疫情+地震,还得直接买进去!2.5-3w将晋升成都房价火爆线!

北京大学硕士；

开发公司操盘手；成都楼市实战专家；

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验

【本文约6000字，预计阅读时间5】

问：疫情+地震还能买吗？

贰爷：直接买进去！

成都今日凌晨发生5.1级地震，你开跑了还是在编段子？来看看“成都人波顿”和“外地人蓝天”的朋友圈对话：

512地震是和成都市民贴身感知的，512地震并没有让成都人对房子摇到产生心理阴影，成都人乐观精神远高于避险心理，512地震后，人们买车更买房！疫情+地震，今日开盘，A股跌幅一度达到8%，而房地产板块的跌幅一度超过9.7%，这对楼市会产生怎样的影响？2020年成都的房价又该何去何从？

01、应对疫情

经济与金融政策势必宽松，一大波利好在路上！

• 2020年1月21日，IMF上调中国2020年经济增速预期至6%。
• 2020年2月1日，央行、银保监会等五部门联袂『救市』！支持金融机构对名单内的企业提供优惠利率的信贷支持，中央财政对疫情防控重点保障企业给予贴息支持。
• 2020年2月3日中国人民银行将开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金，确保流动性充足供应，银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元。
• 苏州连夜出台『支持中小企业共渡难关的十条政策』包含金融支持，稳定职工队伍，减轻企业负担三方面十条措施。

各项刺激政策，在疫情期间就已经提前介入，这远远优于2003年疫情之后才实施刺激政策。而当下降息或降准在路上，随时可能落落地。

02、疫情不能阻挡中国房地产的发展！

救房地产容易，救股市难。房地产觉悟高，一点就明白！激进的购房者，可以忽略此次疫情对房价的影响，视为无影响。

▲1998~2019年商品房销售面积走势从房改1998年至今的22年中，商品房销售面积持续走高，22年中，只出现了3次销量下滑，分别是2008年和2014年，2008年出现销量小幅回落之后，紧接着就在2009年迎来报复性反弹，大涨43.6%，2009年重新迎来商品房销售面积的峰值。2019年降0.1%，非常小，在疫情之下，可能进一步回落，但是一旦有刺激性“顶层设计”，一定峰回路转。2014年销售面积回落，2015年立即反弹并超过2014年的销量，顺之而来的是2016年报复性反弹，大涨22.5%。可以看出商品房销售面积上涨非常强势，总的趋势是“涨”，即便是有回落，过一两年就迎来报复性上涨，房地产霸气侧漏。

▲1998~2019年商品房销售额走势

▲1998~2019年商品房均价涨幅走势

▲1998~2019年商品房均价走势

从房价涨幅来看，商品房均价涨跌幅与销售面积不完全正相关，房价上涨弹性更大，只要销售面积上涨，均价涨幅更加敏感，涨幅高于销售面积涨幅，而近22年出现的3次销售面积下跌，要么均价跌幅小，要么逆市上涨，出现负相关。2008年商品房销售面积下跌14.7%，而均价下跌仅仅1.66%。销售面积最近下跌的2014年，销售面积下跌7.6%，单价反倒逆势上涨1.39%。2019年商品房平均单价已经达到历史峰值9310元/㎡。2003年的非典也是出现了小波动，紧接着后续销售额及销售价格均大涨，在国力强盛的今天，疫情对房地产的影响将越来越小，长期来看，甚至忽略。房价理直气壮地走高。

03、土地角度看房价

土地是房地产之母，土地来源独此一家，土地实行“军事级别”的管制，清楚了解成都市土地出让的情况，才能看懂2020成都楼市。可建面积分析非常重要，既考虑到土地出让情况，又可以看到根据容积率等指标计算出的可以供应的住宅面积，是实实在在上市交易的体量。

2017、2018年各区住宅可建面积占比

2018年成都各区住宅可建面积占比分别为：高新区住宅可建面积占比4%；天府新区可建面积占比18%；11区住宅可建面积占比39%；远郊区县住宅可建面积占比39%。

▲2019年各区住宅可建面积占比2019年成都各区住宅可建面积占比分别为：高新区住宅可建面积占比4.5%；天府新区可建面积占比6%；老5+1区住宅可建面积占比17.4%；新5区住宅可建面积占比27.3%;远郊区县住宅可建面积占比44.7%。

