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将推88-130㎡的套三、套四!刚改可提前关注二八板块这个项目

地产全说2022-04-12 18:02:42

近期（4月初），成都市规划和自然资源局官网上公示了建设单位四川恒景房地产开发有限公司的一则建设工程规划许可证。建设项目即位于成华区二仙桥片区6号地块的住宅及配套设施。

股权穿透显示四川恒景房地产开发有限公司即由四川铁投城乡投资建设集团有限责任公司全资控股。四川铁投城乡投资建设集团有限责任公司正是在去年12月8日，竞得了成华区中环二仙桥片区69亩纯住宅用地。

该宗地起拍楼面地价为12500元/㎡，土地限价14300元/㎡，限定了可售商品住宅清水销售均价为22890元/㎡，最终被四川铁投城乡投资建设集团有限责任公司以楼面地价14300元/㎡竞得，并须建设面积比例7 %的销售型人才公寓。

宗地与其南侧的项目新希望万科知园一样，容积率为3.0，且是“双限地”项目。但由于该地块项目的所限定的清水房价，比新希望万科知园项目略微提升了约1800元/㎡，其产品要做成像新希望万科知园一样的高层+洋房的高低配，还是做成纯粹的小高层，以及产品户型的大小，都将直接决定项目的受众群体。

纯高层规划，无地下住宅产品

从公示的项目建筑规划来看，宗地两个地块共规划了13栋住宅，均为16-25F的高层塔楼，6栋住宅为独栋独单元，另外7栋均为2个单元设计。其中，北侧地块共7栋住宅，南侧地块共6栋住宅，均为围合式布局，形成了开阔的中庭视野。

此外，不同于去年以来面市的绝大多数“双限地”项目都推出了底跃产品，该项目地块并未规划地下住宅面积。所以虽然产品形态偏刚改，但从楼栋的布局及地下空间规划来看，相比不少已入市的“双限地”项目，该项目园区居住舒适度更高一些。

售楼部已开放，项目区域价值快速跃升

实际上，该项目已经亮相且售楼部已经开放。从项目对外释放的产品信息来看，小全全认为即便该项目首批房源时间还要等几个月（置业顾问透露预计7-8月开盘），该项目仍值得刚改群体密切关注。

由于项目房企为四川省铁路产业投资集团有限责任公司，其与四川省交通投资集团有限责任公司重组整合为蜀道集团。故该项目输出品牌为蜀道，案名为蜀道翰文府。

实际上，蜀道集团在成华中环还有高庐紫云台、紫瑞府两大项目在售/待售。高庐紫云台为围合式的大平层产品，紫瑞府则包括了高层和叠拼。

蜀道翰文府距离紫瑞府仅300米，均位于二八板块。板块近两年成长为成华区最为热门的置业板块之一，板块内已有中铁建、万科、新希望、朗诗、首钢、铁投等房企相继入驻。随着城市更新的推进，二仙桥公园以及多所学校等公建配套的建成，区域面貌日新月异，区域土地出让更是深受房企追捧。

项目东南侧一街之隔即为新房项目新希望万科知园。周边800米范围内，各项生活配套都在快速完善之中。

比如，在交通配套上，项目距离中环路、二仙桥北路两条主干道均在800米范围内。且距离已通车地铁7号线（八里庄站）约800米左右，距离在建的地铁17号线机车厂站约700米左右，步行10内即可抵达，自驾及公共交通出行均较为便捷。

在教育配套上，周边已经建成了成都第十三幼儿园华韵分校、成都七中英才学校、成华小学蜀都分校，还有双林小学分校在建中，均为公立学校。不过，值得注意的是，从小学到高中的一体化教学的K12成都七中英才学校，现阶段面向成华区全区摇号，未来入学方式要视届时的入学政策而定。此外，周边1.5公里范围内还有嘉祥外国语学校（成华校区）等优质的私立学校。

