北京大学硕士，楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验；
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前言--两大红盘引发的大“?”
上周末，高新区--西派澜岸和复地金融岛两大热盘取证，这两个楼盘名气大、地段极佳、颜值高，成为众人仰慕的对象，狂热背后却隐藏着一个巨大的“?”。买，会不会捅了总价天花板，N年后能卖出去吗？西派澜岸高层预售均价约为28000元/㎡，只有225㎡一个户型，总价600万+；西派澜岸叠拼，总价900万+；复地金融岛的总价区间是525万--905万。我们给出的答案是：西派澜岸的高层和复地金融岛的部分低总价房源可以买，毕竟它们的总价可接受，但是西派澜岸的叠拼和复地金融岛的高总价房源让人忐忑。西派澜岸叠拼，总价900万+，加上装修、改造、税费等成本直接去到1100万+，如果翻番要去到2200万，N年后的流动性值得深思。复地金融岛的总价区间是525万--905万，N年后总价翻番，要去到1000万到2000万。既然是明星楼盘，是好房子，为什么还有这种顾虑？为什么这两个楼盘500万的高总价购房者也能接受，而大面板块、三圣乡板块、九江板块等区位，总价300万都让人望而却步？贰爷观点：『多大的碗盛多少米饭，碗就是板块，饭就是总价』，房价天花板因板块而异，有些板块的总价天花板高一些，有些板块的总价天花板低一些。
01、 新房供应，三房、四房已成主力
后台接到不少粉丝反馈，自身预算有限，买不了大房子，想入手套二，在城南的好楼盘根本就找不到。城南各大优质板块，几乎套一、套二都快绝迹了，套二的产品已经不存在与江湖了吗？结合今年热点板块开盘情况来看：
怡心湖板块楼盘开盘情况一览怡心湖板块的楼盘共同点：没有小户型。中高端路线的绿城诚园和西派国樾，主力户型是四房，少量三房户型，没有两房户型、没有套一的户型。定位改善的天湖湾、怡心湖岸的户型，至少都是三房。怡心湖板块偏刚需的金地悦澜道和中海云麓世家，居然也没有一房和两房的房源供应。公兴街道的光明蓉府和招商愉樾，仅发现招商愉樾一个楼盘有少量两房。从户型面积来看，除了招商愉樾有100平以下的户型，其它楼盘户型全部都在100平米以上，总价在180万以上。
新川板块楼盘开盘情况一览新川板块新楼盘比较有代表性的是：北大资源紫境府、天府公馆，德商御璟天骄以及已经售罄的宸光和悦，这些楼盘德商御璟天骄房源是纯四房，其余楼盘均以套四为主。
天府新区牛鼻子板块楼盘开盘情况一览
锦江区楼盘开盘情况一览
电建地产系列楼盘开盘情况一览
德商地产系列楼盘开盘情况一览德商是成都本地比较有代表性的开发商。从这两年新开的楼盘来看，德商系都在走高端路线，产品线聚焦“大户型”，所有的房源几乎都是套四，去化效果依然良好。开发商并非无依据的偏爱大户型，一定是经过详细的市场调研。开发商对大户型的冲满信心，客户也有强大的改善需求。开发商毫不动摇的适应市场，并走大户型为主的产品路线。上述统计表格，可以看出主力面积段为：110-150平米。很直观的感受，户型越来越大，开发商没给你预留更多的选项，真正的刚需，或者刚改，大多已被直接跳过！不逼你一把，你都不知道自己有多大能耐，完美而又无情……
02、为什么新房户型风向标突然“变大”？
为什么开发商都喜欢造大户型呢？
1、二手房历史表现来看：10年前，户型越小越好卖，单价也更高一些。10年后发生逆转，房屋产品类型及其价格被颠覆。例如：大源板块的凤凰城二期可变套二户型56㎡，其二手房成交单价明显低于大三房和四房户型。
2、城市高速发展带来市民分享到社会红利越来越多，购买力越来越强。3、巨大的改善需求，人们对于美好生活的向往越来越强烈。随着社会的不断发展，生活水平的日益提高，二孩政策的开放等，小户型不再能够满足人们的基本居住需求，刚需为了减少置换的烦恼和房价上涨等因素，会尽自身能力，充分利用6个钱包一步到位，二房的退出顺应了时代的发展，三房、四房接棒成为主流产品。4、房票、贷票都很珍贵，购房者更希望买房一次性到位，一次性买够。5、土地价格不断上涨，导致很多楼盘不得不“豪宅化”。2019年1--10月土地出让金同比增幅6.9%。既有了改善的购买力和现实条件，又有实际的需求，促成了开发商的市调报告得出这样的一种结论：套三、套四才是市场主流。10年前小户型的关键词是：低总价、高单价。现在部分楼盘出现了一种状况：大户型、高单价、高总价。在一些小区已经出现了二手房小户型的单价，跑不过大户型，这根本原因还在于需求变化了，需求偏大户型，有一个至关重要的原因不要忘记：大户型是相对而言，没有超越总价天花板才是合理的户型面积。比如在大源板块主力大户型是160平米，而金融城板块的主力大户型则放大到190平米，即便是这些强势板块，动辄260、300平米的大户型，二手房依然不好卖、卖房周期特别长，并且单价被拖累降低，这是买房必须要警醒的。
