[摘要] 现在买房人越来越精明,在 手房的时候会考察一下周边二手房的行情;同样,在买二手房时也会打探一下附近一手房的走势。一二手房相互参照之后,买房人更容易对市场有一个比较全面的了解,也有利于自己做出 恰当的决策。
首先,随着北京二手房交易量8月份出现月度环比下降,许多业主认为,目前的二手房房价已经见顶,此时快速出手可以避免下一轮价格调整。
其次,不少区域新房项目的打折优惠影响了周边二手房业主的心态。
第三,2008年底到2009年初上演的“价格跳水”令不少二手房业主心有余悸。
近一个月我爱我家二手次新房挂牌量提高同比增加20%左右,甚至有的区域大户型集中挂牌。我爱我家的置业顾问表示:挂牌量增加,往往伴随的就是业主接受议价。现在对于贷款客户业主的议价空间一般在5%以内,对于全款客户可以放大到10%。 是总价较高的大户型,议价空间就更大。
●二手房市场给一手房亮起红灯
易居房地产研究院 研究员回建强认为,相对于一手房,二手房的成交更具有市场指向性,买卖双方几乎都是自然人,价格博弈更充分。上半年,正是二手房率先启动,成交量上升,带动了一手房的成交回暖。在一定程度上,二手房市场的发展往往是“春江水暖鸭先知”,能够反映市场未来的走势。
从范围看,统计局 新发布的数据显示,8月份二手住宅销售价格同比上涨3.6%,但环比上涨0.6%,涨幅比7月份缩小0.3个百分点。这说明虽然8月份二手房价格依然在上涨,但涨幅已经开始回落了。从成交数据看,二手房市场显现调整迹象,但这仅仅是表象,真正的原因是政策和买家心理预期出现了调整。
在央行“动态微调”的表态后,7、8月份的新增贷款也大幅度下降。现在银行对于首套二手房的贷款也开始趋于谨慎,有调查显示,现在首套二手房要想获得八成贷款也比较困难了。
除了贷款成数缩减,金融机构对二手房的交易秩序也开始更加严格起来。为防范信贷风险,北京银监局则向各银行发出通知,要求从9月1日起,二手房放贷时,额度比照银行给予该套房的评估值以及北京市存量房屋买卖合同的价格,在两者之间取低。这意味着二手房市场上长久以来为避税做低成交价的黑白合同得到遏制。这个政策在一定程度上会影响到二手房的成交量。
综合来看,二手房市场的调整已经不可避免,这将再次给市场亮起调整的红灯。二手房如果率先调整,一手房市场按照规律会跟随其后发生调整。从目前市场运行情况看,一线城市一手房的交易量已经开始下降了,成交均价由于成交结构的因素还依然保持高位。预计市场在未来可能陷入观望期,价格首先会在城市外围地区进入调整,在上海,首先进入调整的应是外环外地区,即市场供应量较大且各项配套不太成熟、前期价格又被非理性推高的区域。
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