北京大学硕士；
开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验
【本文约4500字，预计阅读时间5】
part·1
疫情只是房地产一次短暂的性限购。
什么是限购？限购是指在有需求的情况下，暂时性限制购买，将需求延后，并不是消灭需求。由于需求的存在且累积，今天不买，明后天再买。限购≠禁购！疫情，无疑带来了一次性的限购，疫情之下，售楼部关门，购房者不能到现场，暂时不能交易，但是疫情之后，压抑的购房需求，还得释放，该买还得买！这无疑是一次短暂的性限购。
▲1月25日-2月10日新增确诊病例及新增疑似病例走势
限购之后，压抑过重，政策刺激，往往带来量价齐升。此次疫情之后，政策可参考的是2003年非典和2008年地震。2003年，非典当年，国务院18号文件明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业；2008年，发生次贷危机和512地震。当年6月，出台买房退税政策；12月，国十三条：个人购买二套房贷款放宽，个人住房转让营业税免征时间由5年改为2年；首套房首付20%，利率7折优惠。至于销售状况和价格走势，大家都很清楚......
part·2
疫情之后，经济将形成“弥补性反弹”！
是否有必要死扛3%的赤字率？
从经济的角度来看，企业停止了生产，员工放假，有些人在家“隔离”，这并不代表消灭了经济活动，隔离在家，不能下饭馆吃饭，但饭还是要吃的，餐饮的经济活动场所变更到家里，渠道转变为盒马，美团，京东等网购来实现，疫情并没有消灭经济活动。
另一个角度，迫使经济活动转型，在这种情况下，一定会带来困难，困难最终会化作一系列应对措施，举例房地产，多地陆续暂时关闭售楼部，随之，不少房企纷纷推出线上售楼处，各大房地产平台快速搭建起线上立体化展示的模式。
疫情之后，被压抑的经济生产，将形成“弥补性反弹”！疫情影响直接冲击西贝这样的民营企业，资金链的接续性是风险所在。实体经济中营造宽松的融资环境，保证小微企业的融资，货币政策有必要通过降准等手段，投放充裕的基础货币，央行副行长潘功胜在国新办发布会上表示，下次MLF利率和2月20日LPR会较大概率下行。可以看出，当下引导LPR下降很有必要。经合组织有这样一个边界：财政赤字不超过GDP的3%，公共债务要低于GDP的60%。疫情之下和之后，财政政策会大放光彩，比如对抗疫情给予财力支持，减税免税帮助企业渡过难关。财政必须面对的是：收入减少但是支出增加。这种情况下，没有必要死扛3%的赤字率，对于高速发展的中国，在遇到短期困难时，适当突破3%也是一种灵活的处理方式。顶层设计必然加大减负支持力度、加大金融支持力度、加大财税支持力度和加大稳岗支持力度等各个方面提出具体政策措施，切实缓解中小企业生产经营困难。具体情况已经开始：
2020年2月1日，央行、银保监会等五部门联袂『救市』！支持金融机构对名单内的企业提供优惠利率的信贷支持，中央财政对疫情防控重点保障企业给予贴息支持。
2020年2月3日中国人民银行将开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金，确保流动性充足供应，银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元。
2月9日，财政部、发展改革委、工业和信息化部、人民银行、审计署联合释放3项政策，其中央行将3000亿专项再贷款；采取“先贷后借”的报销制 。发改委：允许企业债用于借新还旧，并且支持发行小微企业增信集合债券。
2月10日：央行发放首批疫情防控专项再贷款。
part·3
银行信贷为主体的社会融资规模同步带动中国经济发展！
▲来源：北京大学
上图反映出中国的增长模式本身特点，分季度来做社会融资规模累计值同比增速和GDP同比增长速度对比，这两条曲线契合度非常高，期间规律就是银行信贷（以银行信贷为主体的社会融资规模）在增长的时候，能同步带动GDP增长，这是过去40年的一个经验值总结。
金融措施和财政措施，会从政策层面推动经济恢复的反弹，有这样反弹的基础，如果过度，后续甚至形成报复性的反弹。
各项刺激政策，在疫情期间就已经提前介入，这远远优于2003年疫情之后才实施刺激政策。四川、成都、邛崃，从省到市到区县，各层级都在疫情期间介入经济复苏和政策扶持。
part·4
疫情成为产能过剩的“江中健胃消食片”。
化解过剩产能，可以促进供给体系质量大幅提升，产业结构和生产布局持续优化，市场竞争秩序有效规范，促进行业健康发展的长效机制逐步建立完善。2019年5月9国家发改委再次发文《关于做好2019年重点领域化解过剩产能工作的通知》。疫情成为产能过剩的“江中健胃消食片”，当前中国经济面临的是需求不足，而并非供给不足。事实上，从前期偏低的产能利用率数据，在需求不足的约束之下，产能和劳动力并未处在充分利用状态，生产计划并不饱满，并不需要开足马力生产，尽管因疫情的爆发，而损失了部分产能，这可以看着一剂“健胃消食片”，疫情之后，通过产能利用率的提升来弥补，这是疫情对中国经济影响有限的根本原因。