▲2017、2018、2019年各区住宅可建面积占比对比相对于2018年住宅用地供应，天府新区土地可建面积占比大减12%，值得重点关注。天府新区在2019的新房去化较快，牛鼻子板块、天西板块、兴隆湖板块、博览城板块、麓湖板块、麓山东板块、红石公园板块等，部分楼盘实现开盘售罄，去化周期短。2019年天府新区出让土地的可建面积占比大减12%，意味着供应量在2020年会低于2019年。住宅供应量减少，那么需求是否减少呢？政策和需求端来看:分区调控政策微调：老5+1区资格可买天府新区，高新南区资格可以买天府新区。政策给天府新区开了一个大大的口子，资金、人口畅通大流入，预计，天府新区新增需求量将大增50%以上。需求量大增，可建住宅面积明显减少，可以确定2020年天府新区的新房将非常紧俏。

▲2017、2018、2019年各区住宅出让面积占比对比2017年-2019年天府新区土地供应并不大，并非天府新区故意关小了土地的“闸门”，天府新区始终明确自身定位是一座“公园城市”，绝大部分土地用于基础设施、公园、办公、市政配套等，房地产开发占比自然降低。

▲2019年各区住宅出让面积占比2019年，高新区几无真正意义的商品住宅用地出让。老5+1区、新5区、郊区，占比分别为：18.7%、26%、46%。

▲2019年各区住宅用地出让情况2020年，主城区优质板块的优质的楼盘可以坚决买入，稀缺性明显。远郊区县的土地供应逐步放大，但是远郊区县的投资必须谨防环蓉灰犀牛，没有活跃的二手房市场，其交通、教育、公园等综合配套还需要很长的时间去完善。远郊区的土地供应的放大，需求无明显上涨，供求关系不科学，2020年环蓉地区依然不在我们的投资的范围之中。地价决定房价的条件下，土拍楼面价持续走高，并没有留给你纠结上车的时间！

04 楼面价再创新高

楼面价进一步上涨

▲2019年各区土拍楼面价

• 楼面价再创新高：2019年名义上楼面价为锦江区出让土地，成交楼面价19200元/㎡，按此成本计算，开发商盈亏平衡点破3万/㎡；2018年楼面价为15940元/㎡；
• 2019高新南区没有真正的商品住宅用地，出让的4宗TOD用地和2宗人才公寓用地，全部底价成交；
• 天府新区的楼面价高达13956元/㎡，交付单价在25000--30000元/㎡区间；
• 老5区的楼面价再次上涨，高达14000--19200元/㎡，可以预见其建成后销售单价将达到22000--30000+元/㎡；
• 远郊区县的楼面价5820元/㎡，比2019年的6234元/㎡要低，可以看出远郊区县的土地市场降温，开发商更加理性看待环蓉市场；

▲2018、2019年各区平均土拍楼面价考虑人才公寓，配建，退距等出让条件，再结合考虑到综合的成本，实际楼面价保持强劲上涨，主城区的高价地将带来新房全面破2万，2.5-3W成房价火爆线。2019年高新南区没有真正的商品住宅用地，出让的4宗TOD用地和2宗人才公寓用地，全部底价成交，你懂的，这个不计入真正商品房用地。我们要确定正确的房价生成的基本逻辑：不要小看楼面价，特定历史条件下，比如限制土地价格时期，楼面价往往代表优质地块的合理价格（土地价政策限制+理性开发商），这是极具代表性的参数，可以作为预判趋势的重要指标。另外，趋势标明，购房者越来越重视楼盘品质，优质板块的品质楼盘即便是高价也秒光，相反，弱势板块和低品质楼盘无人问津的情况屡见不鲜，人们对于美好生活追求的愿望越来越强烈，高楼面价的优质产品反倒更受青睐。按照成都主城区楼面价推算，13956元/㎡（天府新区），14000--19200元/㎡（老5区），14820元/㎡（新5区）计算，2020成都房价主要火爆线必是25000--30000元/㎡。

