开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验；
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----本文为商业评论----
前言
成都楼市哪个区最火？答案无疑是高新区。
近两个月，高新区多个关注度较高的楼盘都陆续取证，一定程度缓解了高新区购房者的“饥渴”。
“饥渴”是人之常情，毕竟高新区的出货量一直有限。但如今的成都楼市和2016年、2017年甚至是今年上半年都不一样了，闭眼买的节点已经过去，如今每一张房票都应该被珍惜，尤其是高新区的房票。
01、随意感受下目前高新区行情
就2018年高新区的土拍情况来看，整个高新区的楼面价在11400--13000元/㎡之间，以此推算，开发商清水交付成本达到16000--19000元之间，加上装修成本和开发商合理利润，销售价格将突破2万。
当然这都是后话，但目前的市场也释放出了明显的信号。
高新区最近开出的楼盘不少，不一一列举了，选取几个关注度较高的随意感受下：
朗诗熙华府开出带装修价格17000元/㎡、中环丰锦清水价格达到17000元/㎡、宸光和悦精装价格达到19000元/㎡、文儒德带装修价格高达26000元/㎡……
对比此前，价格确确实实在抬头了。而且供给侧来看，高新区的房子未来将会越来越稀缺。
2018年至今，高新区现可供应上市的住宅出让一共仅仅只有4块地，总计312亩，实际可上市的商品住宅只有42万方，如果按套均面积120平米核算，只能供应3500套住宅。
2018实际供应超5000套，却依然供不应求，那么2018年土地供应可建商品住宅3500套的量，即便是按2018年来看高新区供应有2000套以上的缺口，2019年可供应的房源进一步稀缺，未来几年供应缺口必然进一步加大。价格抬头，稀缺性上升，如今正是高新区“卡位”的好时机。
02、众多开发商“卡位”的新川板块
所谓“卡位”，简单来说就是，在合适的时间节点，以较高的性价比买入合适的产品。而在楼市，“卡位”不仅需要关注时间点、性价比和产品本身，还必须找到具有潜力的优质板块核心。
首先，必须明确具有潜力的优质板块需要具备以下特质：
1.3-5年内崛起的可能性较大，如果时间过长不确定因素就会大大增加；
2.必须背靠或依托城市发展的脉络，这是板块发展的硬核条件；
3.区域内有较多品牌开发商入驻，这是板块发展的必要条件；
如此来看，目前高新区符合以上特质的板块非新川板块莫属。金融城、华府板块、大源板块已经比较成熟了，算成熟板块的，不能算优质潜力板块。
△高新区板块示意图
首先，“南拓”是成都的城市发展趋势，“国际城南”的方向是明确且坚定的，城市红利和资源投入的优势明显优于其他区域。其次，新川板块是金融城三期和天府新区核心区发展中绕不开的板块。当然，融创、万科、保利、龙湖、北大资源、中建等众多品牌开发商早已看清形势并“卡位”进场。
而新川板块的核心非“新川之心”中央公园莫属，因为整个板块的规划都围绕它展开，能够享受最丰富的板块红利。
△新川之心建成区域（西区）实拍图
03、“新川之心”旁，“卡位”成功的融创香璟台
而近期推出的距离新川板块的核心“新川之心”最近的两个项目就是融创香璟台和北大资源紫境府，两个项目仅一街之隔，距新川之心公园约700米。
融创香璟台东苑楼面价仅为6700元/㎡，北大资源楼面价为8650元/㎡。但放在如今，两个项目都算“卡位”成功。看一下去年年底的土拍结果，你就能明白了：
2017年12月6日，高投置业以总价6.08亿元、楼面地价13900元/㎡、溢价46.32%斩获位于高新区新川科技园内的一块宗地（当天土拍的2号宗地），新川板块地价刷新至13900元/㎡。