春节期间，本来经济活动就明显弱于政策，疫情之后，通过加足马力生产，合理投入生产要素，提高生产效率，经济增速一定强于常态，快速填补Q1经济留下的缺口。
part·5
疫情会对GDP造成多大的影响？
中国经济自愈能力超强。
实际上，在2003年的非典疫情时，当年的GDP反倒是超前了，它不仅卡位了之前的不足，全年还更加的有了提升，经济活动在这期间没有停止，同时后续加大生产效率，不好的事情发生了，却还是拥有一个好的结果，消化了我们长期存在的产能过剩的问题，也在这里得到了一个平缓、平复，所以经济会因祸得福，我们不需要对中国经济、对房地产有过多的顾虑，这样的疫情很快会过去。看看过去10-20年，所谓“经济危机”带给中国、带给房地产是什么后果？
▲2000-2009中国GDP及增速情况
2008年的全球金融危机来看，中国的GDP由9.63%跌至9.21%，跌幅相对十年前大幅缩小，这次跌幅只有0.42%。所以盲目看空中国经济的是极度错误的引导，因为无论外部情况如何恶劣，内部情况如何不好，在如此强大的经济基础之上，自愈能力极强，解决目前的困难将比较容易。
▲1999-2019国内GDP生产总值走势
part·6
顶层设计是中国经济强势恢复的良药。
顶层设计必然加大减负支持力度、加大金融支持力度、加大财税支持力度和加大稳岗支持力度等各个方面提出具体政策措施，切实缓解企业生产经营困难。
财政赤字不超过3%，公共债务不超过GDP的60%，这条红线一直守得比较紧，在这种情况下，顶层设计提出：做好防控的同时有序恢复生产，要合理配置资源，避免不要恐慌，向重点企业派驻联络员，督促开足马力生产，来弥补之前疫情最严重时期的停产、休业，所以，整体上以及根据历史值来看，都不存在问题。
在疫情之下，发生了很多悲观的情绪，而这种情绪是传递到房地产和各个行业，比如：在过年期间涉及到旅游、餐饮、娱乐的影响都非常的大，但是这样的一个影响，持续短！可能只占到全年的1/4，短期影响大，长期来看，对于整个经济的影响是比较小的。
part·7
疫情之下，充满正能量！
悲观主义者定为“疫情伤情”，但是通过上面的分析不难看出中国经济自愈能力非常强，且能因祸得福。作为个体，不要总是把小商小贩作为经济的晴雨表，多观察央企、国企、大型企业的发展，拥有这样的圈层人脉，冷暖自知。特殊时期，对于房地产而言，它只是正在历经一次短暂的性限购，要相信顶层设计，相信中国经济的自愈能力，有了信心，就是有了特效药，做好回到岗位继续上班奋斗的准备！本文为贰爷房产投资原创，版权所有，特此声明！★贰爷精彩投资观点★2018成都楼市涨字当头|成都北门买房逻辑 |天府广场理论|驳天府广场中心论|东进投资| 贰爷提出大怡心湖板块人|房地产税| 天府新区牛鼻子|投资苦参单体住宅楼 | 大面板块价值洼地| 买二手房超级技巧 | 周期理论 | 买房的陷阱| 新川板块3年翻番| 新川板块豪宅化| 新川板块赶超金融城| 产业相思病理论 | 人口外溢理论| 资金外溢理论| 追新理论| 朝向理论| 旅游地产 |商业写字楼观点| 商住公寓投资| 环蓉投资灰犀牛理论1 |环蓉投资灰犀牛理论2|养羊理论|破限购三大新法|别墅观点|葫芦和瓢，房价和房租调控| 6万到600的投资经历|土地流拍的原因|贰爷做客四川新闻频率FM106.1|贰爷做客天府之声FM92.5节目音频|贰爷做客四川新闻频率FM106.1名人堂对话（上）|贰爷做客四川新闻频率FM106.1名人堂对话（下）|大面新房刷2万/㎡，剪刀差落幕，“反剪刀差”时期来临！2019成都新房迎“跳涨”，“破2万奔3万”是必然！杯具！视高买房首付款40万跌光了……|贰爷|2019年成都二手房。|2017-2018，我在抄底成都楼市剪刀差中度过！新盘破3万，“破2万奔3万”要看开些！|怎么跌下去的二手房好货，还得怎么涨上来！|泼冷水！套内面积计房价，你产生的是幻觉！城东买房（上）|板块PK,下一个必火的是…你们要的！新川板块学校进度大全！|成都房地产，不是数学方程式能说明白的！|你得留一张房票给天府新区！|前两年买入牛鼻子的人还好吗？|人才落户再降门槛！家里有矿，继续观望！|成都楼市进入新周期！贰爷做客四川新闻频率||贰爷｜2019下半年极具“涨”相的板块：领涨、高端、学区……样样有！|F4之怡心湖 | 2019下半年新货连连看！新F4板块再掀一轮购房良机，“四大金牛”盘首当其冲！一铺“坑”三代，房产投资“四不买”！别让房贷利率上浮20%限制你的想象力！弱势板块的宿命？天府新区两宗地流拍！城南二手房开“动”了！房产投资“四不买”！（下篇）别捅了房价天花板 ｜ 你今天买的房，N年后能卖出去吗？在路上！交房即交证！
贰爷房产投资2020-02-12 10:02:30