05、政策有春风

经济工作会议会议对2020房地产市场做出定调：全面落实因城施策。因城施策意味着交棒给地方，各城市要根据实情做好调控的”松紧“，这为房地产调控的调整、纠偏、微调等提供条件。成都楼市政策迎来了分区调控，可以粗暴看为”城南“的定向调控，限度扩大了天府新区的购房需求，也是对天府新区购房需求的“定向释放”。成都分区调控的微调适时推出，利好整个成都楼市的健康发展，梳理了成都的购房需求，也为购房资格的流动性提供了便利，为资金和人口顺利外溢到大城南打开窗口。体现出相关部门的高瞻远瞩。新起点的大利好----中央财经委员会提”成渝经济圈建设“

2020年1月3日，中央财经委员会第六次会议明确提出：”推动成渝地区双城经济圈建设，在西部形成高质量发展的重要增长极。打造内陆开放战略高地，对于推动高质量发展有重要意义。要尊重规律，发展比较优势，推进成渝地区统筹发展，促进产业，人口及各类生产要素合理流动和高效聚集，强化重庆和成都的中心城市带动作用，使成渝地区成为具有影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地，助推高质量发展。

成渝地区双城经济圈建设是一项系统工程，要加强顶层设计和统筹协调，突出中心城市带动作用，强化要素市场化配置，牢固树立一体化发展理念，做到统一谋划、一体部署、相互协作、共同实施，唱好“双城记”。

关于“成渝经济圈”建设，精从房地产角度重点看两点：：加强顶层设计和统筹协调。”顶层设计“完全拔高了”成渝经济圈“的定位，它是从国家层面来看待定位，未来甚至有望拔高到“国家战略”，类似《粤港澳大湾区发展纲要》、《长三角一体化实施细则》，这是超级利好。第二：”高品质宜居地“，这和房地产的发展息息相关，正如成都正在开展的”公园城市“建设，这就符合”高品质宜居地“的要求。唱响成渝双城记，在这样的一次极其重要的会议提出，对于成都迎来新的大发展提供了政策支持。政策上喜迎春风，财政上大获支持。聚焦聚力谋大事，加快推动成渝地区双城经济圈建设，全力争取国家指导支持，务实推进川渝合作，谋划推动重点任务落地落实。处处都体现了要支持成渝为核心的双城发展，资源下放政策开绿灯，必是大利好！

06、经济有支撑

连续11个季度经济增速保持在8%以上成都市的GDP增速自2017年一季度起，已经连续11个季度保持在8%-8.2%的区间，无疑可以看出：成都近两年保持了稳定的经济增长趋势，未出现大幅度的波动。为此，成都上央视了。

成都2017-2019年前三季度GDP情况根据目前公布的成都前三季度经济运行情况显示：今年前三季度，全市实现地区生产总值12047.26亿元，按可比价格计算，比上年同期增长8.1%，增速分别高于、全省1.9、0.3个百分点。成都GDP在四川省一家独大，占据全省35.5%的比例。成都的GDP发展速度从2013年的10.2%降至2015年的7.9%，通过这几年的调整，将GDP的增幅拉升到8.1%，实属业绩亮眼。因受到疫情的影响，新一线城市武汉吸纳人才的能力，短期内将降低，成都将部分分流武汉的人才流入。贰爷观点：2020年，成都房地产将进入新周期的起点，是成渝经济圈建设的元年，是成都大发展的新起点，2020年大步走过疫情的阴影，必然迎来阳光普照！剪刀差盛宴之后，楼市成为高价地的”主场“，成都房价必然迎来补涨。贰爷2020楼市预测