而楼面价和房价的关系，大家都心知肚明，在此不再赘述。整个板块地价猛涨的结果也大可猜测，从最近开出的楼盘价格来也可知晓一二。
融创香璟台东苑高层带装修均价为15300元/㎡，对于想要抓住“卡位”机会的人来说，这是一个不错的选择。
目前，融创香璟台东苑最后的3号组团最后的两栋房源开盘，西苑“楼王”＋“房王”也是处在选择时机。东苑位于新川大道与新成仁路交汇处，西苑位于新通大道与梓州大道交汇处。
04、东苑：配套齐全，新式大三房，自住、投资两相宜
△东苑区位图
从上图看，东苑核心关键词：地铁房，公园旁，有学校
交通：地铁6号线三期工程早已动工，预计2020年--2021年左右开通使用，出小区就是地铁，真正意义上的地铁房。
学校：被学校包围的住区，步行10内即有7所学校，其中新川一中已在建，其他学校均已规划或设计确定。交房之际即是入学之时。
公园：东苑距离900亩新川公园仅700米距离，除此之外，地块南北侧还规划两个小公园，同时还有绿地环绕，真正的出门就拥抱绿色。
而东苑的新式大三房设计，亦是踩准了区域空白，成为稀缺产品，弥补了周边市场优质大三房的空缺（北大资源紫境府主要为大户型，其他楼盘以小户型为主）。高层带装修均价15300元/㎡，与周边土地楼面价13000元/㎡（还有配建要求）形成极大的价格优势，一年之后，在新川板块这样的核心区，香璟台东苑的价格很难再有。
△建筑面积约117平米
户型亮点：
横厅设计，超大面宽
整个户型设计采用时下最流行的横厅设计，面宽达13.3米，采光极佳；
独立主卧，套房设计
独立的主卧区域，带景观阳台、衣帽间和主卫，舒适度非常高；
入户厅设计，功能性强
入户带1.8米的小厅，可以用来放置鞋柜或者其他物品，方便实用；
05、西苑“楼王”+“房王”，极佳入手机会
△西苑总平图
融创香璟台西苑的3#地块是“地王”，且“洋房”位居的中庭位置，视野极佳。配备中央空调、新风系统、地暖，装修均价17000元/㎡，高配低价无压力满足换房需求。
并且洋房不仅意味着更高的居住舒适度，还意味着稀缺和保值。
据锐理数据统计显示，2011年-2018年6月大成都范围内各建筑类型销售占比，洋房产品占比仅为2-3%。
并且，2015年1月至2018年10月，整个大成都的洋房产品一直呈现供不应求的趋势，销售面积远大于新增面积，洋房价格也一路上涨。
洋房本来就稀缺了，更何况是高新区的洋房。
△建筑面积约243平米
户型亮点：
南北通透、1梯1户
纯板式结构、坐北朝南、南北通透；
1梯1户，电梯入户，兼具私密性和功能性；
采光面长达19米，每个房间采光效果都很好，无死角；
客厅+餐厅+大主卧+双次主卧，保证大部分朝向朝南。
三大景观阳台
客厅带约19㎡超大的景观阳台，呈L型布局，阳台最宽处达到3米，
主卧配备约7㎡超大景观阳台，餐厅也外接7㎡阳台；
大横厅设计
高端楼盘大都采用大横厅设计，融创香璟台客厅开间宽度达到8.1米，采光佳又大气；
餐厅和客厅分开独立设计，实现功能区分；
三套房设计
三套房设计，除了传统的主卧高配置以外，还有双套房次卧配置，满足家里老人小孩的独立性，保证了全家生活互不干扰。
06、总结
新川板块的潜力无须再赘述，但在此可做一个成熟时间的预测，6号线通车、“新川之心”建成、金融城三期建成可作为最重要的三个参考标准。
融创香璟台的产品逻辑也很清晰，高层和洋房可根据需求选择，自住和投资都可兼顾，目前是较好的“卡位”时机。
能以目前这个价格买到融创香璟台，是很难得的，并且目前高新区现在立马能买到的就只有这个楼盘了，那些从夏天说到冬天却至今未开的楼盘存在不确定性，再次强调“卡位”的时间节点也很重要。
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贰爷房产投资2018-12-01 11:02:52
