隔壁兄弟重庆在五一假期前已完成了批次集中供地的拍卖出让。五一假期归来，成都市的批集中供地公告终于出来了！
今年2月份，国家自然资源部发布“集中供地”政策，明确要求22个重点城市2021年的居住用地公告供应量，不得低于近五年（2016年-2020年）平均完成交易量，且集中发布出让公告、集中组织出让活动，原则上每年不超过3次。
“两集中”政策出台后，睿合泰机构曾对成都的集中供地可能的情况进行了简要分析。从成都近五年土地出让数据来看，预估2021年成都中心城区拍卖土地公告总数应在115-140宗，按照原则上每年不超过3次的集中发布节点，每次中心城区公告宗数约为38-47宗。
今天成都公告的首批次集中供地数据也映证了睿合泰机构此前的推断，中心城区批次集中供地土地宗数为40宗。在这份供应数据中，我们看到了无论是供应量，还是供应结构、出让方式，成都也确在围绕着“稳地价、稳房价、稳预期”的目标推进。
01 成都中心城区2021年计划供应宅地10500亩，首次集中供地占比约33%
2020年3月22日，成都发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确将增加住宅用地供应，2021年度全市住宅用地供应总量增长20%以上，占经营性用地比例不低于65%，单列租赁住房用地计划，保障性住房用地“应保尽保”。
3月31日，《成都市各区2021年度国有建设用地供应计划》（以下简称“《计划》”）发布（各区指四川天府新区成都直管区、成都高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区、新津区，即中心城区）。《计划》显示，2021年度各区国有建设用地供应总量中，商品住宅类用地700公顷（10500亩）。
《计划》还显示，全市商品住宅类用地供应计划总量1100公顷（其中各区700公顷，其他区域400公顷），与2020年商品住宅类用地供应计划总量907公顷相比增长21%，占2021年经营性建设用地（商品住宅类用地和商服类用地）供应计划总量1620公顷的比例为68%。
今天发布的成都2021年首批集中供地公告中，中心城区共出让40宗涉宅土地，总面积近3450亩，约占年计划供应面积的33%，供地节奏严格按照3月份公布的计划进行，很稳健了！
02 郫都供地，天府新区供地契合城市发展需求
从中心城区各个区域的土地供应量来看，天府新区和郫都区是土地供应宗数的区域，均达到了5宗。
而郫都区因为所供土地单宗面积较大，总供应面积达到了约983亩，成为“地主”。值得一提的是，“地主”郫都供出的5宗土地中，有4宗为商业兼容住宅用地，商业占比较大，且部分用地有明确的产业引入要求，这对于带动区域产业发展有着更为积极的意义。
在市场关注度更高的“5+2”区域，“南拓”大方向上的天府新区，其不仅土地供应宗数，且土地供应量，远高于传统“五城区”。这既体现了“热点区域多供地”的原则，又很好地反映出了天府新区供地策略与其营城逻辑高度契合。
天府新区在建设践行新发展理念的公园城市先行区的发展背景下，区域在产业发展、生态环境、文化建设、公共服务等各方面全力推进，如今已初步建成西部地区人居魅力、创新活力、开放张力、发展潜力的城市新区。随着经济活跃度、社会关注度、区域识别度不断提升，该区域自然也成为了当前成都引进人口的主力区域之一，其首批土地供应，也正是基于区域发展和人口流动的背景而顺势入市。
03 保障人才安居，土地供应持续推进租赁住房和人才公寓建设
根据日前成都发布的数据，自2017年“成都人才新政12条”出台至今，成都累计吸引新落户青年人才超过47.6万人，其中30岁以下人才占比78.9%。贝壳数据显示，在2019年人口净流入的城市榜单中，成都排第三。而据贝壳2020年统计的成交数据显示，选择在成都置业的人中，82.8%为新成都人。在这一人口流入趋势的背后，“成都人才新政12条”的实施，及人才安居工程的快速推进起到了重要作用。
根据成都人才安居服务网公示， 2020年初至今年4月，成都面向人才租售的人才公寓住房供应超17000套。其中，面向“5+2”区域人才租售的人才公寓超10000套，面向中心城区的则有近16000套。
3月底，成都住建局明确表示今年将新增6万套租赁住房，并筹集建设人才公寓2万套。在4月发布的《2021年成都市产业生态圈引领产业功能区高质量发展工作计划》中，也再次明确强化人力资源要素供给，着眼满足“蓉漂”安居需要，2021年商品房配建人才公寓不低于120万㎡，全面供应人才公寓和产业园区配套住宅不低于2万套。
在成都首批次集中供地清单中，天府新区、高新区、青羊区、成华区、金牛区和新都区，都有宅地明确规定配建租赁住房或人才公寓。其中，除了2宗人才公寓用地外，还有1宗土地明确要求起始建设人才公寓比例25%，更有超10宗土地明确要求自持租赁住房比例在10%及以上。对这类土地的竞拍参与越积极，也意味着企业履行社会责任，帮助政府完成人才安居任务的出力更多。
04 “限房价”成为标配，“双限”地保障地价平稳，良性竞争
自2020年11月25日成都首次在非定向销售住宅地块里设置“限房价”以来，2020年合计出让成交了11宗“双限”地块（设置土地限价、商品住房清水销售均价）。
虽然限定的清水房均价，与土地周边现在销售的住宅项目没有悬殊的价差，但此举从根本上遏制了房价的上涨预期。所以，在土地既定的价格限制下，去年成交的“双限”地块基本都加快了入市节奏。（详情见4月29日文章：成都双限地进度）
此前也有投资企业猜测，“双限”地块可能只是特定时间 “昙花一现”，但在成都首批供地中，商品住房的清水房价格“限价”几乎已经成为了标配。这一土地拍卖规则的改变，也从根源上杜绝了拿地企业“捂盘惜售”的妄想，让市场上住宅供应更具连续性，避免造成新房供应“饥饱不匀”、个别楼盘过热的情况。
05 现房销售再现，成品住宅销售仍是大势
供地时即规定 “现房销售”在成都已不是首例。作为成都拿地时明确要求现房销售项目，青羊区的龙湖·青云阙项目，在2020年已经验证了“现房销售”对于购房者的种种好处。在此次集中供应土地中，要求现房销售的地块出现在了天府新区、武侯区等区域。这也体现了政府对住宅建设的高标准要求，以及对城市区域发展前景的充分信心。
如果说“现房销售”还是试点，那么成品住房就是接下来成都商品住房建设的大势了。在首批次集中供地所推出的土地中，“5+2”区域要求成品住宅建设的比例为100%，其他各区供应的土地也基本要求成品住宅建设比例在50%及以上。而这也是正是按照《成都市成品住宅年度建设规划（2017-2022）》，逐步推进成品住宅建设的必然路径。
总体来说，在强化住宅用地供应管理上，成都中心城区商品住宅用地的集中公告、出让，在出让方案的制定上确实下了苦功夫，充分体现了维持成都房地产市场平稳健康发展的决心，尽显切实落实稳地价、稳房价、稳预期的指导方针的行动力。对成都首批次土地出让的最终成交情况，我们也将持续关注。
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地产全说2021-05-13 09:40:46
