[摘要] 2014年被誉为房产 元年，绿地、方兴等房企将“ 买房”这一模式发挥得 。但是， 在房地产开发环节的介入，一直面临政策壁垒，直到去年11月李克强总理主持召开国务院常务会议， 提出“开展股权 融资试点”之后， 模式才迎来政策风口。
比想象中的艰难
随着 开发概念被热炒，一直自称“定制”模式先行者的河北房企众美集团，也被媒体拿来当作践行这一概念的典范。
据了解，众美集团主要是与河北一些事业单位、国企等长期合作，定制开发地产项目。不过，众美集团一直比较低调。接近众美高层的一位业内人士表示，众美一般不会接受采访。记者拨打众美官网公布的电话，但一直未能打通。
“河北很流行‘定向代建’，民间集资很活跃。”中国城市产业发展联盟主席陈宝存表示，众美前身是一家广告公司，现在采用这种模式以项目为标的集资建房，恰恰说明房企缺少其他融资方式。
陈宝存认为， 开发做成功比较难，他就遇到过一个活生生的失败案例。“那个朋友想在北京集资建房，有几百人集资，但意见不统一，房价相比市价 一半但没有可行性，组建了个开发公司，但相比专业开发商没有拿地 。”
实际上， 开发远比想象的艰难，甚至可能会触碰政策红线，比如商品房预售制度。樊义波认为，房企引入第三方金融机构，采取迂回战术，虽可规避非法集资，但房地产作为一个产业生态体系， 开发违反了商品房预售制度，有违规提前卖房的嫌疑。
“即使通过 拿到了地，项目后续资金如何解决？借助外部 还是继续让 者自己掏钱？”亚信控股集团董秘荣腾洪提出了自己的疑问，他认为， 开发会把风险转嫁给 参与者。如果有房企介入 开发，则很容易形成一种变相融资，即便不是变相融资，房企如何保证 参与者的房源购买优先权与 机制的公平？这也是个问题。
站在房企的角度， 开发项目初期更多是一种文字描述，而没有实体样板间说服 参与者，容易带来观望情绪，且房企引入第三方机构时，如果没有回购协议或担保机制，这些机构也没法让 者放心，从而沦为“伪 ”。
房地产经理人联盟执行秘书长、金融投委会执行主任姜炜表示， 开发作为一种金融创新，监管部门应鼓励房企探索，核心是要管好钱，保证资金定向使用，降低开发成本和售价。
一位接近碧桂园高层的区域公司 总监指出， 开发仍是一种理念，公司这么做，是想参与房地产的上游领域，还可以收集大量的购房者信息。
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