1、一部分人在疫情之下，采取避险策略，持有货币，反倒留出更多的选择机会，这是直接买进去的好时机。

2、剪刀差出尽，购房者回归理性、回归现实，新房补涨如箭在弦，“破2奔3”已经司空见惯。

3、疫情之后，补涨之下，新房房价25000--30000元/㎡必成为火爆线。

4、天府新区亮瞎眼，天西板块将一骑绝尘。

5、喜新厌旧效应明显：老破小价格便宜却乏人问津。

6、房地产税10年没戏。

问：疫情+地震还能买吗？

贰爷：直接买进去！

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复盘一下，贰爷2019年楼市预测堪称精准，不服不行！

2019年预测内容：

2019预测1：新房房价“破2奔3”。（?）

实际情况：年初很多人对于“破2奔3”不可理解，现在“破2奔3”已经司空见惯。

2019预测2：二手房房价“三步曲”：春节前后强势板块率先企稳、2019年中整体企稳；2019年中之后回温；年底，部分优质次新房小反扑；（?）

实际情况：2019房价几乎是标准的三步曲曲线，是2019成都楼市的真实写照。房价在2019上半年就已经完全企稳，下半年优质次新房的小反扑大家也历历在目。

2019预测3：二手房分化，老破小依然在2019年难以企稳，“萎靡”是最恰当的形容词。（?）

实际情况：老破小如贰爷预测所说：“萎靡”，没有春天。

2019预测4：部分优质二手房“怎么跌下去，还怎么涨回来”。（?）

实际情况：房价优质板块的品质楼盘，在515调控之下怎么跌下去，2019年价格涨回来了。金融城、大源等板块涨回幅度更多，房价达到历史值！

2019预测5：“机会是跌出来的”，购房可择节点买入：2019年元旦到春节前后都是淘二手房的好时机，各种原因冒出来的低价好房源都是你的机会，比如心里脆弱抛售的、跑路的、破产的......低价好房源，可以舒舒服服接管过来。（?）

实际情况：淘到二手房的实属幸运，2019年二手房抛售的、跑路的、破产的，只要按照指导去淘，已经舒舒服服的实现了浮盈。

贰爷预测打99分不为过！

本文为贰爷房产投资原创，版权所有，特此声明！★贰爷精彩投资观点★2018成都楼市涨字当头|成都北门买房逻辑 |天府广场理论|驳天府广场中心论|东进投资| 贰爷提出大怡心湖板块人|房地产税| 天府新区牛鼻子|投资苦参单体住宅楼 | 大面板块价值洼地| 买二手房超级技巧 | 周期理论 | 买房的陷阱| 新川板块3年翻番| 新川板块豪宅化| 新川板块赶超金融城| 产业相思病理论 | 人口外溢理论| 资金外溢理论| 追新理论| 朝向理论| 旅游地产 |商业写字楼观点| 商住公寓投资| 环蓉投资灰犀牛理论1 |环蓉投资灰犀牛理论2|养羊理论|破限购三大新法|别墅观点|葫芦和瓢，房价和房租调控| 6万到600的投资经历|土地流拍的原因|贰爷做客四川新闻频率FM106.1|贰爷做客天府之声FM92.5节目音频|贰爷做客四川新闻频率FM106.1名人堂对话（上）|贰爷做客四川新闻频率FM106.1名人堂对话（下）|大面新房刷2万/㎡，剪刀差落幕，“反剪刀差”时期来临！2019成都新房迎“跳涨”，“破2万奔3万”是必然！杯具！视高买房首付款40万跌光了……|贰爷|2019年成都二手房。|2017-2018，我在抄底成都楼市剪刀差中度过！新盘破3万，“破2万奔3万”要看开些！|怎么跌下去的二手房好货，还得怎么涨上来！|泼冷水！套内面积计房价，你产生的是幻觉！城东买房（上）|板块PK,下一个必火的是…你们要的！新川板块学校进度大全！|成都房地产，不是数学方程式能说明白的！|你得留一张房票给天府新区！|前两年买入牛鼻子的人还好吗？|人才落户再降门槛！家里有矿，继续观望！|成都楼市进入新周期！贰爷做客四川新闻频率||贰爷｜2019下半年极具“涨”相的板块：领涨、高端、学区……样样有！|F4之怡心湖 | 2019下半年新货连连看！新F4板块再掀一轮购房良机，“四大金牛”盘首当其冲！一铺“坑”三代，房产投资“四不买”！别让房贷利率上浮20%限制你的想象力！弱势板块的宿命？天府新区两宗地流拍！城南二手房开“动”了！房产投资“四不买”！（下篇）别捅了房价天花板 ｜ 你今天买的房，N年后能卖出去吗？在路上！交房即交证！