政策解读 | 市场预判 |买房观点 | 楼盘点评
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前段时间，有读者在问问吴思竹咨询我们，问题的大概意思是：天府新区马上就会有大量有资格的购房者了，会不会引起新房和二手房涨价呢？
看到这个问题，我立马就联想到了缘由，这位读者说的可能是2017年7月20日成都启动的“人才新政十二条”，当年政策一出，的确吸引了不少本科及以上学历的人才扎堆落户成都，其中尤以天府新区瞩目。
掐指一算，按照成都“515”新政的规定，不论是户口+一年社保的购房资格，还是两年户口的购房资格，这波享受到落户新政的“人才”的确陆陆续续可以在天府新区置业了。
坦白讲，看到上面那个问题时，我的反应就是：你想多了，不过别人毕竟是花钱问的问题，我也不能简单几个字就给别人驳了（捂脸）。
但是，这也不是简单一句话就能回复的，作为成都楼市主力供应和销售的区域，天府新区的确牵动着不少人的关注，那到底这波扎堆落户的“人才”会给天府新区楼市带来怎样的影响？我觉得有必要从需求端、住宅供应端和土地供应端三方面进行分析。
需 求
超11万“人才”已落户天府新区
但有效需求或大打折扣
2017年7月20日，成都颁布“人才新政十二条”，截至2018年1月左右，天府新区一共吸引了约5.4万“人才”落户天府新区。
2018年全年，天府新区新增落户青年6.2万人。
综合上面两项数据，也就是说，截至2018年年底，天府新区通过新政落户的“人才”共计11.6万人。
当然，以上，还仅仅是通过“人才”落户的方式统计的人数，实际落户人数肯定是超过11.6万这个数字的。
但是，这些落户的“人才”实际能够形成的需求是需要大打折扣的。
一方面是因为落户的“人才”不一定都有迫切的置业需求。这个就不需要多说了，原因也比较多，毕竟又不是去菜市场买白菜，说买就能买的事。
另外一方面，“人才”落户的政策是2017年7月20日颁布的，如果置业者落户天府新区后，同时天府新区社保满一年，也能够在天府新区置业，那么，截至今天，也应该陆陆续续消化不少需求了。
这样抛开一算，实际能在今后形成的有效需求就需要大打折扣了。
存 量
去化周期还需要11个月
我查询了近三年来天府新区的供应和存量情况，一直是处于市场高位，2017年，去化周期更是达到了17.07个月。
2018年的成交量虽然较2017年有大幅上涨，但在供应的高压下，存量仍然在高位徘徊。
以下两张图可以充分的说明，分别是2018年成都各区域住宅量价图和各行政区域2018年供销存价对比图，来自中成房业。
可以看到，2018年天府新区的成交面积有277万平方米，较2017年有超130%的涨幅，但供应量也有约96.7%的涨幅，在供应持续的高位徘徊下，天府新区的高存量问题依然存在，直到2018年年底，整个天府新区存量面积达到了259万平方米，即便是2018年这么“火热”的市场，都还需要11个月的去化时间。
可见，天府新区已有的存量，是较为充足的。
新增供应
一大波供应还在路上
这一方面来自于待售项目可形成的供应。
以下是我纯人工统计的天府新区可供形成供应的项目情况，我以天府新区直管区为范畴，分板块对天府新区目前在售和待售的项目进行了统计，特别感谢黄曦小哥哥的场外支援，请看下图。
目前天府新区直管区待售项目就有约23个，其中部分项目目前处于在售状态，大部分项目处于待售状态。
备注：以上为人工不完全统计数据，可能有遗漏
从上图可以看到，大部分项目都集中在天府中心、锦江生态带和麓山三大板块，而这三个板块也正是目前天府新区开发最集中、关注度的板块，对于有置业需求的购房者来说，可选择的机会较多。
另一方面来自土地。
这里面包括已经出让的和可供形成的两部分。
上表中，红色字体部分基本囊括了近两年来，天府新区直管区已经出让的部分重点住宅地块，大多目前案名已定，从表中数据可以看到，大部分项目的体量还是非常可观的。
此外是可供形成的部分，不能否认，天府新区是未来成都，可形成供应的区域，所以相较其它区域来说，天府新区留给购房者的机会肯定是大大的。
综上分析，最后总结三点：
1、从存量端来看，天府新区目前供大于求的局面还是非常明显的，再加上后期可供形成的供应量充足，可以说，天府新区能够释放给市场的能量还是较为充分的，所以，我认为，这部分需求的入市，更多的应该是缓解目前天府新区供大于求的局面，所以，购房者无需过分恐慌。
2、从供应层面来看，坦白讲，我并没有更多数据支持，但无论是从在售、待售，还是土地层面来看，未来，天府新区的确还有很多值得市场期待的部分，这主要是来源于核心区域供应的密集，实力品牌房企的扎堆，产品形态也呈现了多样化，购房者能够有更多机会可以去满足更高的置业需求。
但还有一点需要重视，这也是吴思竹想要补充给大家的。
天府新区的供应和存量的确很多，所以从战略上来说，购房者无需恐慌。但是新增需求也是事实存在的，未来局部市场可能会出现供不应求的局面，所以从战术上来说，购房者要引起重视。
此外，虽然天府新区可供形成的供应较为庞大，但购房者真正需要担心的应该是天府新区的低价地项目，因为，后续天府新区核心区的土地大概率也是要过万了，那么房价奔2万以上去应该是迟早的事情，所以，趁天府新区房多人少，选择符合需求的项目，尽快上车。
3、从购房者的角度来说，需求虽然不会一触即发，但相对于供应端缓慢有节奏的释放，可能会在某个时间段或是某些项目上扩大竞争，所以，购房者需要更加明确自己的需求，主动了解市场及项目的动态，才能尽早、更好的达成置业的需求。
文/邱霜
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吴思竹2019-03-27 12:27:55
