突出亮点，但相对三房单卫产品，成长性更好，在目前市场背景下，更对得起大家这张宝贵的房票。
4、关于开发商
紫悦府项目是由中国航天成都发动机有限公司开发的，以下简称成发，属于地方国有企业，其主营的业务并不是房地产，而是航空发动机研发、制造、销售、服务和外贸转包生产等业务。
在紫悦府之前曾开发过紫东芯座、紫东阳光、莱茵北郡等项目，在市场上基本没有什么声音。
我没有了解到紫悦府地块的相关信息，根据其此前的开发模式，应该也跟成发集团相关，建议购房者对土地年限等信息做进一步了解。
5、价格及购买建议
此次预售的价格是13600—16200元/平方米，这个价格大大超出了传闻的大概12000元/平方米的价格。
我仔细研究了一下各个产品的单价。
套二单卫产品的单价约在13500—14200元/㎡左右，套三单卫的价格区间在13500—14400元/㎡左右，套三双卫的价格区间在15200—16200元/㎡左右。
可以看到，户型越大，单价越高。
从单价来看，可以说是一点优势都没有，我们来对比一下大家就知道了。
10月8日拿预售的润府，清水均价12300元/㎡。
10月9日拿预售的泛悦城市广场，清水价格9800—12000元/㎡。
10月11日拿预售的锦府，精装价格13500—15000元/㎡，其中含3500元/平方米精装。
以上三个项目与紫悦府拿预售的时间相差都在一个月之内，虽然地理位置有差异，但并不算大，但价格差异也有1000元每平，达到了6000元每平。
我的购买建议是，因为项目产品面积小，所以，虽然单价偏高，但总价还可控，而且这种小面积产品，主城区未来也确实很少了，如果你想买进主城区，但支付能力确实有限，可以关注，但仅限刚需关注。
文/邱霜
PS:以下为该项目本次预售信息，来源为成都房协官方网站。
本次将推出360套房源，其中126套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，141套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。
网上登记时间为2018年11月08日—11月10日（共3天）（9:00—18：00）
缴纳资料时间为2018年11月08日—11月11日（共4天）（9:00—18：00）
选房时间为2018年11月22日—24日（共3天）（具体以开发商公示为准）
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吴思竹2018-11-08 13:36:28