目前项目周边商业氛围成熟度还不够，还没有成型的商业综合体。但距离项目约800米处，即为占地约145亩的合信K101。该项目规划了体验式山水购物中心、红砖艺展中心、工业故事情景风格商业街、5A甲级写字楼、洲际英迪格五星级精品酒店等业态，将成为主城的旅游商业综合体验中心。此外，同为蜀道集团打造的紫瑞府，也规划有9.2万方的自持商业，后期区域商业配套将逐步完善。

所以，从项目所在的位置来看，城市规划及配套呈现，让项目所占有的区域价值已十分明显。

首批次推售90㎡以下小户型占比不少

从项目自身的产品规划来看，虽然地块容积率为3.0，在如今的新房市场算不上低，但围合式的楼栋布局，让最宽楼间距达157米，且双中庭的面积较大。这不仅让业主居住的视野更加开阔，且在小区内有更宽敞的休闲娱乐空间。

据悉，项目首批次预计推出南地块8、10-13#共5栋住宅，合计房源约452套。其中，10、11#均为25F的2T3户设计；12#为17F的2T4户布局，包括2个单元；8#和13#均为16F的2T4户布局，8#包括2个单元，13#为独栋独单元。

预计首批次推售房源户型面积约88-130㎡，包括了88/89㎡的套三单卫，107/109/113/115㎡的套三双卫，129/130㎡的套四双卫。其中88/89/113㎡户型，只布局在南侧地块，且首批次推售的90㎡以下的小户型共约190套，数量并不少。

从户型设计来看，88㎡及89㎡户型的功能区规划布局基本一样，仅在朝向上有着较大差异。88㎡户型位于首批次预计推售楼栋中的8#，朝东南临路；89㎡户型则位于待售的8#和12#，均临中庭，分别朝西北、西南。

两个户型均为套三单卫设计，功能齐全，客厅及三间卧室朝向一致。整体布局紧凑，主卧及次卧开间在3米以上，但书房面积较小，餐厅采光不太好。

左右滑动查看户型图

107㎡、109㎡及113㎡户型的功能区规划及布局一样，但朝向不同。107㎡和109㎡户型均位于待售楼栋中的13#，107㎡户型朝东南临路，109㎡户型则朝西北临中庭。113㎡户型则位于待售楼栋中的8#、12#，临中庭，有西北、西南朝向；

这三个户型为横厅布局，且套三双卫的设计，三个房间及餐客厅同朝向，阳台面宽6.3米，采光更好。但次卧邻餐厅，不仅私密性欠佳，且距离客卫较远，半夜起居不够便利。虽然卧室开间都在2.9米及以上，但两间次卧面积均只有8㎡左右，空间尺度较小。

左右滑动查看户型图

115㎡户型位于10#、11#，2T3户的布局，让居住舒适度更高，但该户型朝西北且临路。套三双卫同样是横厅设计，观景阳台面宽约6.4米，但进深只有1.5米，主卧尺度更舒适一些。

129㎡及130㎡户型布局及朝向都一样，位于10#、11#，2T3户，均朝西南临中庭。套四双卫设计，横厅布局，观景阳台开间达6.7米，进深有1.8米，尺度更开阔。三间卧室的开间均在3米及以上，但书房面积较小。

左右滑动查看户型图

除了其首批次预计推售的这些户型外，整个项目还有95㎡套三单卫，110㎡套三双卫。整体来看，该项目的产品户型设计，都偏向于功能型，在新房住宅市场上更偏向于刚需、刚改。但不可否认，相较于二手房市场同样面积段的住宅，该项目的容积率及楼栋梯户比均要偏低一些。

综合考虑其限定的22890元/㎡清水住宅均价，以及成品住宅建设要求，预计该项目的总价门槛会在200-350万左右。虽然单价并没有太大的价格优势，但这一总价门槛，或为刚改群体置业主城新房提供了些许机会，刚改群体可多加关注。需要提醒的是，该项目须建设面积比例7 %的销售型人才公寓，也就是说符合条件的人才将优先选房，且该项目预计2025年交房，等待时间可能会稍久一些。

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