03、北京、成都二手房成交价天花板是多少？
前些年大家扎推聊房价，讨论的大多数房产总价也就100万以内，200万+的算是高端楼盘了。现在，200万以下的房子则是算便宜的了，300万左右的总价成为了房价的常态。套二变套三、套四是大趋势，买房需要前瞻性，但是不能一味“求大”，要结合板块和户型得出总价天花板，总价天花板始终是买房的“红线”。那么，二手房成交主要占比情况如何呢？来看看北京和成都的二手房成交情况。北京2019年10月二手房成交数据来分析目前市场的现状（数据来源：撸房价）。北京成交单价中位数高达5万+，成交总价中位数是406万/套，西城区的成交总价中位数为650万/套，东城区的成交总价中位数为566万/套，海淀区的成交总价中位数为532万/套，朝阳区的成交总价中位数为431万/套。
北京二手房成交总价走势图，数据来源：撸房价
北京二手房成交面积走势图，数据来源：撸房价
10月北京二手房成交房源总价占比情况一览，数据来源：撸房价
10月北京二手房成交房源面积占比情况一览，数据来源：撸房价
北京均价5万+，根据二手房成交情况，2019年10月500万-800万成交总价占比为23.8%，800万--1000万成交占比为5.2%，1000万以上的成交占比仅为4.7%。500万以上总价的成交占比，也只有33.7%。再看成都：以下数据来源于撸房价，主要采样是主城区的样本。
成都二手房成交总价走势图，数据来源：撸房价上图可以看出，成都主城区二手房成交总价中位数只有109万。
成都二手房成交面积走势图，数据来源：撸房价目前，成都二手房成交中位数是83.3平方米，平均面积是86.54平方米，从走势来看，并没有短期大幅上涨的趋势。
10月成都二手房成交房源总价占比情况一览，数据来源：撸房价
以10月二手房成交来看，总价100-150万元的房源成交占比，达到34.3%。小面积、低总价产品的流动性依然是的。总价超过500万的房源成交占比仅有0.6%。
10月成都二手房成交房源面积分布占比一览，数据来源：撸房价
70-90㎡仍是二手房市场成交的主力面积，成交量占比39.9%；50-70㎡ ，成交量占比为18.5%；90-110平米，成交量占比为15.4%，200平米以上的成交，成交量占比仅为0.8%，房源套数仅有39套。
10月成都二手房成交房源户型分布占比一览，数据来源：撸房价二手房市场成交的主力户型，分别为套二、套三，占比分别为42%、38.8%，套四占比为5.9%，房源套数为298套。从数据统计来看，目前市场流动性较好的户型主力依然是两房和三房，购房投资既要有前瞻性，也要做好风控，盯住区位的总价天花板。
04、新盘大户型唱“主角”，未来流动性如何把控？
豪宅板块总价天花板更高，豪宅板块居住人群多为高净值人群，有强大的购买力，对于居住的要求是：功能性+豪宅范。往往深度居住需求需要大面积或者大的四房，即便是豪宅板块也有总价天花板，比如300平米以上的户型，流动性依然不好。刚需板块的定位是产品能够满足居住需求，受众人群最广的产品是两房、三房户型，总价天花板和豪宅板块有天壤之别。如果成都一套房200平米，单价2.5万/㎡，总价500万，10年之后会怎么样？10年的资金成本、物价上涨、M2上涨、猪肉上涨等成本因素，假设跑赢大盘需要翻一番，那么500万就要去到1000万。1000万可以在成都诸多楼盘随便选，未必能看得上二手房。另一个角度，捅破总价天花板的大户型高价房必然门槛高，受众人群太少。
总价天花板有高有低，豪宅板块天花板高于刚需板块和刚改板块。
既考虑当下，又考虑N年后二手房的流动性，才是理智的买房决策。总价天花板是一条红线，是二手房流动性的分界线。买房，捅破总价天花板，后果很严重！
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贰爷房产投资2019-12-04 16:03:33
